住房金融新周期

中国购房者正在享受前所未有的超长房贷、低利率二者叠加的优待。

银行放宽房贷申请“年龄+期限”至80岁、90岁、95岁；至少20余城首套房贷利率突破全国下限（4.1%）进入“3”时代；上调住房公积金贷款额度，明确认房不认贷；下调首付比例……

从2022年底开始，推陈出新的住房贷款优惠政策背后，是住房金融承压。

2023年2月3日，央行发布《2022年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。

银行发放新增房贷的速度已经超乎寻常。成都地区一位春节前刚办完首套房贷的购房者告诉《财经》记者，他从办理房产抵押到银行放款，只用了不到两周。

尽管如此，居民个人住房按揭贷款需求并未即刻走出低迷。最新公布的2023年1月金融数据显示，对应个人住房按揭贷款的居民中长期贷款增加2231亿元，同比少增5193亿元。

另一边，存量房贷继续承压，2023年春节之后，一股提前还贷潮汹涌而来。

“银行说我前面大概有300人在排队，预计要到今年5月才能还。”在上海一家外资银行工作的周悦不久前对《财经》记者表示，光是提前还贷就让她等半年。

对于商业银行而言，房贷是提供稳定现金流收入的优质资产，提前还房贷能够加快资金回笼，拓展房贷空间，但也损失了未来较高的利率收益。

多位受访者表示，近期房地产销售低迷本就令房贷增长乏力，部分购房者扎堆还款也让银行压力倍增，不得不对提前还款进行额度控制。据《财经》记者了解，部分银行提前还款预约时间已经排到了6月。

购房者提前还贷并非毫无缘由。主要原因包括以下几点：理财收益率走低、新发放房贷与存量房贷利差拉大、不确定房价未来走势等。

其中，新发放房贷与存量房贷利差成为最直接的因素。据光大证券金融业首席分析师王一峰测算，当前70%左右的存量房贷利率在5%左右。而2022年12月，央行公布的新发放个人住房贷款平均利率为4.26%，为有统计以来最低水平。

上海新金融研究院副院长刘晓春向《财经》记者表示，之所以会出现提前还贷，实则是市场资金价格变化，市场各利益相关方围绕资金价格变化进行的利益算计。这是市场的正常现象，需要分析原因，但不必过度解释，扭曲真相。

2月16日，《财经》记者获悉，针对近期反映较多的房贷提前还款难、预约时间长等问题，央行、银保监会2月9日召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。工农中建等多家银行近日已向分支机构下发通知，要求加快处理积压申请，按照合同约定做好提前还款服务。

之后，多位存量房贷客户对《财经》记者表示，银行方面放出了提前还款额度，目前已预约好扣款日期。

根据央行公布的数据，2020年-2022年，个人住房贷款余额分别为34.5万亿元、38.3万亿元和38.8万亿元，同比增速分别为14.5%、11.3%和1.2%。

一边是按揭利率频频下调和贷款周期的延长，一边是存量住房贷款人的提前还款潮，中国住房金融市场在长达20余年繁荣之后迎来变局，亦在经历新的跨周期发展。

提前还贷：从等数月到当天还

春节伊始，对于很多拥有存量房贷的客户而言，提前还贷之路并不那么顺畅。“银行说我前面大概有300人在排队，预计要到今年5月才能还。”周悦此前对《财经》记者表示，2022年底，她计划把老家成都的房子卖掉置换上海新房，结果光是提前还贷就让她等半年。

周悦的房贷在某国有大行的成都分支行，此前她的朋友也因为换房在该行申请了提前还贷，排了一个多月后成功还款。她申请时间晚了一点，还款额度竟愈发紧张。“手机银行App显示没有额度，问个贷经理什么都说不确定，只能等。”

1月18日，趁着春节假期，周悦亲自去线下网点提交申请。“很敷衍，电脑都没开，就喊我们填了一张纸，拿夹子一夹。”周悦告诉《财经》记者，现场来提前还贷的人排起了长队，银行工作人员让他们挨个填写纸质申请材料。“我在那里等差不多40分钟，来还贷款的都是跟我们一样，统一先排队。”周悦说。

与之相对，近期银行发放房贷的速度超乎寻常。成都地区一位春节前刚办完首套房贷的购房者告诉《财经》记者，他从办理房产抵押到银行放款，只用了不到两周。

排队还贷的同时，周悦已经委托中介将房子挂网出售。“中介说如果房子卖了这边还没排到的话，就花钱找串串（方言，意为黄牛）去弄，有人专门做这个业务。”

值得注意的是，监管发声后，部分银行的提前还贷流程已有了改善。根据上海地区某国有大行房贷客户分享，其于2月16日前往贷款所在行分行进行提前还贷，在没有提前预约的情况下便获得了反馈，“签了两个单子，说最快当天就能还”。

另有杭州某国有大行客户表示，目前其贷款所在行App已经放出部分额度。此前无法在线上抢到还款额度，而在2月15日晚间开始，App上出现部分日期供预约，目前该客户已经预约成功。

《财经》记者以购房者身份咨询某股份行上海地区贷后服务中心，据工作人员反馈，近期咨询提前还贷的客户“的确有点多”。

“我们最近观察到提前还贷的人数确实较以往有所增加。”一位国有大行的支行高管对《财经》记者表示，“对于部分房贷利率比较高的人来说，如果他有一些闲钱，同时又没有更好的投资途径，就会选择提前还款。另外，由于现在经营贷利率比较低，部分小微企业主会选择提前还贷，然后申请利率更低的房抵经营贷。”

到底有多少人在提前还贷？据《财经》记者了解，当前各大银行并未对外公布具体的提前还贷规模，但可以通过个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）披露的早偿率（提前还款率）来观察居民提前还款趋势。

RMBS是一种以个人住房抵押贷款作为基础资产发行的证券，其投资回报就是购房者的月供。Wind（万得）数据显示，截至2023年2月，国内RMBS存量规模为1.05万亿元，约占国内房贷余额的3%。惠誉博华结构融资部副总监梁涛接受《财经》记者采访时表示，尽管存在期限结构、账龄结构等差异，但从历史数据来看，RMBS的早偿率与存量房贷整体早偿率趋势大致相同，具有一定的参考价值。

根据惠誉博华发布的银行间市场RMBS指数，2022年三季度内RMBS提前还款率一度达到13.0%，创下近一年半以来新高，但季度末迅速回调至9.3%，四季度该指数进一步回落至8%左右。“疫情这三年这个指数波动比较大，但中长期来看会相对稳定在10%上下。”梁涛补充说。

王一峰近期接受媒体采访时亦表示，当前国内房贷早偿（提前还贷）规模并不大，房贷年化早偿率在10%左右，即只有10%左右的购房者选择提前还房贷。同时，他亦坦言，下一阶段房贷早偿率或存在继续增加的压力。“我们根据历史的早偿率来判断，居民早偿行为和理财产品的收益率呈显著负相关，而目前居民投资收益率在某种程度上的下行趋势还没有出现明显改变。”

“我们还没有拿到最近两个月的数据，但很明显居民提前还款的主要驱动因素正在发生改变。”梁涛表示，在房地产市场比较活跃时期，居民的换房需求会驱动早偿率走高，历史上一度高达17%，主要表现为提前偿还全部按揭贷款。而在当前，居民更多是因为投资理财收益不足以抵偿房贷利息支出而选择早偿，主要表现为部分提前还贷，且多为房贷利率较高的借款人。

此外，季节性因素也被多位受访者所提及。“大部分公司会在岁末年初发放年终奖，购房者手中闲置资金较多，也会推动他们选择提前还贷以减轻利息支出压力。”梁涛表示。

图1：金融机构人民币贷款加权平均利率：个人住房贷款（%）

图2：理财产品收益率持续下行（%）

图3：2015年-2022年个人住房贷款余额同比增速变化情况（%）

存量房贷：利差扩大倒逼

提前还房贷并不鲜见，多位受访人士认为，当前扎堆提前还房贷则与新发放的首套房贷利率不断下行直接相关，这客观上导致存量与新增房贷利差不断扩大，进而施压存量房贷。

当前各地个人住房贷款利率和首付比例的确定，主要遵循因城施策原则，采用“全国-城市-银行”三层定价机制。在城市层面，央行各省分支机构按因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限的基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限。

实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求。银行层面，银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

2022年5月，央行、银保监会宣布将首套住房商业性个人住房贷款利率全国下限从不低于相应期限的LPR（贷款市场报价利率），调整为不低于相应期限LPR减20个基点（BP）。2022年9月以来，央行进一步放松了对首套房贷利率全国下限的要求，并建立了利率下限挂钩房价的动态调整机制，新发放的首套房贷利率进一步下探。

近期，郑州等地首套房贷利率先后突破全国利率下限4.1%，珠海、南宁等地已低至3.7%。据《财经》记者不完全统计，当前至少有20多个城市的首套房贷利率进入“3”时代。也就是说，前述首套房贷利率全国下限调整前后，某些城市的首套房贷利差可达60BP。

不仅如此，在市场利率整体下行的趋势下，包括消费贷、经营贷等在内的多种金融产品利率集体下行。据《财经》记者了解，当前经营贷和消费贷的优惠利率普遍在4%以下，部分银行消费贷利率已低至3.5%左右，经营贷利率可低至3%。

对比可见，存量房贷利率则存在普遍偏高的情况。

央行数据显示，截至2022年末，全国个人住房贷款余额为38.8万亿元。据王一峰测算，综合考虑按揭摊还、早偿因素，存量按揭贷款绝大多数为2014年以后发放。其中，2017年-2021年期间发放的按揭贷款存量余额为28.5万亿元，占比约73%。

王一峰表示，2017年恰好是房贷利率上行的分水岭，当年3月17日，北京市颁布认房又认贷等一系列楼市限购政策（“317新政”）之后，各地房地产调控政策显著升级，包括首套在内的按揭贷款利率开始系统性高于贷款基准利率。2017年-2018年，新发生按揭贷款利率上行123BP至5.55%，2019年-2021年在5.3%-5.6%区间内高位运行。

值得注意的是，2022年以来，五年期及以上LPR累计下调三次共35BP。2023年1月1日，部分存量房贷迎来“重定价日”，以LPR加点定价的房贷利率得以下调35BP。若按照100万元房贷、等额本息偿还30年计算，月供将由5156.37元降至4948.71元，每月可少还207.66元。即便如此，以前述利率区间推算，2017年-2021年之间发放的房贷利率仍在5%左右。