房地产税为何总是走走停停？

最近几年，我国房地产税的推进总是走走停停。2014年，《政府工作报告》中首次提及房地产税，当时表示要“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”。房地产税再一次出现在《政府工作报告》中是在2018年，当时的表述是“稳妥推进房地产税立法”。2019年，房地产税立法一度呼之欲出，当年的《政府工作报告》表示要“稳步推进房地产税立法”。从稳妥推进变为稳步推进，很多人认为，这意味着2019年的房地产税立法将有实质性进展。2019年的“两会”期间，全国人大也表示，2019年要集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，其中就包括房地产税法。

不过，2019年最终并没有完成房地产税立法，而且推进力度反而放缓，2020年和2021年连续两年的《政府工作报告》都没有提及房地产税。去年5月，国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，其中提出“稳妥推进房地产税立法”，这样的表述其实回到了2018年，而不再是2019年的稳步推进。到了今年4月，房地产税的提法又变成了“积极稳妥推进”，比去年的表述多了“积极”二字，预示着房地产税立法有加速之意。

这些年房地产税的推进之所以走走停停，主要原因在于，一方面房地产税的征收势在必行，但与此同时，又要顾及房地产税可能带来的潜在冲击，必须找到一个相对合适的时机。比如房地产税在2019年呼之欲出，但是由于中美贸易摩擦持续升级，加之2020年新冠疫情暴发，给中国经济带来了较大的不确定性，在这样的背景下推出房地产税，显然会增加中国经济的风险。随着中国疫情基本得到控制，经济开始强劲反弹，这也为房地产税重新开启了时间窗口。

征收房地产税之所以势在必行，主要是为了解决地方财政的可持续性问题。过去很多年，地方政府对土地财政形成了强烈依赖，以土地出让金占一般公共预算收入比例这个指标来看，国内有90%以上的地方政府，对土地财政的依赖度超过50%。但是从长远来看，可供出售的土地会越来越少，从一线城市开始，未来将有越来越多的楼市进入存量房交易时代。对于地方财政而言，这就意味着必须将财政收入的模式从一次性卖地收入，切换到更具可持续性的房地产税。

在确定了征收房地产税的大方向之后，制约房地产税快速推出的主要因素有三点：一是房地产税征收的法理障碍；二是房地产税该采取怎样的具体征收办法；三是房地产税征收可能带来的其他负面冲击。

长期以来，围绕我国房地产税的最大争议是，在土地国有的背景下如何征收房地产税。房地产税是一种财产税，而我国居民对于住宅下的土地并没有所有权，只有70年的使用权，对并不拥有所有权的资产征收财产税，在法律上存在一定的障碍。虽然房地产税在国外很多国家都普遍存在，但是这些国家大都是土地私有制，居民对住宅和土地均拥有所有权，所以征收房地产税没有太大争议。另外，在土地公有的背景下，我国居民在购房时已经一次性缴纳了70年的土地出让金，为何还需要再缴纳房地产税，也同样让很多人难以理解。

除了法理上的种种障碍，房地产税的征收办法也存在较大争议。到底是按照土地私有制下的西方国家办法，还是借鉴土地公有制的新加坡和我国香港地区的模式？前者以住宅市值为基础，后者以住宅租金为标准，到底采用哪种模式，最后的效果也会千差万别。

在土地公有的背景下征收房地产税的情况，只有新加坡和我国香港地区存在。欧美国家征收房地产税以物业的整体价值为基础，而新加坡和香港地区以物业租金为基础，无论住房是否实际出租，以住房的虚拟租金来计算房地产税，以此规避了土地公有制下征收房地产税的法理障碍。如果从借鉴成熟经验的角度来看，我国征收房地产税，新加坡和香港地区是更值得参照的样本。不过，从官方表态来看，似乎并不会采用新加坡和香港地区的模式。前财政部部长肖捷曾经表示，“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”。这显然更接近欧美等土地私有制国家的模式，而不是新加坡和香港地区的做法。

征收房地产税，还必须考虑对经济的潜在冲击。如果在楼市上涨周期推出，房地产税不仅不会给房价降温，反而有可能进一步推高房价。如果货币政策持续放水，楼市供不应求，房产持有者处于强势地位，那么就有可能将房地产税的成本转移给买家，或者是租客，最终会造成房价和房租进一步上涨，这将继续放大房地产泡沫。

反之，如果是在楼市下行周期，房地产税的推出会让楼市更加低迷。房地产税会造成卖家的持有成本大幅上升，卖家如果不能通过房价上涨来消化成本，就会恐慌性抛售，导致房价进一步加速下跌，而这又可能危及我国的金融安全。当前我国的银行贷款大概有四成和房地产有关，如果加上股市、信托等其他融资渠道，我国的金融体系已经和房地产市场高度捆绑，一旦房价大幅下跌，我国的金融安全将面临巨大挑战。

房地产税可能还会对中国经济的消费转型带来压力。当前中国经济虽然出现复苏反弹，但最大的短板依然是消费。将来如果每年还需要缴纳一笔不菲的房地产税，这将对民众的消费能力形成进一步挤压。

由于房地产税牵一发而动全身，所以不得不谨慎考虑征税可能带来的全方位影响。一项税收的开征必须要考虑到合法性，还要考虑到有效性，如果征税带来的损失反而超过了收入，就形成了无谓损失，这样的税收就是无效率的税收，这是我国房地产税必须避免出现的情况。最近几年房地产税立法走走停停，这种谨慎的做法其实更务实，至少要好过大干快上。房产税房地产税