对话孟晓苏：房地产如何重拾信心
访谈/袁满编辑/陈洪杰 袁满
《袁来如此》栏目由《财经》旗下金融专线《财经五月花》联合《巨浪视线》打造，主持人《财经》杂志副主编袁满女士对话知名金融家、企业家，聚焦经济前沿，探知财富真相。
本期话题聚焦房地产市场。专业机构的研究报告显示，房地产占据了地方财政收入的40%、GDP的20%、家庭资产的60%、社会融资存量的20%。房地产在中国国民经济中占据着举足轻重的地位。
2021年以去金融化、去杠杆为核心的房地产调控，到今年变奏为房地产信心和发展模式的重塑。市场震荡仍在延续，在过往的经验中我们可以学习到什么，对未来究竟应抱有怎样的预期？希望本期访谈可以提供穿越周期的启迪。
本期访谈嘉宾为被誉为“中国房地产第一人”的中房集团原董事长孟晓苏先生。孟晓苏亲历中国房地产改革，曾担任1998年房改课题组组长，是保障房制度的最早倡议者之一，坚持房地产双轨制观点，呼吁央企回归保障房。
袁满：最近万科董事长郁亮有一句话业界传得比较多，他说现在是中国房地产的黑铁时代。如果让您来概括，您觉得现在是一个什么时代？
孟晓苏：为什么作为一个大房企的领军人物，他看到的前景是一片黑，是整个金融对房地产的打压，整个房地产政策对房地产打压。中央和国务院文件已经提出了要求，要建设新的发展模式，坚持多措并举，讲到“三稳”。能不能把这些政策落实？去年，中央和国务院讲的也是这些，为什么最后到年底变成了一个“谬”字，就是因为主管部门各干各的事，各行其是。
袁满：有的是政策叠加的。
孟晓苏：不是一个司令部指挥的。最近有个说法，叫做政策合成谬误。
因为缺乏协调，本来医生开的药方可能是正确的，比如“房住不炒”是正确的，但是护士不交班，这个护士进来给打一针，那个护士给打一针，七八个护士过来各给病人打一针把这个病人打得半死，这叫政策合成谬误。
第二个问题，美国建国245年，房地产发展了245年，虽然中间有多少个周期波动，但是到现在还是在强劲发展。我们从房改到现在算起来才24年，才走了美国245年的十分之一，这时候就已经是黑铁时代了？明显是浅见。
一旦等到政策能够充分落地，人们可以看到中国房地产的黄金时代还没有走完。
政策调控合成谬误，对“房住不炒”误读
袁满：这两天看到一个段子，有这么一句话，“目前资本无序扩张的问题已经初步得到了遏制，接下来的工作重点是要防止资本无序收缩”。这实际上在某种程度上反映了市场对于调控者的一种反应。
孟晓苏：我看到一些专家的说法，说资本无序扩张，应该说的是国有资本，民营资本本身有约束机制，它不会无序扩张，我倒不大认同这种说法。资本需要节制，也需要一定政策的调控，至于说这就变成无序收缩了，我就不知道这个“序”何在？实际上现在收缩是受信心的影响，是受整个经济大形势的影响，也受国际上政治形势的影响。
什么叫无序？中央的精神很明确，明明去年初就确定了“关于稳地价、稳房价、稳预期的三稳”，结果来了一个无序调控，从去年下半年，这个部门坚持不放松，那边又从金融上打压，房卖不掉，当然负债率高，接着就划“三条红线”。结果搞得整个房地产市场冷清，最后搞的居民预期不良，影响到了经济发展全局。
袁满：所以资本的无序收缩，实际上是跟无序的调控有关系。
孟晓苏：今年能不能做到稳，我现在仍然有些担心。
袁满：您的担心是什么？
孟晓苏：首先要有信心，但是现在购买者没有信心，去年经济出现的问题，中央已经用12个字把它说得很透彻了，叫做“需求收缩，供给冲击，预期转弱”。你看这三段话，12个字用得非常贴切，需求收缩，这里面不是萎缩，是收缩，这里有人为的性质，预期转弱，没有说预期萎缩，没有说预期萎靡不振。
袁满：今年明确“房住不炒”“租售并举”，“住”是要保证刚需;“不炒”理解为去金融化，持续去杠杆;“租售并举”，很明显就是要发展一些长租市场、保障房市场。
那么我想问，房地产市场是一个资金密集型的行业，本身跟金融有着非常紧密的联系。有些数据，我们的居民资产配置当中60%的家庭资产都在地产上，社会融资存量中20%也是在房地产行业。如果说想让房地产行业去金融化，或者说去杠杆，中间有没有一个度需要去拿捏？
孟晓苏：“房住不炒”这句话说得非常到位，它强调了住房的需求属性，但是并没有否定住房的财富价值，并不是说只有第二套第三套房才有货币化问题。第一套房，有些低收入者能够买得起的第一套房也有财富价值，是全国人民的房产价值，平均下来占了家庭财富的60%。至于说倒买倒卖的这种炒房行为，这是要遏制的，遏制了没有？遏制得非常有效，你想房地产调控已经这么多年了。
袁满：刚需都有点受影响了。
孟晓苏：但是现在的问题是，对于“房住不炒”这句话，在理解上往往是过度，往往有偏颇。至少演绎成为四种不同的情形：
第一种情形叫做房子是用来住的，不是用来买的，他限制老百姓买房;第二种情形，是叫房子是用来住的，不是用来卖的，限制开发商卖房;第三个，演绎为房子是租的，不是用来卖的，这就过分了，违背了“租售并举”的原则;第四个，甚至是说房子只能单位购买，个人只能租住公房，还把它说成改革，这怎么是改革？在房改之前，全国的老百姓都是住公房，那时候是蜗居状态。所以现在需要恢复本源，明确“房子是用来住的、不是用来炒”的定位。
大顶未至：城市发展要走出香港模式
袁满：现在中国人均的住宅面积大约40多平方米了，有一些统计数据显示广义上存量的房产要五年才能消化完。有些声音预判认为，中国的商业房地产市场发展的大顶已经正在形成，您认同吗？
孟晓苏：这个是不了解国情。因为咱们统计的人均居住面积是按照建筑面积，而西方是按照居住面积，这两者之间差多少一般老百姓不知道。再一个，中国老百姓本身是一个定居民族，他们对于未来的房屋居住面积和居住条件要有多大、有多好，不是现在专家们坐在屋子里能够计算得出来的。
再加上中国现在是大量的新市民进城，大量的新家庭产生，这种新家庭不跟父母在一块儿住，这些都成为中国未来老百姓刚需的重要组成部分。
有人老说中国的房地产快到顶了，其中的理由就是说中国有多少多少套房卖不出去。
袁满：对。待消化的存量。
孟晓苏：这个数据本身是错的。
袁满：为什么是错的？
孟晓苏：去年库存虽然有所增加，但是整个库存没有那么多，稍微加把力就把它卖掉了。还有就是叫做施工面积，施工面积本身是未来五年有可能产出、有可能不能产出的。更不要说有的专家看走眼了，他把施工面积的平方米看成套数了，于是就出现了说中国有35亿套房卖不出去怎么办，35亿套房都够全世界70亿人、20多亿个家庭，每家一套半了，中国人能闲置这么多房子吗？看走眼了。所以，不能光听这些庸医乱开药。
袁满：另外，是不是还会存在一些结构性的问题，比如说有一些城市地区存在地方区域性的泡沫？
孟晓苏：你说得对，有些城市是一个人口减少的城市，特别是农村、小城镇。在整个城镇化的过程中必然有一部分地区人口减少，一部分地区增加。
中国现在这几大城市群还需要大发展，应当是人均占有城市土地100平方米，这个比例很多专家告诉我说还是太低了，像美国、日本都占了140多平方米，而我们现在北京、上海也就是六七十平方米。
袁满：还有再往外拓展的空间。
孟晓苏：周边为什么不去拓展呢？周边还在限制，还要在大城市保留农田，这就是个微观的思路，不是个宏观的思维。为什么中国出现了这样一种误区呢？当时是在上世纪80年代末期，中国才刚刚开始进行土地制度改革，于是就派专家团队到外边考察，但是国家又没有外汇给他们，走到香港这些人走不动了。
就把香港的经验抄下来作为中国内地城市的管理和规划经验。你看我们现在，整个城市大大小小建得都像香港。这就是盲人摸象。全世界的城市规划的模型有多种，中国为什么就光学这一种呢？这件事我批评了多次。
袁满：这些年大家听到的很多声音都是诟病大城市病，城市就像摊大饼一样，一圈一圈往外画，大家觉得这个是不好的，但听您的这个意思，我们好像还不够大，我们还可以再大一点。
孟晓苏：不一定是要靠摊大饼的方式。
袁满：那是什么方式？
孟晓苏：是要靠城市群的方式来制定城市的建设方向，北京就应该更多沿着京津冀协同发展的方向去发展，而天津不光是要面向滨海，而且要面向北京。你看现在又出了雄安，在整体承接北京的一些职能，这些要形成未来中国城市建设的大格局，这样我们就把大城市的规划面积给铺开了，我们就走出了原来的香港模式。
房地产是金融灰犀牛吗？
袁满：有一点是不是可以做出预判，在“房住不炒”这个大的趋势下，房地产作为财富或者作为金融的属性，前期过度过高的比例会往下回落一些，比如说在家庭资产当中，现在说的这60%很多人直接买的就是房子，将来家庭跟房子相关的资产配置，无论是比例、形式会产生变化？
孟晓苏：远期是这样，近期则不然。你看这些年，金融管控出了多少事？还说房地产是灰犀牛，明明金融乱象才是灰犀牛，特别是以金融创新名义推出的P2P。
最近股市又下跌，请问居民的证券化资产还是像人民预期那样增加吗？但是房产仍然在增值，你再怎么打压，它本身的资产还在。
袁满：说房地产是灰犀牛的声音来自金融圈，这个可能跟金融与房地产的捆绑非常紧密有关，比如说当房地产公司出现债务危机或者流动性问题的时候，或者是每一轮大的房地产调控的时候，金融反应会比较大，会产生银行的信贷问题，保险公司说踩雷，信托公司也说底层资产兑付产生问题，最后涌到资产管理公司（AMC），让它们解决。这种捆绑实际上某种程度也体现了，目前房地产市场的资金来源，间接融资成分比较高，捆绑得比较紧。但是我们反观房地产市场本身的发展，是不是也有一些自己的问题？
孟晓苏：你谈到了房地产过度金融化的问题，其实房地产在国外就把它叫做高风险行业，它的风险来自哪里？在中国主要来自金融政策的举棋不定，左右摇摆。你看过踢球吧？足球从左边线一直能踢到右边线，它连中间环节都没有，这就是我们金融机构应该做的事？有的时候，你看到从盲目放贷到突然抽紧，让房地产业猝不及防，没有中间层级。
袁满：就是晴天送伞、雨天收伞是吗？
孟晓苏：这个让我想起一个相声，侯宝林老先生说的，说两个人喝醉了酒斗嘴，一个人拿出手电棒往那儿一放，一按电门，一道光柱打到上面。你说你没喝醉，没喝醉你能顺着柱子爬上去吗？那个说我没醉，我不爬，我爬半截，你一关电门我掉下来。
最近发生的房地产商爬光柱，金融系统一会儿是让你爬光柱，一会儿是关电门，去年下半年关电门关得太狠了。
袁满：但是这个话我又反过来说，现在的金融机构也会算自己的账，它对于所投资的行业前景如果没有预期的话，它不会把这钱放出去。银行收到的存款必须要投出去，它首先就要去找能吸纳这么大规模资金的行业。第二，收益率还能够达到比较高。第三，风险，风险和收益率匹配，它们找来找去，发现也就房地产。说金融机构电门一会儿开、一会儿关，好像也不是单一行业的事，其实是一个大的结构性的问题，包括我们增长方式的问题。