住房金融维稳

“我的月供少了200元，相当于每个月省了一顿饭钱。”

来自广州的首套房贷负债人章杨告诉《财经》记者，他2021年在广州买房申请了91万元的商业性个人住房贷款，月供为4726元。

9月25日，酝酿数月的存量房贷利率下调政策正式落地实施，当日，不少借款人向《财经》记者反映，自己的房贷利率已经完成下调。章杨房贷利率由4.6%调整至4.3%，他的月供也随之降至4521元。

鉴于此前不同城市不同时期房贷利率定价存在较大差异，借款人利率下调幅度亦存在巨大差异，有人反映利率下调了2个百分点，有人则发现自己的房贷利率并未调整。

8月31日，中国人民银行（下称“央行”）、国家金融监督管理总局（下称“金融监管总局”）发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》），要求商业银行通过“借新还旧”或重新约定合同利率等方式，落实下调存量首套商业性个人住房贷款利率事宜。

央行货币政策司司长邹澜介绍，调整完成后，大部分符合要求的存量首套房贷利率将降至贷款市场报价利率（LPR），2022年5月以后的（存量首套住房贷款）将降至LPR减20个基点，直接下调至政策下限。

政策落地首日，六大行均完成了对参考贷款市场报价利率定价的存量浮动利率首套房贷的批量下调。对于“二套转首套”等其他情况，六大行均在手机银行上线了存量房贷利率调整专区，方便客户提交线上申请。

中小银行也在陆续参照国有银行制定并发布实施细则。邹澜表示，预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利，其他借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整。

据机构测算，本次利率下调将惠及约25万亿元存量首套房贷，平均下调幅度约80个基点。以贷款100万元，期限30年，等额本息还款计算，若此前房贷利率为5%，下调后为最新的LPR（4.2%），月供将减少478元，利息总额减少约17万元。

表1：工商银行挂牌存款利率对比

显然，存量住房贷款利率下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

央行数据显示，2022年以来，个人住房贷款余额增速跌入个位数区间并持续下行。截至2023年二季度末，个人住房贷款余额为38.6万亿元，同比增速为-0.7%，增速首次转负。

存量房贷利率调整之外，央行、金融监管总局同步下调了首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例，以及二套房贷利率下限。今年以来，央行等部门先后出台首套住房贷款利率政策动态调整机制，优化住房套数认定推动“认房不认贷”等住房金融政策，不断放松住房需求端限制措施，降低购房门槛。

历经提前还贷潮、存量房贷利率下调，持续增长20余年的中国住房金融市场告别往昔繁荣，进入全新拐点。新旧交替之际，维稳显得尤为重要。

房贷降息启动：百万贷款节省17万

“房贷利率真的降了，开心！”一个清晨，银行发来的短信让李泉难掩激动，“自2023年9月25日，您的贷款执行利率将由LPR+45个基点调整至LPR+0个基点。”

2021年，李泉于苏州购入人生的首套住房，由此背上了30年的房贷。彼时，李泉的房贷利率为5.1%，月供在8300元以上。看到银行的调降通知，李泉立马在手机银行App查看了“代还计划”，在下一个还款日，她的月供将降低至7500元左右。

“每个月月供少了800块，剩下的期限可以节省十几万元的利息，感谢政策！”

李泉的反应只是众多购房者的缩影。在她之外，那些在房贷利率更高时“上车”的购房者，更将“2023年9月25日”视作一个吉祥日。

2021年于广州购入首套房的瑜安更深有感触。与当下对比，彼时的房地产市场是截然不同的景象。“当时额度特别紧张，我2021年10月申请贷款后就开始排队，直到年底才批下来。”据瑜安回忆，贷款发放之时，她的房贷利率高达5.85%，在贷款市场报价利率（LPR）的基础上加了120个基点。

随着存量首套房贷利率正式调降，瑜安的房贷利率由5.5%降至4.3%，“每年节省差不多2万块”。对于贷款总额超200万元的她来说，这一数字超出预期，若按照28年的剩余期限计算，合计可以减少逾50万元的利息支出。

中金公司测算，本次存量首套房贷利率平均下调幅度约80个基点。以贷款100万元，期限30年，等额本息还款计算，若此前房贷利率为5%，下调后为最新的LPR（4.2%），月供将减少478元，利息总额减少约17万元。

不同的贷款者出现不同的利率调降幅度，一个重要的原因是不同时期房贷利率定价存在区别。各家银行针对不同时期房贷给出了不同的房贷利率调降操作细则，主要按照三个时间段来划分。

图1：贷款市场报价利率（LPR）：5年

以建设银行为例，2019年10月7日（含）前发放的，调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行；2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行；2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）已发放的或已签订合同但未发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR-20个基点执行。

根据8月31日央行、金融监管总局发布的《通知》，9月25日起，借款人便可主动向承贷银行提出申请，银行亦可通过发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。其中，首套住房贷款、“二套转首套”，以及公积金组合贷中的商业性个人住房贷款均在本次调降范围内。

所谓“二套转首套”，主要指的是在多地执行“认房不认贷”后，借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准，可以向银行申请进行首套住房认定，进而享受利率下调的优惠。

以在上海工作多年的邓云为例。2019年，已在老家成都有一套住房的他在上海购入一套新房产。由于此前有过贷款记录，依据当时的“认房又认贷”政策，邓云需跟随二套房贷利率标准。

“按照贷款所在银行政策，上海这套房也可以被认定为首套房。”邓云称，在他通过手机银行App进行申请后，银行通知10月25日前将统一进行调整。“之前房贷利率是4.79%，这次有望降到4.2%，每个月节省快1000元，为我减少了不小的负担”。

值得一提的是，按照因城施策的原则，不同城市存量房贷调整幅度亦有差异。对比二三线城市，北京、上海、深圳等一线城市利率下调幅度相对有限。一名曾于2021年在上海购入首套房的银行客户表示，其房贷利率自放款起即为相应期限的贷款市场报价利率（LPR）不加点，根据政策规定，自己的房贷利率在本次并未有调降。

不过，同在长三角地区的无锡却是另一番景象。该城市一名购房者表示，自己于2020年购买首套房，彼时其房贷利率为“LPR+160个基点”。根据本次的政策，这位购房者可以直接降至LPR，调降幅度达160个基点。

根据各银行陆续公布的操作细则，不同类型的存量房贷调整方式有所不同。其中，普通存量首套住房贷款客户无需进行操作，银行将主动在9月25日进行统一调整，即日生效；而对于“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，则需要自主向银行提出申请，待银行审核后生效，目前大部分银行给出的时间为10月25日前。

值得注意的是，这并非存量房贷利率首次下调。

2008年-2009年，受次贷危机影响，央行曾将商业性个人住房贷款利率下限从基准利率的0.85倍调整为0.7倍，叠加其间的几次降息，新发放房贷利率与存量房贷利率出现明显倒挂。2009年初，在同业竞争等多重因素影响下，四大行宣布对存量房贷客户执行0.7倍基准利率的优惠利率。

但两次存量房贷利率下调之间也有诸多不同。上海金融与发展实验室主任曾刚表示，2009年的调整可以说是“一刀切”，而本次调整主要针对首套房贷，实际落地过程中因城施策的特征也非常明显。“这说明当时和现在的房地产政策总体取向不同，那时的调整是应对次贷危机背景下，宏观刺激政策的一环。”曾刚补充说道。

另一方面，两次调整涉及的规模也不同。2009年国内房贷规模总体约5万亿元，在银行信贷结构中占比约为10%，而当下房贷规模近39万亿元，在银行信贷中占比约20%。同时，2009年银行的净息差远高于当下。“本次调整对银行的影响明显更大。”曾刚表示。

存量房贷解压：提前还款比例下降

央行数据显示，截至2023年6月末，存量个人住房贷款余额为38.6万亿元。据中金公司测算，首套房贷占存量房贷的80%-90%，其中符合利率下调条件的贷款占比在80%，即占全部房贷的三分之二。也就是说，本次符合利率下调条件的存量房贷规模约25万亿元。

多位受访人士认为，本次存量房贷利率下调始自2022年开始的房贷利率下行。2022年以来，央行等金融管理部门先后下调，并阶段性取消首套房贷利率政策下限，叠加降息引导LPR下行，导致新发放房贷利率不断下行。

央行数据显示，新发放个人住房贷款加权平均利率由2021年末的5.63%，持续下行至2023年二季度末的4.11%，下降幅度达1.52个百分点。新增与存量房贷利率利差不断拉大。

据光大证券金融业首席分析师王一峰估算，截至2023年6月末，受LPR多次下调影响，存量按揭贷款实际执行利率在4.7%左右，超七成高于现行五年以上LPR（4.20%）；而存量按揭贷款实际执行利率与6月新发生按揭贷款利率4.11%的价差在60个基点左右，存在较大出入。

利差扩大，叠加理财收益率下行，部分借款人算起了收益账。一位来自北京的购房者告诉《财经》记者，由于存量房贷利率较高，她今年二季度提前偿还了55万元的房贷，共计节省33万元的利息。该购房者透露，在她身边，抱有“提前还贷当理财”想法的亲戚朋友不在少数。

此外，由于经营贷、消费贷利率与存量房贷利率倒挂，也有人选择铤而走险，用经营贷、消费贷资金置换房贷。有借款人曾对《财经》记者表示，趁着消费贷利率较低，已经让家里人将能贷的额度全部借出，用于偿还房贷。

根据国家金融与发展实验室发布的房地产金融二季度报告，2023年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，比2022年同期多发放超过5100亿元。但是个人住房贷款余额却从2022年末的38.8万亿元，下降至2023年6月末的38.6万亿元。“这表明2023年上半年个人住房贷款的提前还贷规模较大。”报告称。

截至6月末，六大行个人住房抵押贷款余额为26.2万亿元，约占同期全部个人住房贷款余额的68%。上半年，六大行个人住房抵押贷款净减少超2000亿元。