​限购可以走多远？

2月16日，北京市出台新一轮的房地产调控细则，最引人关注之处在于各种严厉的限购政策，其中包括“拥有2套及以上住房的本市户籍家庭暂停购房；拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭暂停购房；无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭暂停购房”等。如果考虑到此前的汽车限购，北京市近期的限购行为达到了一个顶峰。

政策本身并没有绝对的对错之分，如果从遏制投机炒房的角度来看，北京市的限购可算是一次致命打击，但对很多有真实需求的购房者而言，也同时被挡在了大门之外，难免又有用药过猛之嫌。政策制定总是在经济增长和民生和谐之间左右平衡，当经济增长面临考验时，政策制定总是会偏向增长，当民生问题日渐沉重，政策自然也就向民生倾斜。

比如2008年金融危机爆发前，中国经济增速快速下滑，从2008年10月开始，政府迅速放松了对于房地产紧缩政策的管制，取而代之的是出台了一系列鼓励住房消费的优惠政策，包括7折优惠利率，最低首付20%等。而当中国经济回暖，房地产价格再次大幅上涨之后，房地产政策也随之转向，从当初的鼓励消费变为当前的严厉限购。

与此前的一系列调控比，北京市此次的调控似乎不再摇摆，大有不达目的不罢休之势。不过，作为一个典型的行政调控手段，限购政策早晚都有退出的一天，本次北京市发布的文件用词也是“暂停购房”，所以，对于此次北京市的限购政策，最大的悬念在于限购持续的时间会有多长？

这首先取决于北京市对于经济下滑的容忍度有多强。北京市的经济结构主要以第三产业为主，比例已经超过75%，这样的比重远远超过我国30%多的平均水平，基本上已经和国外发达国家相当，而北京市的第三产业又以房地产和金融业为主，房地产对于北京市经济的贡献度远超过全国平均水平。如果从拉动经济增长的“三驾马车”来分析，北京市的进出口贸易呈现逆差，对于经济增长的贡献为负值，经济增长主要依靠投资和消费。从投资角度来看，2010年，北京市完成固定资产投资5493亿元，其中完成房地产开发投资2901亿元，占比53%，这一比例远远超过我国17%的平均水平，房地产对于北京市经济的拉动作用可见一斑。从消费角度来看，2010年，北京市实现社会消费品零售额6229亿元，其中汽车销售额达1600多亿元，占比高达26%。北京市此次先后对汽车和住房实施严厉限购，对于经济增长的压力可见一斑。

在限购令的打压下，无论是住房还是汽车销量都将大幅下滑。从房地产市场来看，由于北京市目前的外地人购房比重高达45%，此次限购要求外地人连续5年纳税，基本上将外地投机客阻挡在外，再加上本地户籍拥有2套住房以上者也纳入限购名单，二者相加，保守预计扼杀了30%的需求。2月17日，北京限购政策出台首日，新政效应已经迅速显现，北京市的住房成交量比前一交易日大幅下滑九成。从汽车市场来看，由于北京市今年的车牌指标仅为24万个，相比去年下降70%，预计今年的汽车销售额将缩水600亿元。房地产和汽车市场的同时下滑，将使得北京市的经济增长面临空前压力。事实上，北京近年的经济增速有明显放缓的趋势，在金融危机爆发的前几年，北京市的GDP增速大致保持在12%左右，2010年的增速下滑到10.2%，在内地31个省市中增速倒数第二，经济总量也跌出了前10名。

房地产市场萎缩不仅带来经济增速放缓，更对地方政府的财政收入带来巨大挑战。北京市2010年全市地方财政收入完成2353.9亿元，其中有两成来自土地使用税和土地增值税，而这还不包括预算外的土地出让金，北京市去年的土地出让金高达1639亿元（2009年为928亿元，2008年为502亿元），即使算上中央返还和补助，北京市去年的收入来源中约有一半来自房地产市场的贡献。北京近年的财政预算一直处于紧平衡的状态，以2011年市级财政预算来看，市级收入合计1824.4亿元，支出合计1824.4亿元，如果房地产贡献的收入大幅下滑，北京市的财政压力可以想象。

除了地方政府对于经济下滑的容忍度之外，开发商的抗击打能力也决定了政策的持续时间。从去年4月份开始新一轮房地产调控以来，房地产价格虽然没有下降，一些重点城市的成交量却大幅萎缩，全国15个重点城市成交量同比下降约30%，其中北京、上海和深圳等一线城市的成交量同比下降超过40%。成交量下滑给开发商带来的资金压力越来越大，最直观的体现就是现金流状态的迅速恶化，2010年前三季度，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884亿元，而上年同期为522亿元。

在成交量下滑的背景下，开发商无法通过自身的快速销售来回笼资金，而无论是银行贷款还是股市融资渠道，也都从去年调控以来越收越紧。以北京市为例，2010年，北京市本外币房地产贷款余额8242亿元，同比增长22.5%，比上年末大幅下降了21.3个百分点，其中对房地产开发的贷款余额比年初增加1033亿元，同比少增302亿元。随着我国货币政策进一步收紧，银行存款准备金率提高到19.5%的历史高位，将来房地产行业的贷款难度将更甚从前，而随着利率的一次次提升，负债率接近80%的房地产行业也将面临越来越大的财务压力。从股市融资渠道来看，刚刚过去的2010年，房地产类上市公司的融资大门基本上被监管层关闭，全年融资额仅有100亿元，相比2009年的1218亿元不足一个零头，预计2011年也不会有实质性好转。

目前开发商面临的困境和2008年上半年有些类似，当时的房地产调控也是大幅提高了首付款比例和利率标准，银行收紧了房地产类贷款，而股市当时还在“熊市”的低迷之中，房地产上市公司的融资渠道也基本枯竭。在巨大的资金压力面前，以万科为首的开发商选择了率先降价，深圳成为全国房价下跌最大的城市，其他一些一线城市的房价也有不同程度的松动。不过，在大面积降价还没有蔓延开来之际，随后爆发的金融危机拯救了开发商，在中国经济增速快速下滑的背景下，管理层再次赋予房地产中国经济引擎的重任。2008年10月，政府对于房地产的紧缩调控政策全面转向，出台了一系列鼓励住房消费的优惠政策，包括居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%、贷款利率7折优惠，房产交易免征营业税的年限从5年缩短至2年等等，银行体系也开始对房地产市场开闸放水。在经历了2009年初的小阳春之后，房地产市场迅速回暖，并且持续火爆至今。

如果说2008年的金融危机使得房地产企业转危为机，那么，2011年的今天，房地产似乎不再有这样的机会，今年恰逢货币政策回归稳健，而且是“十二五”经济转型的开局之年，所以房地产不会受到2008年那样的特殊关照。如果这一轮调控持续的时间足够长久，一些开发商将会选择降价促销来缓解资金压力，甚至有一些实力不济的中小开发商可能会因为资金链断裂而破产倒闭，如果房价出现松动，对于政策制定者而言，意味着调控最终收到了成效。

不过，问题的关键在于，限购政策作为一种行政调控手段，早晚都有退出的一天，1年2年，或者甚至3年5年之后，前期被压制的需求再度释放出来，房价势必会再次迎来大幅反弹，到时候又该如何收场？

所以，如果限购政策能够在短期内遏制房价过快上涨的势头，那么从长期来看，要从根本上解决房地产市场的种种矛盾，还是要厘清房地产市场的功能，以及政府在房地产市场的定位。对于政府而言，主要精力还是应该加强保障房建设，保障房既能保证中低收入人群的民生问题，也能通过增加供给的方式来解决商品房价格过高的问题。

北京市在此次房地产调控的15条细则中也强调了保障房建设：在“十二五”期间全市计划建设、收购各类保障性住房100万套，比“十一五”翻一番；2011年筹集保障房20万套以上，为2万户发放租赁补贴，竣工10万套保障房等等。虽然和过去相比是一个明显的进步，但和此次15条细则中严厉的行政限购政策相比，还并不足以吸引人们的关注。■ 经济限购可以购房房地产业