买房卖房在北京

几乎每套房子背后，都承载了一段人生和故事。

12月14日，北京购房政策调整优化的“靴子”终于落地，北京市住建委等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，调整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%。

此外，商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整，按11月贷款市场报价利率（LPR）计算，首套房贷利率最低为4.2%。

也是在近日，中国人民银行发布的2023年第三季度中国货币政策执行报告显示，今年以来，中国人民银行继续落实首套房贷利率政策动态调整机制，因城施策推动更多城市下调或取消首套房贷利率下限。截至9月末，在119个符合放宽首套房贷利率政策下限条件的城市中，有95个城市下调了首套房贷利率下限，24个城市取消了下限。加之各地住房公积金政策落地，住房公积金在有效促进住房消费、恢复房地产市场活力方面，正在发挥积极作用。

7月24日，中央政治局召开会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。

在常住人口超过2000万的北京，2023年以来，楼市政策逐渐优化放宽。9月1日，北京出台“认房不认贷”政策，这被认为是北京房地产政策的一大“松绑”，此前“认房又认贷”措施已执行六年。

在当下的北京，房子交易和流动背后，买房和卖房的人经历了什么？

卖房，也需要流量

在一个二手社交平台，徐杨（化名）挂出的不是闲置物品，而是一套标价超过530万元的房子，配图是一张“卖房”的手写红字截图，若干张房屋实景照片——“这套房子是我住了多年的房子”。

那是徐杨在北京的唯一一套住房，徐杨在帖子里罗列了房子的十个优点，包括税费、得房率、交通等重要信息，介绍中还提到，小区周边公园有跑道、北京东部金秋观赏银杏的重要景点。

2023年11月初，《财经》记者见到徐杨时，他正在寻找合适的房屋买家，他在房屋中介网站挂牌出售的同时，也在一些知名社交平台上挂出卖房的帖子。

像徐杨这样，依靠传统售卖渠道之外，自己又在社交平台发布售房帖子的并非个例。在几个社交平台，搜索“北京卖房”，一张张不同装修风格的房屋内景照片展现出来，有人在首图晒出不动产权证书，有人发布卖房记，“自己房，自己卖”。

多渠道售卖，徐杨希望能多一些“曝光量”。但自己发帖的效果有限，前来进一步询价的人不多，出乎意料的是有人询问孩子上学能否使用他的房子对应的学区指标。

“卖一买一”改善居住生活品质，这是“80后”徐杨当前的生活目标之一。徐杨住在北京五环一处建成十余年的社区，2016年购入时绿化和设计在当时都算不错，“窗外爬有常青藤，室内洒满阳光”。几年过去，徐杨和家人想要住得更宽敞、户型更合理的房子。

2023年9月1日，北京宣布落实“认房不认贷”政策，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行信贷政策。按照此前政策，居民家庭名下在北京市已拥有一套住房，以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

政策调整让徐杨置换房屋的门槛降低，首付比例将大幅降低，如按北京首套执行信贷政策，普通住宅首付比例是35%，非普通住宅为40%。“认房不认贷”政策出台五天后，9月6日，徐杨下定决心前往中介挂牌售房。

此后，徐杨开始追踪自家小区的行情，每天看有没有新上房源、下架房源以及最新成交价格。小区一有房屋成交，经纪人也会通知徐杨。挂牌近两个月后，徐杨调了三次价，下调幅度是初始挂牌价约2%。

挂牌后的每个周末，徐杨都会在家中迎来一拨拨看房人群，但给出的价格不如预期。徐杨说，看房的人都带着砍价的心理而来，每一次出价都比照周边类似房源新近成交价再减5万-10万元。

11月初，李恒（化名）略有失落，但也放松下来。李恒卖掉了自己在北京东四环的唯一住房，历时80天。成交周期还算理想，这其中亦有李恒的积极参与。李恒曾在互联网公司工作，深知流量的重要性，为此在展示自己房子和提高带看量上花了不少工费。

2023年8月，李恒卖房决心已定。那是套60余平方米的一居室，四年前李恒以380万元的价格按揭购买，李恒入住后打理得典雅古朴，8月中旬房子在中介官网初次上架，李恒挂牌438万元。

9月新政发布后，李恒期待看房的人更多一些。可李恒观察到在中介网站，他的房子每天浏览量在15次-20次，带看量则为个位数。李恒诚意卖房，每次有人来家里看房，李恒都提前准备好茶具茶水，但看房的人无意喝茶。房子匆匆看过，出价者不多，一些买家透过中介传来的试探价离李恒的预期较远。此时，李恒的价格已经下调十余万元。小区附近一有房屋成交，中介就会发来信息，告知他最新成交价。“就是告诉你，你的价格还是挂高了。”李恒对《财经》记者说。

李恒希望早点成功售房，他每个月还房贷及利息1.3万元，早成交一个月利息可省近1万元。李恒从事过互联网运营，深知信息流展示的逻辑，他想着，得让自己的房子进入中介推荐之列，在网上展示时打上推荐标签。李恒了解到，进入推荐之列，需要房屋有一定带看量，且价格有吸引力，他开始着手从这两方面“加工”，劝说经纪人多带人看房，价格上则再一次调价，这时价格已比原挂牌价下调5%。

如愿进入中介网站推荐之列后，李恒发现每日浏览量是原来的5倍，带看量逐渐多起来。

“认房不认贷”成效

9月1日约19时，“认房不认贷”政策发布时，房地产经纪人张明（化名）和一名买房客户正坐在售楼处，商谈两小时前签下的单子，两人看到手机弹窗的消息，张明对客户说，不用再聊了，“这下踏实了”。

张明主要做北京市海淀区有升值潜力的中、高端住宅项目的居间交易和付费咨询。9月1日17时左右，在北京市海淀区科学城北区一处新楼盘的售楼处，张明的客户签完购房合同，交了定金，锁定一套1000余万元的房子，但客户仍在犹豫，不知道购房决策是否正确。

张明说，客户担忧买完这套房子，会增加压力，还担心自己现有的老房不好出手，为了打消对方的顾虑，两人又接着聊了两个多小时。当天约19时，看到手机弹窗消息后，客户结束了谈话，离开售楼处。

张明则赶紧找到销售人员，查看楼盘销控表，当天下午还有六套未售，到当晚只剩下一套，张明拨通了另一名有意该楼盘的客户电话。那名客户正请人吃饭，张明建议迅速结账，前来售楼处。过了几分钟，张明再次致电客户说，只剩一套房了，别晚了，并将开发商预售账户发给对方。

很快，客户回复说手头只有6万元，已转账下定金，而这套楼盘的预付定金是12万元。张明顺手给客户转了6万元。李恒回忆，当时情况紧急，他没有时间再去问销售人员，“6万元能不能压得住这房子”。

“前后就是几分钟的事情。”张明说。次日，客户转了6万元还给他。这是一名中年客户，三天前找到张明咨询买房信息。张明了解到，对方现有的房产此前最高时价值上千万元，到9月时估价约950万元，希望置换到升值潜力不错、流通性更好的房子，但看房看了一年多，还拿不准选哪里，便找到他咨询。

9月1日下午到晚上，张明帮助两名客户签下买房单子，处理80余条咨询信息，忙碌到凌晨。次日，曾咨询过张明的另一个客户打来电话报喜，称当天凌晨2点，自己价值千万余元的房子成功售出，高于心理预期价30万元成交。

房屋经纪人冯浩（化名）在9月也比此前4月至8月忙碌不少，他主要在北京市西城区从事房屋经纪服务。西城区在北京市拥有优质的义务教育资源，是不少业主购买学区房时首选考虑片区之一。“认房不认贷”政策发布次日，冯浩和同行们发现二手房新上房源增加了。随后，前来看房的人也多起来，不过他所在片区交易量变化并不明显。冯浩表示，他所在的片区市场交易比较稳定，即便是在新冠疫情时期看房不便，也总有人想方设法看房。

至9月中旬时，冯浩表示，据他观察政策对新房市场、改善型住房利好。“也许再过几周，一部分外环业主卖完房，会来中心城区买房”。

政策调整后，促进一些买房者和换房者的潜在购房需求释放。有房产代理公司发布数据称，9月2日，北京新房成交超1800套，日成交量超过了8月的一半。数据还显示，北京9月二手房新增挂牌量近2万套。

政策调整，促使徐杨9月迅速挂房出售。徐杨目前没有孩子，两居室的房子，空间不算局促。37岁的徐杨身处互联网行业，行业里职场“35岁”现象突出，换房之后每月将增加不少还贷支出。换房的成本也不低。2016年，徐杨按揭购买这套二手房时成交价430万元，算上此前中介费、缴纳税费、这几年还贷的利息，徐杨估算现在卖房“勉强不赔钱”。

据北京市住建委数据，9月北京市二手住宅网签量为14262套，逼近1.5万套，1.5万套被一些分析人士认为是北京楼市的“荣枯线”。其中，9月1日至27日，北京二手房成交12658套，环比上涨45%，同比上涨11%。国家统计局公布数据，9月北京新建商品住宅价格环比上涨0.4%，同比上涨2.9%，与上月相比涨幅略有提升；二手房住宅价格环比上涨0.7%，同比上涨1.1%，涨幅均有所提升。

10月11日，《财经》记者第一次见到张明时，他表示这段时期帮助客户交易房屋八套，主要集中在9月上旬和中旬，那段时间时常忙碌到深夜，最近又有了空闲。不过，他有一名客户又选择退掉预定的新房。张明称，那是一名退休老人，名下有一处100余平方米的房子，打算“卖一买一”，9月初预定了一处新房，但其现有的房子因面积大、总价高，到9月底时还未卖出，担心换房压力，便与开发商协商解除购房合同。

楼市政策继续宽松。10月31日，北京住房公积金管理中心发布通知称，为支持居民刚性和改善性住房需求，优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准，自11月1日起，北京市公积金贷款在住房套数认定上不再考虑商业贷款情况，即实施“认房不认商贷”。

买、卖之间的考量

房子挂了两个多月未售出，徐杨仍然坚定换房决心。

徐杨和家人希望住进品质更好的社区。最好是新房，地下车库设施完善，拥有“一个回字形的厨房”，而不是当前拥挤的长条形厨房。改善住房，是他们对“美好生活的设想之一”。“有好的房子为什么不去追求呢？”徐杨说。

改善住房之外，徐杨亦考虑房子的保值问题。徐杨2011年研究生毕业工作时，北京的房价呈上涨趋势，等缴纳社保满五年后买下这处二手房。回看当时买房，徐杨发现他看过的一些新房，这几年涨幅超过目前居住的二手房，“优质社区的商品房会更有保障，更有商品属性”。

追求更有品质的生活，也是李恒卖房的初衷，他准备离开北京，回到靠海的老家城市。2013年，李恒来北京工作时，一心想在这个大城市扎根。他租住在北京五环外，通勤时间一小时以上，也不觉得辛苦。2019年手头有了一定积蓄，他买下一居室公寓。

这几年，李恒辗转几个互联网公司，做到中层，但KPI考核的负担越来越重，工作带来的疲惫感渐增。李恒说，这一年来，每个月公司开管理层会议，被问到数据，他“都不知道怎么回答更好”。在公司里，李恒找不到价值感，工作就像“拧螺丝”，在他看来自己也只是公司的一个“耗材”。每天工作朝九晚九，“家成为只是睡觉的地方”。焦虑感不断侵蚀着李恒。