山城“魔改”

站在千厮门大桥远眺，洪崖洞的吊脚楼群在嘉陵江畔次第亮起，11层立体街市宛如《千与千寻》的幻境照进现实；转过李子坝轻轨穿楼的奇幻视角，鹅岭贰厂生锈的钢铁桁架正托起年轻人手中的冰美式—这是重庆独有的魔幻时刻，每一个被千万次点击的网红地标，都藏着这座城市的旧年魂魄。

当我们破解洪崖洞霓虹灯下的流量密码，发现支撑这座“8D魔幻城”的钢筋，竟是从上世纪八十年代危旧房改造中回收的建材；鹅岭贰厂斑驳的砖墙内侧，二战时期中央银行印钞厂的地基仍在默默承重。在这座以“爬坡上坎”著称的山城，旧城改造正上演着更惊险的向上生长：近五年诞生的37个现象级网红地标中，有29个是从危旧厂房、废弃防空洞、老社区废墟中脱胎换骨。

城市更新不是简单地涂脂抹粉，当文旅热潮撞上商业理性，那些被流量选中的旧建筑正在经历更复杂的重生。我们历时两个月追踪五家头部商管公司，在下浩里悬崖边儿的咖啡馆、紫薇路深夜亮灯的直播间，窥见一场关于“旧瓶新酒”的商业实验：文物保护红线如何与商业坪效共舞？原住民的烟火气怎样与网红店的热搜体质共振？当资本逐鹿旧改赛道，那些让百年石阶与现代玻璃幕墙无缝衔接的魔法，或许正在重写中国城市更新的商业法则。

宏观层面

从历史中走来，向未来而去

存量时代，市场格局正在被重新定义，如何在这一变革浪潮中把握价值重估先机，解锁存量资产的无限潜能，成为行业各方共同关注的焦点。

市场早已告别高速扩张的时代，进入相对理性的发展阶段，增量土地驱动发展的模式逐渐失效，如何用资产经营能力提升现有资产价值，发挥其最大的效能，成为商业类地产运营的重要发力点。

商业类地产早已步入存量时代，在此背景下，如何对存量商业进行升级调整、二度开发，焕发新价值，是每个商业类地产操盘者盘活资产，实现可持续经营发展的核心。

沉睡的金矿待唤醒

先看两组数据：2024年1—5月，全国商办用房开发投资额同比下降9.7%，新开工面积下降26.4%，而销售面积微增0.5%；2024年1—11月，全国办公楼开发投资额累计3 803亿元，同比下滑7.4%，销售额累计2 688亿元，下降13%。这无疑揭示了商业类地产市场供需的微妙变化：一边是新增开发动力不足，另一边却是市场需求的持续存在。

存量资产的盘活与翻新，已然成为商业地产领域的关键命题。

面对存量市场，“改造”是一个绕不过去的问题。

据相关数据，中国核心城市约有1亿平方米的存量物业亟待改造，各地对商办和消费升级的需求也十分强劲。然而，商业地产领域的存量升级并非简单的建筑外观翻新。除了赋予旧建筑新的功能和价值，还需全方位提升项目的运营水平，改善经营状况，让旧商业真正实现涅槃重生。

精准的市场定位构成商业地产改造的基石。项目启动前必须构建多维度的市场分析体系，既要把握城市级消费趋势，也要捕捉区域客群的行为特征。年轻客群对社交场景与艺术体验的追求，中产家庭对品质生活与沉浸式消费的期待，银发群体对健康服务的特殊需求，这些差异化诉求的精准匹配决定了项目的价值重构方向。

突破传统框架的关键在于创新商业模式的构建。现代商业空间已从单纯交易场所转型为城市生活枢纽，复合型业态组合成为破局之道。将文创市集与共享办公结合，在零售空间中嵌入实验剧场，将屋顶花园转化为都市农场，此类跨界融合不仅延长消费者停留时间，更创造出独特的场景记忆点。

技术手段的深度融入能够为商业空间注入新动能。物联网系统实时监测客流热力分布，AI算法精准预测商户销售趋势，VR技术实现商铺可视化招商，这些数字化工具正重构商业运营范式。

政策支持同样构成转型升级的重要支撑。城市更新专项基金、容积率奖励机制、历史建筑活化利用政策等制度创新，为存量改造提供了可行性通道。上海五个新城建设中对商办物业改造的税收优惠，广州旧厂房改造的文化用地政策突破，都展现出政策工具箱的赋能效应。开发商需建立政策动态跟踪机制，将政策红利转化为项目竞争力。

在价值实现维度，全生命周期运营体系构建尤为关键。从项目策划阶段就需建立“投融建管退”的闭环思维，通过REITs（不动产投资信托基金）等金融工具打通资本循环。运营期的品牌焕新机制、租户组合动态优化、场景持续迭代能力，直接决定资产估值水平。

这种存量焕新浪潮正在重构城市商业版图。

据仲量联行研究，优质改造项目可实现30%～50%的资产增值，运营坪效提升可达2～3倍。当物理空间改造与数字孪生技术相遇，当历史文脉传承与现代商业理念碰撞，中国商业地产正书写着独具特色的城市更新样本。

从“老破旧”到“新网红”

重庆，已然成为一个城市更新的生动样本。

数据显示，2025年重庆计划投入240亿元，用于改造1 227个老旧小区，总面积达3 011万平方米。此次改造不仅将显著提升居民的生活质量，包括加装电梯、改善停车设施等，还将带动相关产业链的发展，预计拉动超过1 000亿元的 GDP增长。此外，重庆还推出了59个中心城区旧城改造项目，总投资约2 743亿元，涵盖综合类、棚改类、城中村类等多类型项目。

作为“网红”城市，重庆不仅拥有得天独厚的自然风光和深厚的文化底蕴，还蕴藏着丰富的商业存量资源。近年来，重庆通过一系列旧城翻新项目，成功盘活了这些资源，打造出多个“网红打卡地”。

紫薇路，这条曾经的老街，如今已焕然一新，成为集咖啡、书店、艺术展览于一体的文艺街区。每到周末，这里便人头攒动，年轻人在此拍照打卡、品尝美食，享受悠闲时光。紫薇路的成功，得益于其精准的定位和文化赋能，通过引入文艺元素和创意产业，吸引了大量年轻消费者。

民主村和下浩里则是重庆旧城翻新的另外两个成功范例。民主村保留了老重庆的建筑风貌和生活方式，打造了一个充满怀旧气息的复古街区。这里的老茶馆、老火锅、老照片，让人仿佛穿越回了几十年前的重庆。而下浩里则通过保留历史风貌，引入文化创意产业，成功转型为一个集文化、商业、旅游于一体的城市新地标。

这些项目的成功，离不开重庆政府的大力支持和推动。通过政策引导、资金投入和资源整合，重庆成功盘活了这些存量资源，打造了多个具有影响力和竞争力的商业项目。

真正的金矿从来不在土地拍卖场，而在运营者重新定义价值的眼光里。那些被时代列车甩下的建筑，正等待新一代“矿工”带着创新的镐头前来挖掘。未来的商业战争，不再是谁能更快盖楼，而是看谁更懂让旧时光“开口说话”。

从“汽修街”到“网红打卡”，从老旧村落到艺术集市，从废旧厂区到文化地标……重庆，这座充满热情的城市，正在用它独有的方式焕发新的城市活力。

如何运营

如何让老建筑学会“呼吸”？

—解码重庆四大网红地标的运营密码

在重庆的城市更新图谱中，运营者的角色更像手艺精妙的外科医生：他们需要切除阻碍城市肌体新陈代谢的病灶，又必须保留那些让城市心跳的历史神经。当我们带着解剖刀走进妙街、紫薇路、合作村与鹅岭贰厂，发现每个项目都在进行一场关于“有机生长”的手术—没有粗暴移植网红品牌，拒绝格式化招商清单，甚至刻意保留着建筑原生的“伤疤”。

当标准化成为枷锁，非标商业如何重构城市生命力？

在重庆这座“8D魔幻城市”的褶皱里，妙街、下浩里、贰厂、合作村青年国际社区、紫薇路等非标商业项目如同一股清流，正在改写传统城市更新的运营逻辑。它们摒弃“格式化”的改造，拒绝千篇一律的仿古商业街，转而以本地文化为魂、以场景创新为核，探索出一条“小而美、精而深”的存量空间焕新之路。

这些项目不仅激活了老旧厂区的生命力，更成为新消费浪潮下的流量密码与文化符号，为全国城市更新提供了可复制的“重庆样本”。

妙街：情绪价值的“流量密码”

在重庆渝中区，有一条曾经沉寂而破旧的老街—妙街。

过去，这里只是一条不起眼的小巷，平时连行人都很少。如今却摇身一变，成为年轻人争相打卡的网红地标。2023年，妙街荣获中国城市更新优秀案例之“十大现象级案例”。2024年春节期间，妙街累计接待游客15万人次，大大带动了周边消费。

从无人问津的老旧街区，到日均客流破万、商户营收翻倍的“流量担当”，妙街的逆袭并非偶然。这背后不仅藏着城市更新与商业创新的双重智慧，还离不开街区运营单位—简繁文创的精细化运营。

从项目定位上来看，简繁文创在拿到妙街改造项目时，便已经有了思路。

妙街与重庆罗汉寺仅一墙之隔，拥有天然的地理和流量优势。罗汉寺是一座千年古刹，是重庆主城区最古老的寺庙之一。这里不仅历史底蕴深厚，还是渝中区的流量担当，常年吸引着来自全国各地的游客前来参观和礼佛。

通过数据分析，简繁文创发现，如今的都市青年对情绪价值的渴求已超越物质消费本身。如果能在寺庙周边开拓出一条能给年轻人提供情绪价值的街区，既有青灯古佛的宁静，又兼具人间烟火的地气，大家必然会喜欢。而这些条件，刚好妙街都具备。于是，简繁文创将妙街定位在“青年修行地”上，目标人群主要为18～35岁的年轻消费者。

在招商方面，简繁文创主要以“佛系文化+青年潮流”为核心，多元化业态组合发展。根据这一定位，妙街引进了“集妙屋”（佛系文创）、非遗主题店等文创国潮品牌，还有佛系咖啡馆（妙哉咖啡）。“我们的受众都是年轻群体，所以在业态选择上，主要还是以文创、潮流为主。”简繁文创主理人这样说道。这样的业态布局不仅是依托于目标群体的消费需求，更重要的是要符合“妙街”整体品牌的文化调性。

除此之外，妙街还巧妙地利用了罗汉寺的IP属性，巧取“十八罗汉”文化，与商家共创IP内容，强化商业标签和主题性。比如将不同商家的类别与十八罗汉相结合，有“解忧罗汉”面咔咔，还有“妙手罗汉”寿司店。

同时，妙街还孵化了很多原创市集IP，为街区注入灵魂。依托情绪价值的独特优势，妙街打造了“FUN开玩”“妙啊！茻（mang）集”“刮刮乐福运妙会”等主题活动，设计了各种年轻人喜欢的疗愈集市，如“十全大补局”“养生有方局”等，让年轻人在游玩的时候还能体会疗愈的快乐，修身又修心。

未来，简繁文创还会持续在全国范围内孵化以“妙街”为情绪价值的商业品牌模型，延伸“妙”系列周边，实现“禅机”到“商机”的有效转换。

在城市更新进入存量时代的今天，妙街的成功揭示了一个本质规律：老街区的价值不在于推倒重建，而在于如何让旧时光与新时代温柔相拥。当罗汉寺的晨钟暮鼓与妙街的市井喧闹隔墙相闻，我们看到的不仅是物理空间的活化，更是一个关于城市记忆与商业文明共生的创新样本。

紫薇路：20年老街道的华丽变身

2019年以前，重庆紫薇路还是一条以汽修店、副食店、农贸市场为主的老旧街区，道路狭窄且脏乱。如今却成为月均人流量超50万人次的“网红商业地标”，2024年更以“全国社区商业示范街”的身份入选央视《灯火中国》拍摄地，成为重庆夜经济的代表之一。这一蜕变背后，既是一场关于城市更新的精准实践，也是商业运营与社区治理深度融合的经典案例。

流量背后，是紫薇路改造操盘手—佳华物业公司的精耕细作。

传统的城市更新时常会陷入“大拆大建”的窠臼，但佳华物业在项目负责人李经纬的带领下，选择了一条截然不同的道路。他们保留了紫薇路原有的菜市场等社区服务功能，拒绝统一外立面翻新，转而通过木雕看枋、石磨、艺术展等元素强化本土文化基底。李经纬直言：“社区商业的核心是服务居民，而非成为商场的替代品。”