重估存量房贷利率

“提前还贷会上瘾。”一位来自北京的网友在社交平台上展示数张提前归还房贷的截图，并如是写道。

对此，购房者周霖深表同意。近日，他向银行提交了今年第三次提前还贷申请，还款金额为4万元，预计将于9月扣款。周霖告诉《财经》，他提前还贷的主要原因是他的房贷利率比新发放房贷高出135BP（基点），巨大的利率落差让他难以接受。

2024年5月17日，中国人民银行（下称“央行”）宣布了取消房贷利率全国下限等多项房地产金融优化政策（下称“517新政”），各城市相继取消或大幅下调房贷利率下限，叠加年初以来5年期及以上LPR累计下调35BP，存量与新增房贷利差迅速扩大。

以北京为例，截至8月30日，北京新发放的首套房贷利率为3.4%，存量首套房贷利率则高至4.75%，两者利差达135BP。

国泰君安研究显示，2024年4月，居民早偿率指数达到37%的历史高位，反映居民提前还贷行为明显增多。与此同时，上市银行中报显示，上半年国有大行、股份行均有显现房贷余额下降。

面对上述压力，多位购房者向《财经》反映，银行对其提前还贷设置了一定门槛，较为普遍的要求是至少提前一个月预约扣款，期间利息照常计算。

“这与2023年的情况类似。”野村中国首席经济学家陆挺撰文称，当前存量与新增房贷利差扩大到90BP-130BP，央行面临的存量房贷利率下调压力正在上升。

2023年6月，全国存量与新增房贷利差达100BP。2023年8月，居民提前还贷规模达4324.5亿元，与月均新发放房贷规模相当。

2023年8月末，央行宣布引导商业银行集中下调存量首套房贷利率，平均降幅达73BP，每年为借款人减少利息支出约1700亿元。

《中国区域金融运行报告（2024）》中披露，政策出台后，9月-12月，房贷月均提前还款金额较政策出台前（2023年8月）下降10.5%。央行重庆分行调查显示，超三成受访居民打算将节省的利息支出用于增加消费。2023年10月-12月，社零增速为近三年同期最高。

图1：2023年以来社零增速变化

据央行数据，截至2024年6月末，金融机构人民币各项贷款余额250.85万亿元，同比增长8.8%。其中，全国个人住房贷款余额为37.79万亿元，占比约15.06%。

“7月中央政治局会议提出，要以提振消费为重点扩大国内需求，而降低存量房贷利率是促进消费的有效政策选项。”陆挺表示，预计央行将在未来几个月内引导商业银行降低存量房贷利率，利率下调幅度有望与2023年末相仿。

但当下情况与一年前也不全然相同。2024年6月，商业银行净息差为1.54%，同比下降20BP。

“再次下调存量房贷利率能够促进消费，但现在还没有调整，主要就是考虑到对银行的影响。”中欧国际工商学院经济学与金融学教授盛松成对《财经》表示，“银行占金融业比重超过90%，央行的政策不得不考虑银行，但不是考虑银行的利益，而是考虑银行的风险，银行的生存，银行继续支持实体经济发展的能力。”

8月30日午间，有媒体报道称，中国央行正考虑进一步下调存量房贷利率，以降低居民债务负担、提振消费。对此，央行方面未予回应。

当日午后开盘，A股房地产板块全线上涨，两只房地产ETF涨超5%，金地集团、天地源等多只个股涨停；消费板块大幅飘红，消费电子ETF涨超4%，领益智造、迈瑞医疗、海天味业等个股涨幅居前；银行股跌多涨少，交通银行、建设银行跌幅居前。

在前述报告中，央行表示，下一步将督促金融机构继续将降低存量房贷利率的成效落实到位，理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力。

息差扩大：提前还贷增多

“9月还完这笔，商贷本金还有84万元，计划在三年内还完。”

周霖对《财经》表示，在保留一笔紧急备用金后，近两年他几乎将小家庭95%的收入用于提前还贷，日常花销主要靠节衣缩食和父母支持实现平衡。

2021年，时年29岁的周霖在北京买了人生中第一套房子，同时也背上了154万元的个人住房贷款，执行利率为LPR+55BP。

图2：RMBS按揭贷款提前偿还率

让周霖没想到的是，他刚好买在了房贷利率下行前夜。

一方面，自2022年1月20日起，央行引导5年期及以上LPR累计下调80BP。另一方面，2023年底以来，北京市两次下调房贷利率下限，最新首套房贷利率下限已降至LPR-45BP，加点幅度累计下降100BP。

央行数据显示，2021年四季度，全国新发放房贷加权平均利率为5.63%，此后逐季下行，至2024年二季度已降至3.45%。同时，北京新发放首套房贷利率也从2021年的5.2%降至3.4%。

2019年10月-2023年12月，北京首套房贷利率下限为LPR+55BP，这一时期在北京购房的人，对房贷利率亦有另一番感受。

一方面，大部分存量房贷LPR重定价日在每年1月1日，因此享受利率下降的优惠往往滞后于新增房贷借款人。另一方面，由于合同约定的房贷利率加点幅度是固定的，无论LPR如何调整，存量房贷利率总比2024年6月以后购房的借款人高出100BP。

截至目前，周霖的房贷利率为4.75%，比北京最新执行的3.4%高出135BP。新旧房贷利率的巨大落差让周霖较难接受。同时，周霖也面临着房价波动。国家统计局数据显示，2023年10月以来，北京二手住宅销售价格指数同比增速持续为负，显示房价持续下跌，7月最新数据为-7.2%。周霖房子估值较买入时已下跌20%左右。

自2022年1月起，周霖每隔几个月就申请一次提前还贷，单次金额少则几万元，多则二三十万元。两年多时间里，周霖累计提前偿还房贷本金约60万元。

“当初买房也是掏空了六个钱包，买完房我们小家庭就没什么积蓄了，现在主要的经济压力来源就是房贷，为了攒钱提前还贷，平时除了必要开支，基本上能少花钱就少花钱。”周霖称。

来自上海的胡盈也面临新旧房贷的大幅利差。

2023年4月，胡盈在上海购房，向银行申请了120万元的商业住房贷款，合同约定利率为LPR+35BP，重定价日为合同签订日。目前，她的房贷利率为4.3%，较上海最新首套房贷利率高出90BP。

“房贷利率还是偏高，手里有钱不如拿去降杠杆，降低杠杆就能降低压力。”胡盈称，近几年理财产品收益率逐渐走低，作为金融从业者，她判断短期内收益率难以回升，于是决定清空理财提前还贷。

2024年5月，待房贷合同届满一年可以申请提前还贷后，胡盈立即提交了提前还贷申请，一次性还款近100万元，将住房贷款压缩至20万元。

周霖和胡盈的经历并非个例。近段时间，“提前还贷”“还贷上瘾”等词条成为各大社交平台的持续热点。

在某社交平台搜索框输入“提前还贷”，显示相关内容超过3万条。在利率相对高点买房的存量房贷借款人互相分享提前还贷经验，同时也讨论降低存量房贷利率的其他方式，他们将这一系列行动称为“自救”。

6月，国泰君安宏观研究团队参考全国银行间同业拆解中心曾发布的RMBS（住房抵押贷款支持证券）条件早偿率指数的编制方法，计算了居民早偿率指标（CPR）。2024年2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位（刨除2023年10月的技术性调整），反映居民提前还贷行为明显增多。

央行数据显示，2024年上半年，居民中长期贷款累计新增1.18万亿元，同比少增2800亿元，其中6月居民中长期贷款新增3202亿元，同比少增1428亿元。天风证券认为，增量贷款利率调降后，增、存量贷款利差加大引发提前还贷，或是居民中长期贷款增量持续收窄的原因之一。

存量房贷：降息呼声再起

新增与存量房贷利差主要与房贷利率定价方式有关。

据央行货币政策司司长邹澜此前披露，99%的房贷定价采用浮动利率机制，就是以LPR为基准，签合同的时候选择一个加点，根据发放时的市场供需关系商定加点幅度，加点部分在合同期限内固定不变。

业内人士认为，整体来看，在2022年以前发放的房贷，大多存在加点幅度较高的情况。随着房贷利率政策多次优化调整，存量与新增房贷利差也逐渐拉开差距。

2023年6月前后，全国存量与新增房贷利差达到100BP左右。居民提前还贷情况大幅增加。

2023年8月末，为减轻居民利息负担，支持扩大消费，央行与金融监管总局联合推动商业银行下调存量首套房贷利率，超过23万亿元存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅73BP。

不过，在2023年的调整中，新执行利率在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷利率下限。据邹澜介绍，调整后，大部分符合要求的存量首套房贷款利率降至LPR，2022年5月以后的降至LPR-20BP，直接下调至政策下限。

据陆挺测算，对于2015年-2022年期间30万亿元左右的存量房贷，存量房贷利率估计平均在5.2%左右。2023年存量房贷利率平均下调73BP之后，估计目前的存量房贷利率平均在4.5%左右。

今年以来，随着“517新政”出台，央行宣布取消全国层面房贷利率政策下限，多数城市因地制宜取消或大幅降低房贷利率下限。

5月27日-28日，上海、深圳将首套和二套房贷利率下限分别下调35BP，分别降至LPR-45BP和LPR+5BP。

5月28日，广州宣布取消房贷利率下限。当地主要银行就房贷利率达成共识：首套降至LPR-55BP，二套降至LPR-15BP。7月15日，广州首套房贷利率再次下调20BP至LPR-75BP。

6月26日，北京宣布将首套房贷利率下限降至LPR-45BP，二套房贷利率下限分别为LPR-5BP（五环内）和LPR-25BP（五环外）。

截至6月末，除北京、上海、深圳三个一线城市外，其余城市首套和二套房贷利率下限均已取消。目前，北上深三城首套房贷利率下限均为LPR-45BP。广州取消房贷利率下限，据媒体报道，部分银行在广州地区首套房贷利率已低至2.9%（即LPR-95BP）。