楼市分化加剧

（文 / 邢海洋）

2012年楼市最大的特征，用一句话总结，是市场分化。炒房团的腹地温州城门失火，鄂尔多斯地产泡沫“风暴”，贵阳大盘塞城，一大批三线城市沦陷，而一线城市则呈现一片供不应求的景象。楼市分化，二、三线城市普遍供应过剩，北京上海则供地不足，究其原因，除了人口向大城市聚集的城市化，政府土地经营的利益驱动，加剧了房价分化的过程。

城市化进程中，中小城市虽然可能吸纳更小城镇和农村人口，但“二传手”的角色决定了人口增势远逊于大都市，其楼市的潜力也因此有限。可偏偏是中小城市的土地供给模式是最宽松的。以贵阳为例，这里常住人口规模仅439万，已规划和在建的超过200万平方米的楼盘却超过10个，全部建成后，其规划居住人口将接近110万人，足够给1/4的贵阳居民提供新住房。除了在建住房多，另一个怪诞之处在于楼盘之大，一个大盘，规划居住35万人口，甚至超过了一个区的常住人口数量。

贵阳的现象提出了两个问题，一个是为什么供地面积如此之大，另一个是为什么大盘如此之多。在一个全国人均收入倒数第一省的省会城市，这的确令人费解，甚至媒体报道只能用“这届政府格外热衷于城市规划的调整”来解释——几年的时间里三度调整城市规划，城市规模不断在纸面上升级。当然这里显示出地方政府的抱负，但一线大城市同样可能出现雄心勃勃的领导班子，城市规划的口号甚至远比鄂尔多斯的“全国人均GDP第一”或贵阳的“西南物流中心”更响亮，但在供地上却远为逊色。故而土地放量的真正原因还应该从经济利益和供地的可行性上寻找。可2009年推出的贵阳最大盘“花果山”的土地楼面价只合到81元/平方米，似乎又堵上了从经济利益上探寻土地放量的路。直到如今，贵阳公开市场的土地仍很便宜。有一个线索是：土地出让价虽低，但很多基础设施却是由开发商承担再转让给政府的。

三、四线城市地方政府没有足够的财力为升级中的城市规划提供建设资金，更没有在大面积土地范围内完成拆迁整理的能力，无力承担旧城改造与城镇化推进的工作，必须借助外来资金。而一条公路、一整套市政设施均不会是小笔资金能胜任的。作为“回报”，动辄方圆几公里的大盘也就不难理解了。实际上，这些大盘的初始土地资金不过几亿元，开发商真正的先期投入多在基础设施上。越是财政来源匮乏的城市，越是可能把提升财政的希望寄托在土地财政上。而全国落后市县众多，均希望尽可能多地吸引到土地资金，一轮贱卖土地的招商引资竞争便日趋白热化，其结果是这些城市只能开动脑筋，尝试独特的招商策略。对贵阳楼市供应充足的一种解释是土地出让采取“生地熟挂”、“土地一二级捆绑联动”，先以未经拆迁和整理的毛地挂牌，找一个实力的开发商“打包”开发。放在落后城市招商引资的大背景下，这种早被叫停的举动实为竞争策略。当然，这种策略的副产品是三、四线城市的房价与一线城市差距越来越大。

北上广等一线城市市政资金雄厚，至少不缺乏先期土地整理的费用。2008年国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，为防止开发商以拆迁难为借口延缓开发，建设用地不再允许“毛地”出让，自此一线城市均严格执行。此后，北京上海等城市连续未能完成土地供应计划，如北京已经3年土地供应下降，2012年北京住宅用地供地规模连续3年直线下降的同时，更创近6年来新低。连续供应不足，加之一线城市汹涌的人口移入趋势，仅仅是限购以后的“刚需”已经把房价推高到历史高位。截至去年底，北京新建商品住宅已经跌破8万套。而根据2011年下半年来供地计算，2013年仅有约50个新盘供应。此前的2012年共有69个新盘入市，2011年更是高达91个新盘。新盘上市数量的逐年下降直接引发了市场的恐慌情绪。

北京之所以供给失衡，一种解释是北京乃国家机关驻地，市政府缺乏足够的执行力，如四成土地被划拨，拆迁过程常遭“不可知力”抗拒。但作为土地面积是香港15倍的城市，仍难给出更“恰当”的理由，除非是利益驱动。发达地区的城市，土地供给普遍采用的是“饥饿营销”，如杭州多年来每年在住宅方面的土地供应量只是在4000亩的范围内徘徊。其结果便是楼市维持高位，地方政府以相对少的土地为代价，获得了土地利益的最大化。

不妨设想，如果没有建立土地的政府“招、拍、挂”制度，人口流动的缘故，房价仍会在不同城市间产生分化。只不过政府在利益驱动下加剧了这一过程。 楼市加剧分化