康养小镇之殇

河北保定高碑店张贲营村西侧，一片近300亩的荒芜土地被铁网围起，土地中央除了一栋标有“河北清河湾游客服务中心”（下称“游客中心”）的建筑，满眼的杂草与小树。走进游客中心，地面布满灰层，空旷的游客中心只有一名保安人员值班。这是清河湾康养小镇的场景。

2017年，清河湾康养小镇开始建设，规划占地6909亩，建设周期为五年，分三期实施，一期投资为2.47亿元。“高碑店清河湾康养小镇是集生态涵养、民生安全、医疗康养、休闲旅游为一体的特色项目，小镇的建设不仅填补了高碑店康养类项目的空白，破解了华北地区资源瓶颈，也带动城乡统筹发展和生态环境改善，提高居民生活质量，有绝对优势形成新的经济增长点。”这是该康养小镇最初的梦想。

然而五年后，现场却一片凄凉。《财经》记者在调查中了解到，小镇建设计划分三期实施，但在一期项目建设后，小镇便再无新的项目推进。当地村民说，这样荒废的景象好多年了。记者致电该项目的开发主体河北创世房地产开发有限公司（下称“创世公司”）了解情况，工作人员回复称，“不弄了，全都封起来了，好几年处于停滞状态”。问及项目停滞原因，工作人员表示不清楚，目前该项目已经没有相关负责人。

《财经》记者多方调查了解到，像上述这样陷入停滞或荒废的康养小镇在全国并非个例。过去几年，全国各地掀起建设康养小镇热，遍地开花的项目三五年后陷入停滞、烂尾或者荒废的状态并不少见。

中国老龄科学研究中心副主任党俊武向《财经》记者表示：“凡是目前能看到广告宣传的康养小镇项目基本是刚刚上马的，原来做过宣传现在找不到痕迹的项目，不少已经破产了。”中国旅游景区协会规划委员会专家马牧青也对《财经》记者证实：“现在全国各地有大量的康养小镇，但几乎每个地级市都有烂尾的项目。”

近年来，在国民健康意识不断增强以及人口老龄化日益加重的大背景下，养老等大健康产业站上风口，引发各路资本纷纷入局，康养小镇就是资本追逐的热点之一。

过去几年，各地康养小镇如雨后春笋般在各地迅猛建起。根据《康养蓝皮书：中国康养产业发展报告（2020）》，全国各区县已经成功招商并开工建设的康养项目达5000余个。

记者调查了解到，康养小镇的开发投资规模颇巨，投资动辄几十亿元、上百元，占地数千亩甚至万亩。比如长三角（东台）康养小镇项目在南京签约。据介绍，这一项目选址在江苏省的东台沿海经济区，总投资达700亿元，总占地约2.6万亩。

在大规模扩张背后，康养小镇也存在定位不准、同质化、房地产化倾向。同时，康养小镇的盈利状况也由于疫情影响等并不乐观。《康养蓝皮书：中国康养产业发展报告（2020）》显示，目前全国已经开张并实现盈利的康养项目并不多，仅旅居康养就有七成项目处于亏损。

同质化项目扎堆

记者调查的上述清河湾康养小镇项目曾被列入河北省年度第一批中心村（新型社区）示范点名单和保定市第一批特色小镇培育类名单。小镇一期项目占地500亩，总投资2.47亿元，主要建设了游客中心、乡村大戏台、张贲营村民俗街等项目。然而，一期项目之后，小镇建设就陷入荒废状态。据了解，该项目在建设之初，也曾经过专家多次论证和研究。

盘古智库老龄社会研究中心副主任、高级研究员李佳告诉《财经》记者，很多地方建设了大批康养小镇，但是这些小镇缺乏精准化和差异化的定位，产品和服务缺乏特色，很多项目千篇一律，也有一些项目生搬硬套，最后建成了不伦不类的康养小镇。“只是昙花一现，很快被人遗忘了。”

记者实地调研中了解到，虽然打着“康养”的旗号，号称填补了高碑店康养类项目的空白，但是清河湾康养小镇所建设的项目与康养并无太大关系。一期投资的游客中心、乡村大戏台、张贲营村民俗街等项目曾在2017年保定市旅发大会期间投入使用。村民对记者介绍，张贲营村民俗街是在短期内被装点起来的，旅发大会召开之前，沿街居民的房屋被装点成了统一的样式：玻璃窗户外安装上了红色木质窗格，大门两侧挂起了红灯笼，做生意的居民家安装上木质牌匾。如此“打扮”一番后，这条街就被命名为清河湾康养小镇一期投资中的“张贲营村民俗街”项目。

如今，红色的窗格还在，红色的灯笼经年褪色。一位街边的村民对《财经》记者说：“这些红色的窗户和灯笼都是创世公司出资建的，但是家里的房檐也要求装点成统一的风格，此项花费都是我们村民自己出钱。我们家大概花费一万多元才建好，如果不出钱搞，村里工作人员会反复到家做工作。”

另外有两位村民对《财经》记者透露，前几年创世公司曾在被铁网围起的近300亩的土地上打过几次温泉，但是并不清楚最后是否打出了温泉。村民表示：“就算打出温泉，就是有特色吗？村里有什么吸引人的地方呢？人家凭什么来你这住？”记者返回游客中心了解温泉的位置，保安人员表示“只有一口枯井”。记者希望前往查看，但遭到工作人员阻拦。

记者调查中了解到，像清河湾康养小镇这样，一些地方显然将康养小镇当成了一个筐，什么都往里装，将旅游景区甚至游乐项目都冠名为康养小镇。

位于河北石家庄灵寿县的锦绣大明川休闲度假康养小镇总占地2000亩，项目总投资20亿元，规划在2021年全部建成。然而，记者向该小镇工作人员询问情况，工作人员表示，最初的定位是建成一个大型的高标准康养基地，但是目前景区内只有树桥、公园、房车营地、儿童水上乐园、激情冲浪等游乐项目。

位于河北石家庄鹿泉区的中以农科康养小镇曾是2018年石家庄市第二届旅发大会的观摩项目之一，项目总体占地4300亩，计划投资105亿元。小镇规划打造成集现代温室农业、农产品加工生产、文化旅游服务、养老生活服务等一二三产业融合的都市康养目的地。然而工作人员向《财经》记者介绍，目前该康养小镇主要开放了农业项目，以农产品采摘为主，且只能当天采摘，不能住宿。除了附近的商业街正在建设，其他项目基本停滞。

除了名不副实，康养小镇的同质化现象严重。记者了解到，很多省份大型康养小镇项目的定位十分雷同。例如，位于四川省攀枝花，计划投资160亿元的金杯半山·米易太阳谷项目定位于集“医、养、游、居、文、农、林”于一体的复合型大康养旅游度假区。而同样在四川省的中国洪雅·峨眉半山七里坪森林康养旅游度假区也定位于打造集“医、养、游、居、文、农、林”于一体的综合型康养旅游度假区。2021年3月，四川广元的九龙山康养基地建设项目启动，该项目也定位于集观光、休闲、科普、康养、游乐于一体的综合康养旅游目的地。事实上不只在四川，全国各地泛泛定位于集多功能于一体的大型康养项目颇多。

党俊武说，这些依靠自然资源投资建设的大型康养度假区在定位和建设方向上相似度较高，这无疑增加了项目间的同质化竞争。

记者了解到，部分地区甚至在一个区域内集中建设了大量康养项目。在湖北咸宁的梓山湖区域集聚了绿地梓山湖温泉康养小镇、恒大养生谷、环球融创梓山湖未来城、梓山湖·江南里等多个康养地产项目，这些项目占地少则千亩、多则数千亩，项目之间的距离都很近。

曾考察过梓山湖区域康养地产项目的业内人士张鹏飞告诉《财经》记者，梓山湖区域集聚了多项大型文旅康养综合体项目，同一板块在该区域大体量开发，定位十分雷同，项目间同质化竞争严重。在当地人看来，梓山湖区域虽然很多项目打着文旅康养的旗号，但本质就是房地产开发，康养所需的各项配套设施并不健全。

除了咸宁，武汉周边的黄冈、孝感、桃仙等武汉都市圈范围的城市也布局了多项文旅康养项目。对此，武汉轻工大学康养产业研究院院长祝开滨向《财经》记者表示，武汉周边虽然有很多文旅康养小镇项目，但是却找不到一个标杆性的，有特点、有代表性的项目，这显示出当地在发展康养小镇过程中规划定位并不清晰，顶层设计缺失。

在祝开滨看来，虽然全国各地都在建设康养小镇，但是地方对康养小镇的理解、规划以及定位从政府层面的顶层设计上就出现了偏差，无论是政府还是企业，对康养小镇的认知有待提升。

数据显示，2021年，广西将重点推出23个康养小镇、特色小镇项目。山西省计划用3年-5年的时间，打响“康养山西、夏养山西”品牌，打造20个国家森林康养基地，建设大同世家康养小镇、运城垣曲左家湾生态康养小镇、宁武东寨康养小镇等20个康养小镇。近年来，河北张家口市布局了79个康养产业项目，建设了13个旅居康养小镇项目。

李佳提醒，康养小镇建设不能演变为政府的形象工程，只图规模和数量而不重视质量。如果缺乏规划和定位，盲目扎堆建设大量同质化的康养小镇，只会造成资源浪费。

在清河湾康养小镇采访时，村里的两位村民向记者介绍，被铁网圈起的近300亩土地近年来基本属于荒废状态。此前，这片土地由原村支书高永利以每亩地每年1000元的租金向村民承租，然后再将整片土地租给创世公司用于开发康养小镇。一位村民说：“原本这些土地种着麦子等，现在荒着很可惜。我们担心开发期间土地受到了严重破坏，恐怕已经无法复耕了。”

康养的房地产化

房地产化是康养小镇发展另外一个问题。记者在调查中了解到，很多项目打着康养小镇的“噱头”，但实质上就是一个地产盘，主要业务就是卖房子。

过去几年，房地产化严重是康养小镇、森林小镇、音乐小镇等各式各样特色小镇建设中存在的突出问题。2020年7月，国家发改委曾印发了《关于公布特色小镇典型经验和警示案例的通知》，指出严控特色小镇房地产化倾向，在充分论证人口规模基础上合理控制住宅用地在建设用地中所占比重。通知还指出，各地区全面推动规范纠偏和自查自纠，淘汰整改一批“问题小镇”，努力促进特色小镇走上理性发展轨道。要淘汰“虚假特色小镇”“虚拟特色小镇”等触碰红线的特色小镇。

李佳等多位业内人士告诉《财经》记者，由于康养小镇项目基础设施投资占比高、投入大、周期长，因而靠一定的房地产项目来平衡资金本无可厚非，但问题是大部分康养小镇项目并未按照康养的标准打造，相应的康养服务也严重缺失，最后所呈现的项目就变成了纯地产，甚至很多项目只是为了以康养的名义圈地做房地产。

2021年5月，“云南滇池南岸别墅密布成水泥森林”的话题一度冲上网络热搜。据《人民日报》报道，该别墅群的开发商昆明诺仕达企业（集团）有限公司自2015年开始，打着康养的“幌子”在滇池南岸长腰山区域陆续开工建设滇池国际养生养老度假区，实际上却是行房地产开发之实。据悉，该项目规划占地3000余亩，建设别墅813栋、多层和中高层楼房294栋，建筑面积达225.2万平方米。其中，面向滇池区域规划建设别墅390栋、多层和中高层楼房25栋。长腰山本是滇池山水林田湖草生态系统的重要组成部分，但是仅这一个项目的面积就占到了长腰山总面积的90%，长腰山变成了“水泥山”。

东方园林康旅集团总经理赵轩等多位业内人士告诉《财经》记者，打着文旅康养旗号行房地产开发之实的现象在海南省也很普遍，由于绝大部分的购房者是外省人，再加上季节原因，很多所谓的文旅康养地产项目在夏季就变成了空城。近年来海南开始严控房地产，海南官方更是直言要“以壮士断腕的决心去房地产化”。