政策发力

5月，杭州全面取消限购，在杭州某互联网公司工作的王涛（化名）就开始看房。经过几个月的精挑细选，三四套西湖边的房子进入王涛的备选清单。

“工作可能会换，行业可能会变，但西湖景色浓妆淡抹总相宜。我喜欢西湖，每次遇到工作不顺心，就喜欢下班坐地铁去西湖散心，走着走着，心情就开朗起来。住在西湖边，就是我的理想。现在备选的几套房，都是走几百米就能看到西湖的，交通方便，周围生活设施也很完善，很合我心意。”王涛告诉《瞭望东方周刊》。

6月26日，北京降首付、降利率的楼市政策出台，市场反应积极。随着咨询量、看房量的上升，签约量也有所提升。刘女士在“6·26”后的第二个周末出售了旧房，新房也即将购置。据她观察，这几个月看房的人多了起来，每个周末在中介处都能遇到几个同样在密集看房的家庭。

党的二十届三中全会提出，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

稳步提高城镇化质量和水平，需要在加快构建房地产发展新模式上取得新突破。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，构建房地产发展新模式是一项系统工程，涉及土地制度、金融制度、财税制度和行政管理制度等改革，是一个需要不断探索实践的过程。

“5·17” 新政策不仅让贷款成本大幅下降，购房门槛也大幅降低。

组合出拳

党中央、国务院高度重视房地产工作。

4月30日，中央政治局会议强调，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式。其中，“消化存量房产”相关提法是自2015年以来，中央再度对房地产消化存量房产问题明确表态。业界认为，这一表态是对解决当前房地产市场库存高企、价格承压问题正式定调。

5月17日，中国人民银行和国家金融监管总局联合发布一系列楼市重磅政策，内容包括取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限、降低居民购房首付比例最低至15%、下调个人住房公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款等。

此后，各地积极落实政策精神，密集出台具体举措。

5月24日，广东19城率先调整房贷政策：首套首付最低15%、二套最低25%、取消利率下限。5月27日，上海市住建委联合多部门印发通知，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策等九条政策措施。5月29日，深圳下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

除降首付、降利率之外，各地限价政策也开始调整。据统计，2024年以来，包括沈阳、兰州、郑州等城市在内的多个城市明确不再实施新建商品住房销售价格指导。阳江、珠海、芜湖等城市对限价政策进行优化。

此外，多地还鼓励现房销售，探索以套内面积计价销售。

9月4日，湖南湘潭市印发《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》，提出优化房地产商品住宅计容方式，探索商品住宅建筑以套内建筑面积（专有建筑面积）进行计价销售。

业内人士认为，实施商品房现房销售有助于杜绝商品房烂尾断贷风险，减少预售房交付矛盾，保护购房者利益。而按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，有利于减少信息不对称所引发的纠纷。

一系列政策推动下，存量市场提振，特别是二手房市场，显现出一定活跃度。

北京市民李丽（化名）出售的两套房都是在北京“6·26”后成交的，一套在亚运村，一套在和平里，均挂牌不到两年。“卖掉的两套都是小面积的老房子，未来家里考虑购置一套稍大面积的三居室改善性住房用于自住。” 李丽告诉《瞭望东方周刊》。

西安市民梅女士最近刚刚置换了一套大平层住宅。“我相信未来房价会稳定。我家五口人，过去住房小，现在入手的大平层明显提升了生活品质。新房周边步行10分钟有两个公园、两个大超市，开车10分钟有两个三甲医院，位置理想，因此果断出手。”梅女士告诉《瞭望东方周刊》。

在9月14日举行的国新办新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、总经济师刘爱华表示，在一系列政策措施作用下，房地产市场一些指标降幅呈现边际收窄。数据显示，1月-8月，商品房销售面积降幅收窄0.6个百分点，商品房销售额降幅收窄0.7个百分点，房屋新开工面积降幅收窄0.7个百分点。

9月24日，楼市政策再次加码。中国人民银行行长潘功胜当日在国新办发布会上宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。

9月26日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，强调推动构建房地产发展新模式。受此影响，26日A股房地产板块一片飘红，绿地控股、滨江集团、华侨城A、首开股份、万科A、金地集团等20多只个股涨停。

多地还鼓励现房销售，探索以套内面积计价销售。

国企收储

8月7日，“深安居”微信公众号发布关于收购商品房用作保障性住房的征集通告，引发各界关注。

通告表示，为积极构建“保障+市场”住房供应体系，遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则，深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作，现向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目。

这是全国第二个开启“以购代建”模式的超大型城市。在此前5月30日，广州市增城区政府公告，公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件的住房房源，用作商品性安置房。

地方政府组织当地国企收购已建成存量商品房用作保障性住房，这一做法被业内称为“收储”。5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议提出，商品房库存较多城市，政府可按需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

在迈向房地产发展新模式的道路上，深圳国企“收储”具有标志性意义。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此前广州的做法还带有一定特殊性，因为是特定项目的“以购代建”，但本轮深圳是针对全市开展，释放了明确信号，示范效应更强。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉撰文称，深圳房价收入比达到30倍左右，大规模筹建保障房，尤其是低价保障房，有助于让年轻人、新市民支付能力跟得上；政府方面，既解决了保障房的筹集任务，也能去化商品房库存、活跃市场，同时可借助大规模保障房来稳定行业、扩大内需。

本刊记者联系深圳安居集团相关负责人，对方回复表示，目前关于收购价格、资金来源规模等仍未完全确定，还不方便向社会公开。

严跃进认为，特大型城市、超大型城市保障房的市场消化能力较强，开展收储工作具有优势。

在供求关系发生重大转变的背景下，作为完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的一项重大改革，新一轮保障性住房改革在2023年下半年启动。

2023年，中国国家创新与发展战略研究会学术委员会常务副主席、重庆市原市长黄奇帆在相关论坛上表示：“房地产正在进行深度、结构性的调整。”他认为，一方面，要对现在城市中还存在的城中村、危旧房、棚屋区，进一步进行结构性、局部性改造；另一方面，现在房价处于相对低位，与其政府拿钱征地动迁造保障房，不如拿出一部分资金购买存量商品房作为保障房。

黄奇帆认为，今后中国城市至少30%的城市居民可住在保障房、公租房或者人才房，同时让相对低收入、刚刚工作及农村进城市落户就业的群体能住在保障房里。保障房的支出、租金只占住户约1/6的年收入，从而可减少相关人群的房地产按揭贷款、租金压力等带来的消费约束。

目前，更多城市正在加入收储行列。据中指研究院监测，目前，深圳、重庆、长沙、福州、武汉等约60个城市已表态支持国企收购存量房用作保障房，其中超过25个城市发布了征集公告，对收购价格、收购项目的面积作出要求。

以旧换新

7月底，北京商品房“以旧换新”活动首单成交，9月中旬进行网签。据北京房地产业协会相关负责人介绍，该业主签约速度很快，从看新房到卖出旧房，再到完成新房草签，一共只用了大约10天。

7月19日，北京启动商品房“以旧换新”活动，活动针对的是2024年下半年计划出售二手住房并购买新建商品住房的居民。活动为换房业主在旧房出售、购买新房、过渡居住、购买家居家电等环节提供服务和优惠，助力居民实现改善性置换目标。

业内人士认为，举办商品住房“以旧换新”活动可提升住房买卖交易的便利度，缩短换房周期，提高居民购房意愿。北京房地产业协会相关负责人表示，活动启动仅两周，支付宝小程序“乐居换新购”点击量就超过9万次，吸引400多人报名参与，缴纳订金锁定房源18套。到8月23日，参与活动的新建商品房项目已经增至48个项目、上万套房源，报名人数超过500人。

根据中指研究院数据，目前全国已有超过100个城市加入商品住房“以旧换新”行列。从各地支持“以旧换新”的方式来看，主要包括“收旧”与“推旧”两种模式。

“收旧”是指房地产开发企业或国资平台负责收购二手房，同时引入专业评估机构进行二手房价值评估，收购和换房主体就交易价格达成一致后可将售房款用于购买指定新房项目。例如，郑州市计划2024年通过郑州城市发展集团有限公司收购郑州市二手房5000套。

“推旧”是指消费者在开发企业处认购并锁定房源后，由中介机构通过流量倾斜的方式优先出售其旧房。目前，北京、上海等一线城市主要采取这种模式。

此外，不局限于本地，有的城市创新推出了商品房异地“以旧换新”，突破了城市界限。

8月14日，江苏无锡梁溪城发集团推出商品房“以旧换新”业务升级版，增加对苏州、常州存量二手房商品住宅的收购，市民可以用位于苏州、常州的梁溪城发集团下属控股楼盘的二手房置换同集团的无锡新房，实现住房异地“以旧换新”。

无锡房地产业协会副会长张斌表示，“以旧换新”最新模式再次扩大收购范围，有利于盘活区域内的一二手房市场联动，同时拉动苏州和常州区域人群到无锡置业、落户，又增加了开发企业的销售渠道，对活跃楼市的积极作用显而易见。

“各地大力推进住房‘以旧换新’，成效正在显现。现在暂时看起来成交规模还有限，是因为受到了二手房交易周期较长和房源匹配等因素的制约。”李宇嘉说。