房价快速降温

在9月份的房价数据中，最值得关注的是，无论是一线还是二、三线城市，二手房价格全部出现了环比下跌：一线城市环比下跌0.4%，二线城市环比下跌0.1%，三线城市环比下跌0.2%。一、二、三线城市房价全部下跌，这还是年内首次。国内楼市一直有“金九银十”之称，9月份向来是楼市的销售黄金季，但是今年9月份的楼市全线转跌，由此可看出楼市降温的趋势难以逆转。

去年年底以来，全国房价集体上涨，下半年开始出现拐点。6月份，一、二、三线楼市的房价还全部处于上涨势头，但是从7月份开始，三线城市的二手房先环比下跌，到了8月份，二线城市的房价停止上涨，出现了环比持平，到了9月份，一、二、三线城市的房价全部环比下跌，降温迹象非常明显。从去年年底以来的这一轮房价集体上涨，就此告一段落。

这一轮房价反弹之所以难以持久，既有楼市调控的外部打压，也有市场自身的供需压力，多重因素之下，导致一、二、三线楼市价格集体降温。

从一线楼市来看，房价降温的直接导火索在于调控持续升级。在北上广深四大一线城市中，深圳楼市一直是领跑者和风向标，在房价持续上涨的压力之下，深圳率先推出了调控大杀器。今年2月份，深圳市住建局推出二手住房参考价格，和市场挂牌价相比，很多小区的参考价大幅降低了两三成，而银行以参考价为依据发放房贷，使得购房者能够获得房贷数额大幅减少，部分买家就此失去了买房的能力。二手房参考价带来了立竿见影的效果，今年5月份以来，深圳房价终于开始环比下跌，迄今已经连跌5个月。

作为一线楼市的风向标，深圳房价开始松动，也影响了其他几个一线城市的信心，北京、上海和广州的房价涨幅开始明显放缓。除了深圳带来的心理冲击之外，其他几个一线城市的楼市调控持续升级，也是房价下跌的重要原因。比如北京，今年8月份发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，其中的重磅政策在于打击假离婚购房，规定夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。上海市也借鉴深圳的二手房参考价机制，推出“三价就低”的房贷原则，购房者申请贷款时，从买卖合同价、银行评估价以及交易中心核验价中，选择最低的一项作为贷款申请房价标准。

一线楼市的调控手段逐渐升级，短期之内压住了房价上涨的势头。和一线城市相比，三、四线楼市的房价下跌，更多还是市场自身供需的结果。前几年，三、四线楼市价格大涨，很大程度上是因为大规模棚户区改造，以及棚户区改造提供的货币化安置，为三、四线城市提供了充足的购买力。不过，随着货币化安置的比例越来越低，甚至棚户区改造的力度也明显退潮，三、四线城市的购买力大幅下降。三、四线城市很多是人口净流出城市，本地居民的需求越来越难以支撑高房价，所以，三、四线城市的房价压力早就开始显露。在一线城市通过调控打压房价的同时，越来越多的三、四线城市反其道而行之，通过行政手段限制开发商降价，“限跌令”已经在越来越多的三、四线城市流传开来。

除了行政调控和市场自身的供需之外，这一轮楼市降温，银行信贷也扮演了非常重要的角色。为了控制银行贷款过度流向房地产市场，今年年初，房贷集中度管理开始实施，将银行贷款流向开发商以及个人购房者的比例都控制在一定红线之内。对个人购房者而言，从下半年开始，申请房贷变得越来越难，房贷周期拉得越来越长，很多城市的房贷周期长达半年甚至更久。房贷周期拉长对楼市成交带来直接冲击，因为一线楼市大部分都是置换型购房，房贷周期过长，大大提升了“买一卖一”的购房难度。今年8月份，国内的住房销售额大幅下降了近两成。银行的房贷额度变得稀缺，由此带来的就是房贷利率上涨，这也提升了购房者的成本，加大了购房的难度。

随着最近楼市明显降温，加之恒大风险事件等，管理层开始释放暖意。10月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示：“要保障好刚需群体信贷需求。要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。”从市场统计数据来看，最新10月份的房贷利率，部分城市出现了环比下降的迹象。在房贷市场持续紧缩之后，开始出现一定的缓和迹象。

对于中国房地产市场而言，过快上涨和过快下跌都会带来相应的风险，促进房地产市场平稳健康发展，才是监管的首要目标。随着这一轮房价由涨转跌，将楼市涨跌稳定在一定区间内也并非易事。最近，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，房地产税试点终于变成现实。

从长期来看，房地产税并不会对房价走势带来决定性影响，但从短期来看，房地产税的推出，还是会带来较大的心理冲击，短期之内可能会打破楼市的平衡，加大房价下跌的压力。尤其是在当前楼市集体下跌之际，房地产税的推出，可能会起到加剧助跌的效果。迫于房地产税的压力，多套房的持有者可能会考虑将多余的房产出售，这将在短期之内加大楼市的供应，增加房价的下行压力。

最近一段时间，中国楼市正迎来越来越多的历史性变局，从加大保障房建设，到房地产税试点，在经过了20多年轰轰烈烈的高速发展之后，中国楼市的改革已经蹚进了前所未有的深水区。 房贷利率房产税北京房价下跌房价上海房贷房价开始下跌全国房价购房楼市政策房地产税