房价为何又开始普涨了？

3月份，一线城市新建和二手住宅价格同比分别上涨5.2%和11.4%，二线城市新建和二手住宅价格同比分别上涨4.8%和3.3%，三线城市新建和二手住宅价格同比分别上涨3.9%和2.3%。一、二、三线城市的房价全部上涨，而且涨幅比上月继续扩大。从环比涨幅来看，3月份，4个一线城市新建和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和1.0%，二线城市新建和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.4%，三线城市新建和二手住宅价格环比分别上涨0.3%和0.3%。

在主要70个大中城市中，3月份新房价格同比下降的只有5个城市，其余65个城市全部上涨。二手房价格同比下降的城市有16个，不过下跌的城市数量大幅减少，2019年10月，当时二手房价格下跌的城市数量超过了一半。从最新的房价数据来看，无论是一线城市还是二、三线城市，无论是新房还是二手房，国内房价都开始呈现加速上涨的趋势。

2016年那一轮房价大涨之后，“房住不炒”政策正式问世，各地纷纷出台了史上最严厉的调控，房价走势开始呈现有涨有跌的分化趋势，部分供需紧张的城市房价继续上涨，部分城市房价开始明显下跌，尤其是北京市，一直被视为房价最坚挺的城市，2016年以来二手房价格大跌近两成。北京的房价下跌，也打破了很多人对房价只涨不跌的信仰。

不过，从去年年底以来，国内房价开始重新坚挺。2020年，北上广深四大一线城市的房价再度集体上涨，带动了二、三线城市房价全线反弹，到了今年一季度，房价更是加速上涨，再度呈现普涨格局。

为什么国内房价在时隔4年之后，再度出现集体普涨呢？通常而言，房价涨幅主要由两大因素决定，一是楼市自身的供需，二是货币政策的松紧。从楼市的供需层面来看，目前各大城市的变化并不大，尤其是需求层面，宏观经济还没有完全走出疫情的阴影，和疫情之前相比，很多人的收入都大受影响，购买力并不强。

在楼市供需面变化不大的背景下，房价出现普涨，更多还是货币层面的因素。为了应对疫情对经济的冲击，我国去年的货币政策相对宽松，不仅资金供应量充足，而且为了减轻实体经济的负担，利率也处在很低的水平。去年国家要求金融行业向实体经济让利1.5万亿元，很大程度上就是通过银行压低贷款利率来实现的。

宽松的货币政策在拯救实体经济的同时，也不可避免地刺激了房地产行业，比如经营贷进入楼市，很大程度上就是搭乘了实体经济的救市东风。国家为了扶持小微企业和个体工商户，推出利率优惠的经营性贷款，结果被炒房者利用，经过一番包装之后，大量信贷资金流向了房地产行业，成为这一轮房价上涨的重要推动因素之一。

宽松的货币政策不仅为楼市直接提供了资金支持，还进一步提升了人们通过房产保值增值的投资需求。流动性充裕带来通胀预期上升，房子成为人们对抗通胀的首选，这种现象不仅存在于中国，当前全球都面临同样的困境。以美联储为首的全球央行大放水，在实体经济反弹之前，全球资产价格已经起飞，各种大宗商品、虚拟货币等大幅上涨，很多国家的房价在近期都创出历史新高。中国的房价普涨，其实只是这一轮全球资产泡沫的一个缩影。

问题的关键在于，这一轮房价普涨，到底能持续多久？

因为这一轮房价上涨主要由货币因素所推动，将来何去何从，很大程度上要看货币政策的变动情况。目前来看，全球货币政策正处于一个非常微妙的时期，一方面，以美联储为首的全球央行还在维持宽松，甚至还在加大宽松的力度，但与此同时，全球通胀压力已经明显抬头，收紧货币政策的需求越来越强烈，巴西、土耳其等部分新兴经济体为了对抗通胀，甚至已经开始实施加息。所以，如果以更长远的眼光来看，当前全球货币政策宽松其实已经是强弩之末，货币紧缩的拐点到来只是时间问题，随着全球货币政策紧缩，很多资产泡沫最终都将破灭。

中国经济率先从疫情中复苏，今年一季度GDP甚至同比增长18.3%，但在经济快速反弹的同时，通胀压力已经开始显现。统计局公布的3月份物价指数显示，CPI（消费者物价指数）结束了此前的负增长，同比增长了0.4%，虽然看起来还是很低的水平，但这并不意味着物价水平还处在低位。当前CPI指数不高，主要受猪肉价格影响。3月份的猪肉价格大幅下降18%，由于猪肉在CPI篮子中的权重很高，猪肉降价在很大程度上拉低了CPI指数。除了猪肉之外，其他主要消费品都在涨价。我国构成CPI的八大类商品，在3月份的价格走势是六涨一平一降。猪肉价格下跌，掩盖了物价上涨的全貌。

另外，国际市场上以原油为代表的大宗商品价格大幅上涨，也为我国带来了较大的输入型通胀压力。3月份我国的PPI（生产者价格指数）从2月份的1.7%跳涨到4.4%，创下两年多来的新高。上游原材料价格大涨，最终也会传导到下游，拉升整体物价指数。

在通胀压力之下，我国的货币政策将不得不有所收缩。据央行近期公布的3月份金融数据，广义货币M2、社会融资规模等关键指标的增速都明显放缓，货币政策迎来拐点的趋势越来越清晰。

随着流动性收紧，紧随其后的就是利率上调。去年为了扶持实体经济发展，银行系统通过降低贷款利率让利，随着经济复苏，银行让利也将退出，实体经济的贷款利率将缓慢上行。在实体经济利率上升之前，房贷利率已经先行一步。今年以来，全国很多地方的房贷利率已经开始上涨，部分房价上涨过快的城市，房贷利率已经上涨了50个基点左右，如果未来市场整体利率上行，房贷利率还将继续上涨。国内的房价走势，对于房贷利率的变动格外敏感，一旦房贷利率上升，将极大地压制买房者的购房能力，房价也将遭受重压。

在过去货币宽松时期，楼市成为最大的资金蓄水期，但是一旦货币退潮，楼市也将受到最明显的冲击。楼市市场分析实体经济北京房价下跌货币政策房价开始下跌全国房价购房