房地产新世界

来自各地房管局数据显示，2024年11月深圳二手住宅网签7125套，创近四年来的新高；上海二手房成交量（含商业）达2.70万套，创44个月新高；北京二手房网签超1.8万套，创20个月新高。

变化出现在2024年9月底。

9月26日中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，重磅组合拳随后打出：取消限购、限售、限价等抑制性政策，出台降首付比例、降房贷利率、降交易税费等刺激性政策。

受利好消息影响，10月底，北京出现了首批“惜售”的卖家。

多位一线城市房产经纪人告诉《财经》，近期，北京部分区块不断上涨的成交量、带看量提高了卖家的心理价位。北京9月前挂牌价230万元，原来卖家200万元就能卖，现在要220万元才卖。

尽管成交价格略有起色，但北京整体的二手房挂牌价仍然在走低。根据中指研究院数据，11月北京二手住宅挂牌价环比下跌0.12%，跌幅较上月收窄0.17个百分点，同比下跌8.17%。

安居客数据显示，全国范围内，11月各线城市二手房挂牌均价持续下跌，一、二、三、四线城市的挂牌均价环比下跌1.7%、1.0%和0.8%，挂牌均价同比都出现10%以上的跌幅。四个一线城市的二手房挂牌均价环比全部出现1%以上的跌幅，其中广州的跌幅超过了2%。

价格是市场的晴雨表，自2021年夏房价见顶后，房地产市场深度调整了40个月，市场属性、购房心态、行业规模、行业结构都已发生质变。可以说，房地产行业已经彻底告别旧世界步入新世界，中央高层为新世界定下了基调，但新世界的具体模样尚待清晰，而在新旧转换的时期，各市场主体也都在寻找新时代的解题思路。

投资属性让位于居住属性

北京楼市从什么时候变冷的？王明飞认为是2023年4月，他在北京海淀区学院里区域做了12年的房产经纪人，他告诉《财经》：“以前我们这个区域的门店一个月下来能卖六七套，那之后每个月成交量只有一两套。”

有许多客户来问他，现在该不该买房？房价会涨还是跌？他无法回答。事实上，他自己就是还在犹豫中的刚需购房者，他认为，现在买房就要做好房价会跌5%-10%的心理准备。而北京房产的5%-10%，或许就等于一个家庭好几年的收入。

在二三线城市，房价调整来的更早。贝壳二手房价指数显示，2021年5月三线城市二手房价见顶，7月二线城市二手房价见顶，之后开始持续回落。

贝壳研究院数据显示，从2021年7月至2024年10月，经历了40个月的调整后，二、三线城市房价跌幅都超过30%。其中，厦门、宁波、绍兴下跌约40%，杭州、苏州超过30%，成都超过20%，长沙超过15%。

房价持续下跌，投资价值不再，房子开始回归其居住属性。典型的市场表现就是好房子抗跌，老破小大跌。一家中介平台的数据库显示，沈阳的老城区已经出现总价8万元、10万元的老破小住宅，郑州也出现了15万元一套的房子。

谈到新旧时代购房者的变化，贝壳经纪事业线贝壳城市首席运营官李峰岩告诉《财经》记者：“以前是位置、位置、位置，今天是品质、品质、品质。”现在还敢出手的购房者，越来越愿意为居住品质买单。

比如北京海淀区学院里，一条街隔开了两个社区，同样的位置、户型、大小，一边是绿化、物业管理都不错的央企大院，一边是没有管理的老小区。两者总价相差超过100万元。

一位中介公司高管认为，未来北京也可能出现总价100万元以下的破房子。

在过去很长时间，在北京同一个区域里，小户型虽然总价低，但每平方米的单价要比大户型更贵。过去两三年间情况发生了变化，大户型每平方米单价比同区域的小户型高了10%-15%。

贝壳直播卖房主播孙浩然，曾实地踩盘超2000个小区，他告诉《财经》，2017年北京限购之前，刚需群体是购房主力，如今换房群体是购房主力，他们的核心诉求改善居住环境，想要卖小换大。今年看一居室、小户型的人越来越少，三居、四居的大房子却容易出手。

刚需群体买房的心态也在变化。以前是买“涨”，居住需求被忽略。如今人们对居住品质的要求越来越高，并且能够接受更长的通勤时间。

链家房产经纪人郑鹏元认为，同样拿400万元买房，相比在中心城区买一套一居室，许多人更愿意多坐几站地铁，去五环之外买环境好的两居。尤其是95后、00后买房，他们更不愿意在居住品质上委屈自己。

三年深度调整，开发商拿地大幅下降，这意味着新房入市大幅减少。事实上，二手房交易量的市场占比正在赶超新房。中指研究院包括北上广深在内的12个重点城市的二手房、新房交易量统计显示，2024年前十个月，二手房成交量占比已达63.07%。这意味着中国房地产市场进入了存量时代。

存量时代，房子不再是稀缺物，其投资属性衰退，真正到了“房子是用来住的”新时期。

这时，持币观望的买家掌握了更多话语权，那些读不懂他们的卖家慢慢被淘汰，而学会“讨好”购房者的房企、中介机构，正在用产品、服务、效率构建新的行业秩序。

“碧万恒融”，远去的风景

过去三年房地产行业经历了惨烈调整，全国商品房销售额2021年为18.2万亿元，2023年为11.7万亿元，2024年前十月为7.7万亿元，预计全年与2015年8.7万亿元的水平相若，本轮房地产行情正是始自2015年。

在市场一路上扬时，风险被量价齐升的销售数据所掩盖，整个行业陷在高杠杆、快周转的扩张狂热里无法自拔。

表1：2020年至2024年二手房交易占比

表2：2015年至2024年的商品房销售额

直到2020年8月，监管层开始用“三道红线”限制房企加杠杆。当年12月底，限制银行业金融机构涉房贷款的“两道红线”发布，房企融资来源进一步收紧。一系列政策及后续引发的连锁反应，改写了房企旧有的游戏规则。

侯峰曾就职于一家已经爆雷的房企，据他回忆，三道红线政策出台之后，集团资金链非常紧张，开始在各区域开展供应链融资保理的培训，付款给供应商的审批越来越难。而另一边，购房客户的贷款办理也越来越慢。

2021年初，他去参加行业会议，交流时了解到，大家销售指标都完成得不错，但普遍只回款20%-30%，因为按揭贷款部分迟迟批不下来，审批周期从原先的一两个月，到半年甚至更久。

“三道红线政策出来后房企并没有马上死，还有自己造血的功能。但卡住了血管后，所有器官就慢慢憋死了。”侯峰说。

2021年商品房成交总额虽然到达巅峰，但已有多家上市房企出现债务违约。当年9月，恒大的“爆雷”给了行业一记重击。“我们对恒大的风险有一定预期。但没想到它的出险烈度这么大，把整个行业给带崩了。”一位头部房企人士感叹。

“监管层可能也不了解房地产的真实经营状况，原以为地产公司胆子大一点，七个锅盖盖十口锅，但没想到半个锅盖盖十口锅，杠杆太大了，恒大就是最典型的。”一位私募基金地产投资人士评价。

此后，除了万科、龙湖等行业“优等生”，前20名民营房企，在2022年-2023年，纷纷沦陷，公告债务违约。

2024年初，连万科都因流动性问题陷入风波。一位接近万科的人士透露，在2021年双集中供地模式下，由于担心踩空，万科出现了一波误判。

在2024年初的业绩会上，万科董事长郁亮提出，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。

据中国统计年鉴，中国房地产开发企业数量在2021年达到巅峰的105434家，2022年减少2582家，2023年减少2741家。

中指研究院数据显示，2021年、2022年、2023年，百强房企销售总额分别为9.08万亿元、6.33万亿元、5.39万亿元。2024年上半年，百强房企销售总额仅2.08万亿元，同比下降41.6%。

表3：2021年度及2024年上半年全口径销售额前十房企

从销售额看，2021年的房企前十与2024年上半年的前十已经发生巨大变化。曾经的前四名“碧万恒融”，如今只剩万科还在前十名之列。

2023年，国家队在房地产座次中占据主要位置。保利发展取代碧桂园成为行业销售额第一，绿城中国、建发房产、越秀地产等企业趁势而起。但到了2024年，由于需求端未见起色，国企也纷纷收缩拿地规模。

克而瑞数据显示，自2022年开始，各大房企的新增土地货值都在大幅减少。

保利上海一位项目负责人告诉《财经》，从全国来看，房企们的拿地在往北上广深等一线城市和个别省会城市集中，同时即便在上海，开发商出手也变得十分谨慎。

2024年8月，上海徐汇滨江拍卖一幅地，七家房企参与竞拍。“如果是2022年，这样的好地块会有10家-16家报名竞拍。”该项目负责人说。

开发商在拿地上的谨慎直接影响到地方政府的土地出让金收入。据财政部数据，2021年之后全国土地出让金总额呈大幅下滑趋势，从2021年的8.4万亿元，降到了2024年前十月的2.7万亿元。

步入C位的中介平台

开发商洗牌的三年，也是中介平台价值重估的三年。存量时代，房子供大于求，能够快速帮助房企推盘去库存、帮助购房者选到好房子的渠道商成为主角。

近期，郑鹏元发现，每次门店开早会时，都会有一些新楼盘的销售拎着礼品来拜访。他们向每一位经纪人介绍自己负责的楼盘，并希望经纪人们接待客户时，可以多推荐一下。

过去，当经纪人主动找新楼盘的销售时，“几乎没人搭理我们”。郑鹏元告诉《财经》，二手房购房群体中的80%也会考察新房，这让中介公司与开发商一直有着合作关系。

在房子不愁卖的时代，许多房产销售是“敌视”中介的。他们认为中介是在抢客源、抢收入。开发商与中介平台合作，也只是把中介当作营销推广的渠道——上万名经纪人一起发一条朋友圈，就达成了宣传的效果。

郑鹏元很早就开始接触新房楼盘。他记得过去新楼开盘，只会把临街的，或者较差的房子交给中介平台代理。等到中介们把广告扩散开，开发商们再自己放出楼王。