地产寻底

防风险、保民生的基调下，2024年以来房地产行业持续低迷，但下探的过程中亦出现些许曙光。

一方面，上市房企业绩、各地房价、房企股价均出现罕见下跌，叠加房企资金链持续紧张，令当前的房地产形势难言乐观。其中，国内二手房房价已跌到2018年甚至更早之前，多数上市房企的股价和业绩跌回到十年前。另一方面，虽然房企销售数据持续下滑，但随着中央和各地政府救市政策出台，部分月份房企销售数据出现脉冲式回暖，这又给市场带来希望。

如何用一句话概括当前复杂的房地产形势？在任泽平团队看来，当前房地产政策环境已接近2014年最宽松阶段，但形势严峻性为1998年房改以来之最。

时值8月末，上市房企2024年中报基本披露完毕，这为市场提供了一面可以管窥中国地产现状的镜子。

由于房价下行、资产减值等因素扰动，2024年上半年上市房企业绩较为低迷。据《财经》统计，今年上半年超四成A股上市房企亏损，超六成房企的归母净利润已经跌到十年前（不包含2014年后上市公司）。上述录得亏损的地产公司，不仅有万科（000002.SZ，2202.HK）等地产龙头公司，还包括部分国企、央企。

一位上市房地产开发公司人士对《财经》表示，期房从开始销售到收入体现到上市房企业绩层面，一般需要两年左右时间，接近完工的期房该时间也在半年以上。2024年上半年上市房企净利润数据多反映的是2023年甚至2022年的销售情况，所以行业内公司财务数据在上半年都不太好看。

“从表象来看，房地产市场仍处于调整期，市场持续处于低迷状态，尽管政策面不断优化，但楼市复苏动能依旧不足，导致房企销售业绩普遍承压。”58安居客研究院院长张波告诉《财经》，“从深层原因来看，则是需求不足所导致，宏观经济环境的变化和居民收入预期的调整影响了购房者的消费信心，使得购房需求持续萎缩。”

从房价表现来看，据方正证券统计，截至2024年6月，70个大中城市新房、二手房房价较2021年中的高点分别回落7.1%、13.2%。二手房价调整历时三年，目前回到2018年前后。

国家金融与发展实验室房地产金融研究中心发布的数据显示，2024年上半年，房地产市场仍处于下行阶段：房价普遍下跌，二手住房价格创2005年以来最大同比跌幅。

2024年前五个月，中国新房销售数据同比降幅超过20%，这是继2022年以来，该降幅再次回到两位数。国家统计局数据显示，2024年1月-5月，中国新建商品房销售面积、销售额同比分别下滑20.3%、27.9%。但随后的6月、7月该数据有所收窄。该变化在万科等上市房企月度销售数据上，亦有体现。今年7月，房地产开发景气指数回升至92.22，为2024年2月以来新高。

“6月-7月，公司的地产项目销售情况确实有所好转。”一位河北房企高层人士告诉《财经》。

上述上市房企人士对《财经》表示，经过一段时间政策消化后，公司商办物业销售开始有所好转，一些大宗交易客户已开始着手下单。

从股价水平来看，8月29日，万得（Wind）房地产行业指数（882011.WI）盘中下探至1622.02点新低，其上次低于1700点为2014年3月。自房地产行业踏入下行周期，地产板块持续走低，A股市场上，已难觅千亿元市值房企。

在业绩、房价、股价纷纷承压之下，房企资金状况频出。2024年以前，多只境内外房企债出现实质违约、展期、未按时兑付利息、触发交叉违约等情况，涉及碧桂园（2007.HK）、万通发展（600246.SH）等名企。

2024年以来，房地产开发企业到位资金持续下滑。不过，该数据自一季度跌幅达到26%后，降幅逐渐收窄，有好转迹象。与此同时，从上市房企的资产负债率来看，也较之前有所下降。

上述数据出现好转迹象的背后，是2024年以来中央和地方政府在需求端和供给端频频出台的行业扶持政策。其中，需求端的政策包括限购政策基本退出、降低个人住房首付比例等，旨在提振购房需求；供给端的政策包括以保交楼为核心，推出收储、退地、白名单等措施，以缓解房企资金压力。

在房价下行与救市政策交织之下，房地产后市走势如何？多位受访人士认为，政策底、市场底、业绩底不会同时出现，有一定的传导时间，目前政策底已经出现，市场还在探底中，房企报表在未来一两年依然会处于底部区域。

多家机构预测，2024年销售数据降幅有望逐步收敛。同时，市场期待更多的政策落地，如持续降息、全面取消限购，构建多层次、多主体、多渠道的房地产融资体系等。

任泽平团队认为，未来政府需要采取更大力度的救市措施。在传统的“金九银十”销售旺季到来之际，一线城市应抢抓这一时间窗口，率先放开郊区和大户型限购，以提振人气。

销售脉冲式回暖

行业下行周期中，上半年房地产业绩普遍低迷，多家公司业绩创下上市以来新低，但随着扶持政策密集出台，行业出现脉冲式回暖，也让市场看到了些许希望。

截至2024年8月30日，A股107家上市房企披露中报（含预告），其中46家公司归属母公司净利润出现亏损，占比超过四成。这当中，多家房企首度亏损，包括万科A、金地集团（600383.SH）等。

其中，亏损最多的是万科A。作为地产行业龙头，万科A上半年亏损98.52亿元（上年同期为盈利98.7亿元），同比下滑199.82%，这是公司上市以来的首次亏损。

同期，金地集团、华夏幸福（600340.SH）归母净利润分别亏损34亿元、48亿元，其中金地集团亦为上市以来首亏，进行债务重组的华夏幸福净亏损额进一步扩大。

港股上市房企的处境与之类似。截至8月30日，有93家港股上市房企发布中报或业绩预告，其中50家预计亏损，占比超五成。其中，世贸集团（0813.HK）净亏损226.68亿元，融创中国（1918.HK）净亏损近150亿元。

也有部分房企维持盈利或扭亏为盈。A股有61家房企盈利，2024年上半年的归母净利润共计约219亿元，其中保利发展（600048.SH）一家的归母净利润就达到了74.2亿元，招商蛇口（001979.SZ）等10家公司盈利均在5亿元以上。其他房企多数处于微利状态，有些仅盈利几百万元，游走于盈亏线边缘。

虽然实现盈利，但保利发展上半年净利润同比下滑仍近四成。中国武夷（000797.SZ）等九家房企通过出售资产、破产重整或单一项目结转等实现扭亏为盈。

销售业绩下滑、此前的高价拿地、资产减值，正在持续吞噬房企的“钱袋子”。

对于业绩亏损，万科A指出，上半年由于房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、公司对部分项目计提了减值、部分非主业财务投资出现亏损、部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，造成了业绩的下滑。

“房企亏损的主要原因还是受房地产大环境影响：一是销量下行，从公开统计的数据来看，2024年上半年TOP100房企销售总额同比下降超40%；二是房价不断下行，导致存货出现价值下跌，不少房企都从报表层面对部分项目计提减值准备，尤其是房价下跌幅度明显的区域，从谨慎性角度出发，计提的比例还会更高。”张波告诉《财经》。

奶酪基金投资经理胡坤超对《财经》表示，“地产公司的报表是滞后于销售的，房屋竣工交楼，才能确认收入，因此结算周期滞后销售周期两年左右。目前的亏损，是前几年高成本拿地、降价销售带来的结果。”

国家统计局数据显示，2022年中国商品房销售面积、销售金额分别下滑24.3%、26.7%，2023年上述数据分别下滑8.5%、6.5%。

虽然上市房企2024年上半年业绩不好，且同期地产行业销售数据同比跌幅再回两位数，但在今年4月扶持政策密集出台后，降幅有所收窄。

2024年1月-5月，中国新建商品房销售面积同比下滑20.3%至3.66亿平方米，新建商品房销售额同比下滑27.9%至3.57万亿元。

上半年，上述数据分别下滑19%、25%，比1月-5月收窄1.3个百分点、2.9个百分点。1月-7月上述数据降幅进一步收窄至18.6%、24.3%，这也意味着6月、7月上述数据降幅在逐月缩小。

上述房地产销售数据的脉冲式回暖，在部分上市房企身上也有所反映。

万科A管理层7月表示，4月以来万科自身销售额在逐月上升，目前几个核心城市比如上海、深圳、杭州、广州成交有企稳迹象，特别是一些改善型项目，销售情况都不错，这是非常好的信号。

2024年上半年，保利发展签约面积同比下滑超三成，签约金额同比减少26.81%。6月公司签约面积同比下滑11.31%，但签约金额同比增长4.62%。公司签约金额单月同比降幅自3月起连续四个月收窄，并于6月首次转正。

图1：全国新建商品房销售面积及销售额增速

任泽平团队在8月24日发布报告称，6月-7月脉冲式回暖后，由于缺乏后续政策，8月房地产销量回落。“6月新房和二手房成交量环比均有所提升，带动上半年住房成交同比降幅收窄，但是由于缺乏后续政策，7月、8月以来房地产成交明显有所回落。”

克而瑞研究中心数据显示，8月1日-11日，30个重点城市新房成交面积中，一线、二线城市该数据环比下滑17%，三四线城市环比下滑14%。

因2023年以来，商品房销售、房价持续低迷，这些因素将在后续一段时间反映在上市房企报表上，市场对房企未来业绩仍不乐观。

胡坤超告诉《财经》，行业过去两年销售金额下行，未来一两年，房企报表层面依然处于底部区域，当然具体到公司层面，情况会有所差异，需要结合销售和拿地成本情况。“对于地产投资，资本市场更关注的是销售面积和销售金额的企稳反弹。”

在上述上市房企人士看来，政策底、市场底、业绩底不是同时出现，有一定的传导时间，目前政策底已经出现，市场还在探底中。“2024年-2025年，上市房企的财务数据，不排除部分企业因为前两年已大力度计提，基数已经很低，在数据上能体现为同比快速上升的表面现象，但金额绝对值大概率不会高。”

资金压力现曙光

地产低迷之际，房地产资金压力也在增加。不过，从最新数据来看，地产资金压力已有所缓解。

新房销售款项、融资，是房地产两大主要资金来源。其中，信贷、债券、股权是房企融资的三个主要渠道。

从信贷情况来看，2024年以来，虽然房地产开发企业到位资金持续下滑，但相关指标的降幅则在收窄。

国家统计局数据显示，2024年上半年，房地产开发企业到位资金5.35万亿元，同比下降22.6%。2022年-2023年，该数据分别下滑25.9%、13.6%。

2024年上半年，房地产开发企业到位资金中，国内贷款8207亿元，下降6.6%；利用外资13亿元，下降51.7%；自筹资金1.89万亿元，下降9.1%；定金及预收款1.6万亿元，下降34.1%；个人按揭贷款7749亿元，下降37.7%。

2023年，房地产开发企业到位资金12.75万亿元，比上年下降13.6%。其中，国内贷款1.56万亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金4.2万亿元，下降19.1%；定金及预收款4.32万亿元，下降11.9%；个人按揭贷款2.15万亿元，下降9.1%。