楼市解绑

5月17日下午，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%。中国人民银行还宣布，取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。

通知发布后，很快冲上了热搜前两名。

“此次央行对首付比例的调整政策，属于国内按揭贷款历史上最宽松的首付政策，首套和二套房首付比例均是历史最低。”有分析师告诉《财经》，过去全国购房首付比例最低为20%，此次房贷首付比例历史性地下调到15%，对提振房地产市场有非常积极的作用。“支持房地产的各类组合拳在逐步落地，楼市去库存的力度未来也会越来越大。”

受上述政策提振，房地产板块5月17日午后直线拉升，Wind（万得）房地产指数收盘上涨7.31%。与此同时，有20只房地产股涨停，其中特发服务上涨20%，我爱我家、绿地控股、荣安地产、金地集团等涨幅超10%。大市值个股中，保利发展、万科A两家千亿巨头双双涨停，招商蛇口逼近涨停，收盘时涨幅为9.3%。

热门ETF方面，地产主题ETF领涨，银华中证内地地产主题ETF上涨9.49%，华宝中证800地产ETF上涨9.09%。债券市场上，多只万科债、旭辉债涨幅居前，“22万科07”上涨11.53%，“20万科08”涨近10%。

当天早些时候，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰称，要继续坚持因城施策，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

中央各部门在金融、政策领域的调整，也是落实4月底中央政治局会议的重要部署。

4月30日，中央政治局会议对房地产提出新定调：“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。”这意味着，消化市场上待售的住房库存是本轮房地产政策的发力点。

图1：近十年来中国商品房销售与待售情况

“政治局会议对于房地产的表述是行业未来的风向标之一。”有分析师对《财经》表示，“这次新提法中，消化库存是重中之重。上一次高层提出房地产库存问题还在九年前。房地产整体进入‘去库存’时代。”

4月以来，多地密集出台了一系列楼市新政，集中在进一步解除限购、松绑限价、放开落户、推动商品房“以旧换新”等。

5月9日，杭州和西安先后出台房地产新政，提出全面取消住房限购等一系列政策，引起广泛关注。至此，全国范围内只剩北上广深四个一线城市以及海南省和天津市尚未完全放开限购。

房地产是国民经济支柱行业，事关经济复苏、民生就业和金融健康。近期密集出台的地产行业政策无异于给这个行业打入了一针强心剂。股票市场也给出了积极的反应，A股、港股地产板块同频上涨，多只地产股在短期内股价翻倍，上演强势反弹。

但是，就目前来看，政策的温度和股市的热度尚未完全传导到房地产市场层面。多位杭州当地房产经纪人告诉我们，楼市新政发布之后，咨询量和带看量显著提升，二手房挂牌量也有明显增长，但房产交易量并未看到持续性快速增长，房价也尚未呈现明显变化。

其他放开限购的城市情况类似，例如南京、郑州、合肥、厦门、无锡等，自2023年8月的取消、放松限购潮以来，这些城市的房价并没有显著回升。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出，各地限购松绑对成交的提振有限，但这并不代表取消限购没有积极意义。“目前无论是新房还是二手房，供应量高企，今年4月底中央政治局会议再度提出去库存，未来放松限购政策大势所趋，一线城市有进一步松绑限购的可能性。”

金融端减轻买房负担

5月17日发布的三条政策，第一条是降低房贷首付款比例。央行联合国家金融监督管理总局发布通知称，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

此前，二三线城市一套房首付比例最低降至两成，二套房最低降至三成。北上广深的一套房贷款首付比例不低于30%，二套房不低于40%。不少城市的贷款比例有条件限制例如住房面积、是否公积金贷款等等。

表1：港股地产股涨幅前十名

表2：A股地产股涨幅前十名

58安居客研究院院长张波认为，降低购房门槛，尤其是降低二套房门槛更值得市场关注，二套房目前主要就是改善，对于改善需求，此前更多只是在税费减免层面给予一定政策，首付和利率的要求都明显高于首套房。

首付降低之后的金融侧风险会同步增加，但要关注到，由于房价当下已经进入到低谷，后续持续下行的空间非常有限，尤其是不少城市已经开始出现“价跌量升”，也说明市场已经处于底部。在这一背景下，当下入场购房者断供或弃房的可能性大大减少。

有行业专家对《财经》表示，首付政策的降低预计会持续较长一段时间，直至房地产市场恢复到平稳水平。

第二条是下调个人住房公积金贷款利率。央行提出，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

公积金政策是配套类发挥作用，配合首付和商业利率下调，共同发挥作用。张波表示，从当下来看，公积金和商业贷款利率之间的差距越来越。“预计这一政策对于市场的影响力度在中小城市会表现得更为明显。”

第三条是取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

此前首套、二套房贷利率下限分别为5年期以上LPR-20BP（基点）、5年期以上LPR+20BP，新房价格环同比连续三个月下跌的城市可阶段性取消首套房贷利率下限。

根据央行公布数据，截至3月末全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。中指研究院监测，目前已经有超过20座城市宣布4月起阶段性取消首套房贷利率下限；5月，南京、合肥相继宣布取消首套房贷利率下限。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，当前已有部分城市的部分银行执行首套房贷利率在3.1%左右，本次央行取消全国层面房贷利率下限，政策利好扩展至二套房，预计将有更多城市下调房贷利率，一线和核心二线城市房贷利率下调空间也有望打开。

张波认为，二套房房贷利率水平的同步下调，有两条好处值得关注：其一是利好改善需求入市，其二是减少提前还贷。近两年提前还贷的一个重要原因也在于，二套房的利率明显高于不少经营贷，甚至消费贷的利率，但房贷本身就是银行类的优质资产，原先并没有自主定价权，调整之后，预计房贷利率下调的空间会明显增大，尤其二套房由于首付高，银行放贷的意愿度更高。

陈文静认为，这三条政策体现出监管部门对于稳定房地产市场的决心，政策调整后首付比例、房贷利率均将处于历史低点，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，有望提振居民购房意愿，配合各地逐步放开的限购政策，有望对市场情绪产生更大的带动作用。

东吴证券表示，央行在5月17日午间的快速出手，印证了当前“稳地产”的紧迫性。其认为，5月17日发布的经济数据显示，国内经济生产强、出口稳、消费软，但核心矛盾还在地产。

国家统计局当日发布的数据显示，今年1月-4月，房地产开发投资下降9.8%。全国新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%；新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%。此外，今年4月70城二手房价同比悉数下跌，已持续四个月。

东吴证券称，虽然解决房地产的下行并非朝夕之功，但就政策应对而言，当前显然已进入到一个更刻不容缓的阶段，且近期各地住房“以旧换新”、限购放开的种种迹象已经表明中央层面的政府收储“呼之欲出”。在政治局会议明确住房去库存后，地产政策的“分水岭”已比较清晰，后续的关键在于“钱从哪来” “多大规模”这些问题的逐一解决。

国泰君安此前发布研报认为，近期，房地产相关政策密集落地，从上至下、从地至房均直指“库存去化”，这也意味着全国范围内的去库存行动拉开大幕。

杭州楼市新政为什么值得关注？

在此前放开限购的各个城市中，杭州是最重要的样本城市之一，尽管在新一线城市中，杭州搭乘的是放开限购的末班车，但此次新政发布仍然备受瞩目。

从经济体量和人群吸引力来看，杭州在新一线城市中明显排在前列。同时，受此前亚运会的利好加持，城市基础设施得到了很大程度的改善和提高。杭州在2021年前多年占据全国土地出让金第一的位置，可以看出其本身也很受房地产开发企业青睐。

“这些强一线城市、强二线城市或者新一线城市，它们取消限购比二、三线城市取消限购的意义更大。”前海开源基金首席经济学家杨德龙对《财经》表示，住建部已经将房地产调控政策交给各地方自主制定，为地方政府因地制宜、采取适合当地实际房地产供求情况的政策打下基础。“最近多个城市取消限购，市场的预期发生了一定的改变，投资者信心得到一定程度的提振。”

按照自然资源部的要求，商品住宅去化周期超过36个月的城市要暂停新增宅地出让。目前杭州房地产整体库存24个月，在全国所有城市中排名前列，库存相对健康。

“杭州作为整个中国房地产市场的重点模范生，我认为它的政策调整值得其他城市学习。”克而瑞浙江区域市场咨询部项目经理沈力表示，此次“楼市新政”的出台，体现出杭州政府整个房地产政策较高的延续性。从2023年开始，杭州就在陆续放宽限购政策，从主城区以外的行政区开始，由外向内，从二手房到一手房，最后主城四区全部放开。

政策的延续性还体现在时间上。沈力提到，对杭州而言，政策刺激力度大约在两个月到三个月之间，之后趋于平稳。2024年3月，政府放开了二手房交易限制，楼市出现一波热度，二手房成交量远超新房成交量。到4月末，二手房交易已经逐渐趋于平稳，而此时出台新政有望刺激新房成交量的提升。“从时间和做法上我们认为都是比较合理的。”沈力表示，5月初，市面上就开始有了全面放开限购的传闻。