如何消化高地价

一线城市楼市年底翘尾，土地市场火热。地产大佬此时也站出来，看涨今年一线城市楼市，有预测一线城市涨7%的，有预言北京进入6万元时代的。地产商的眼里都是“涨”，可一向眼光精准的李超人却在“撤”，连注册地都换到开曼群岛。随着低价地上的开发越来越少，房价的未来将围绕着高地价的消化，至于购房者是否有能力买单，却变得不重要了：“刚需”买不起大房子，开发商总可以把房子做小。至于降价，却需要别样的原因。

2014年华人世界第一贵的香港，房价一直涨，反映私人二手住宅价格走势的“中原城市领先指数”年初119点，年末涨至134点，“占领中环”都未能动摇香港楼市的信心，全年楼价涨了12%。考察不同户型和位置的房屋价格，小户型，尤其是40平方米以下小户型涨幅最高，新界等位置偏远的价值洼地涨幅最巨。这就引发了一种思考，香港市民早就不堪居住重负，2014年大部分港人更因无力负担看淡香港住宅前景，可楼市做出了完全相反的回应。花旗的报告分析到，负担能力与楼价无直接关系，负担能力只反映资产泡沫水平。至于楼市泡沫会否破爆，要视乎多个因素，包括利率走向、薪资涨幅、楼市供需前景等。若其他因素保持利好，较差负担能力下港人只有降低居住水平。全球都笼罩在美元升值预期之中，联系汇率制度下，香港房地产成为国际投资者进行对冲保值的避风港，这无疑将继续推动香港楼价上涨。

两年前，针对内地炒房者，香港政府曾使出狠招，极大提高外来投资者的交易费用。招数虽狠，却未能阻止价格扶摇直上，原因其实也简单：港府并未在供地上放松，只是在需求上遏制了部分需求。香港的“刚需”也和内地一线城市的“刚需”一样，那些无法获得公屋资格的市民，也只有诉诸市场。而作为国际化大都市，收入并不高的香港人，就不得不与海外资金竞争。高房价是城市化高度发展的必然产物，也是经济发展的必然产物，更是该地区充满活力的表现。普通市民，虽有怨气，却也不得不接受事实。

香港是内地一线城市的一面镜子，2013年后，当内地的地方政府也以廉租房和限价房等福利团结了中低收入市民后，一线城市的商品房供应越来越像香港。政府垄断土地供应，且驾驭市场能力日益娴熟，地价就成为房价的一个现行指数。2009～2011年全国上下曾有一大波“地王”出现。以北京为例，2009年5月，以广渠门外10号地楼面价售出1.5万元/平方米为标志，北京进入“地王”时代，这波“地王”争霸的高潮，是五环外大望京地块楼面价卖到了2.75万元/平方米和大龙地产以近3万元/平方米的楼面价拍到顺义别墅区地块。事后证明，除了大龙地产无力交付土地金被罚款，遭遇到限购政策的昔日“地王”不仅保住了本，还都大赚其钱。

第二波“地王”造就了楼面价普遍飞涨的现实。2012年下半年后，北京楼面价超过2.5万元/平方米的就有60余块，超过3万/平方米的有近30块。2013年北京平均楼面价将近1万元，2014则量跌价涨，被政府成功推高近50%。2015年开年，西南四环连推3幅地，楼面价更从3.7万元跃至5万元。若加上税金和开发成本，仅这些“地王”，足以把北京房价推高到6万元以上。正是这样的背景令地产大佬们欢呼雀跃。至于市民是否具有如此高的购买力，则被搁置一边了。

但向来对趋势的把握出神入化的李嘉诚却加快了撤资的步伐，从卖楼到迁册，力度空前。高房价伴生的社会矛盾早令香港社会分裂，内地却在追随的路上越走越远。高地价总可以通过豪宅或小户型消化，但割裂的贫富阶层，却为长期的经济发展埋下隐患。而不确定性带来的货币贬值预期完全可能抵消掉楼价的升值。这或许是李氏帝国渐行渐远的深意。 楼市投资房价地价购房