深圳小产权房，压不住的火热

5月13日，深圳市小产权房集中的光明区白花社区，不大的社区周边密布着11家代理小产权房的中介门店。尽管近期监管风声正紧，但这11家门店仍照常开业。

在白花社区，《财经》记者遇见好几拨来看房的买房客。有些房主会委托多家中介，因为带看频繁，所以看房前中介要打好几个电话，才知道钥匙在哪一家手里。一位销售人员热情地向记者推销某房源，看房前一沟通，才知道这套房已在前不久卖出去了。

长期以来，深圳市都将小产权房定义为“违法建筑”，禁止交易，禁止中介代理，但实际上买卖一直存在。4月底央视报道称，深圳部分小产权房过去一年涨价50%，沙井等片区有楼盘一个月卖出几十套，成交火爆。

虽然无法与商品房市场相比，但深圳小产权房市场也不乏暴富故事。龙华区一位小产权房中介人员告诉《财经》记者，2019年起，一位熟客经他之手频繁倒买倒卖，很快赚了数百万元。另一位商品房中介人员则说，他的一位前同事去年底离职去卖小产权房，“一个月卖十几二十几套，很快赚了200多万元，买了辆保时捷。他的老板进了4000多万元的货，卖了6000多万元”。

央视报道后，深圳市对小产权房交易的监管升级。深圳市律师协会转发司法局文件，禁止为“违法建筑”销售提供律师见证。龙华等区住建局发通知，禁止代理销售“小产权房”。

一套“组合拳”打完，深圳市的小产权房交易会停止吗？

一位小产权房中介人员称，虽然近期有些中介门店关了门，贴出转让告示，但并不是真要转让，而是掩人耳目的障眼法。

小产权房是个约定俗成的概念。在深圳，小产权房指房主得不到产权证，或被明令禁止出售、抵押的房屋。包括农民的自建房，村委主持、在集体土地上修建的统建楼，机关单位、国企的福利房，部队提供用地的军产楼等。

本轮监管中，深圳市律师协会转发的两份司法局文件，分别发布于2009年和2016年。

过去十年里，包括央视在内的各路媒体，对深圳市小产权房有过多轮报道。但小产权房交易一直存续到了今天，还跟着商品房的脚步升值。如今，风口浪尖下，各市场主体可能会暂时偃旗息鼓，但也只是暂时的。

《财经》记者在深圳市走访时发现，小产权房有稳固的消费群体，且仍在扩大。

多位受访中介人员估计，小产权房容纳了深圳市约六成人口。据《深圳市住房建设规划（2016-2020）》，截至2014年底，深圳市住房总量中，原村集体及村民自建住房、工业区配套宿舍等占比48%。

庞大存量小产权房是交易持续存在的支柱，深圳官方对此有清醒认识。上述规划文件写道：“商品住房在住房总量中占比较低，难以满足居民持续增长的购房需求。我市住房供应的结构性失衡，难以在短期内彻底解决。”

而在近些年，商品房价调控、棚改和城市更新等宏观政策导向，也在客观上催熟了小产权房市场。如同跷跷板的两端。商品房调控越严格，小产权房就越有吸引力。

商品房调控越严，小产权房越火

光明区的一位房产中介人员向《财经》记者展示了一份统建楼房屋分配合同。这份签署于2013年的合同显示，首位主人购房价格约为4500元/平方米，约为当年光明区商品房新房均价（17000元/平方米）的四分之一。

按该中介人员报价，目前该小区同等面积二手房屋的售价为1.6万-1.8万元/平方米，光明区5月商品新房均价约为4.9万元/平方米。价格比约为三分之一。

按房产中介的报价，目前深圳全市小产权房均价约为1.5万-2万元/平方米，相当于深圳全市商品新房均价的四分之一至三分之一。

过去八年的数据显示，深圳小产权房的价格涨幅与商品房基本一致，略微大于商品房。略微高出的部分，主要是在过去一年涨出来的。

前述光明区中介说：“两三个月前，110万元能买的房，现在120万元都买不到了。”一位龙华区中介人员相信，以近期的涨势，他手头的房源能在未来一年内涨30%。在小产权房最集中的沙井片区，部分楼盘价格已超3万元/平方米。

买房群体正在发生变化。多位受访中介人员、买家都谈到，过去一年，有越来越多的富商、投资公司进入这个市场，整栋整栋地买楼。这在以往并不常见。同时，没有商品房购房资格的外地炒房客也来搭财富快车。

小产权房涨价的逻辑是什么？为什么没有产权的房子会受欢迎？

正是因为没有产权，小产权房一直都有两大“核心竞争力”。一是便宜，二是交易都在暗中进行，没有产权交割，所以处于监管盲区，不受限购政策影响。

长期以来，买不起商品房，或没有户籍没资格买商品房的刚需客是小产权房的主力买家。

2020年疫情发生后，货币政策宽松，深圳市商品房价涨幅领跑全国，市政府自7月起陆续发布了一系列调控政策，抬高了商品房购房门槛，反倒利好了小产权房市场。

先是在2020年7月15日，深圳收紧了限购资格。

过去，只要落户深圳即可购房。7月15日之后多了两条要求：落户满3年，且连续缴纳36个月以上个税和社保。

2021年2月8日，深圳又发布了二手房参考价新政，实际效果是抬高了购房成本。

深圳市官方发布的参考价格，普遍低于市场价格，而银行要按照参考价放贷。于是，在贷款首付比例不变的情况下，买房者贷出的钱少了，首付压力增大。

一些全国性的政策也影响了市场。2020年最后一天，央行和银保监会联合发布了“贷款两集中”政策，即为银行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比分别设置了上限。受此影响，部分银行缩减了购房贷规模，放慢了放贷节奏。买房者借贷难度比以前变大了。

几个政策相叠加，把原本有资格买、买得起商品房的刚需客户推向了小产权房市场。被离异住房新规、一二套房差别化信贷政策打击到的投资、炒房群体也随之迁入。

这是深圳市有关部门必须直面的难题。深圳很特殊，它有近半存量住房是小产权房。放在其他城市，上述政策或许能有效抑制需求，给市场降温。但在深圳，需求会被挤到另一个灰色市场。在这个生态系统里，正规的商品房交易被管得越严，小产权房交易就越火。

据深圳市住建局信息平台，2021年4月，二手商品住宅成交量同比减少33.26%，环比减少28.16%。上述商品房中介说，以前他的门店每月有10笔-15笔交易，近两个月不到5笔。境况与那位去卖小产权房的前同事反差鲜明。

进入5月后，深圳在信贷、户口等方面又陆续出台一系列新举措。

据《深圳特区报》报道，5月7日，建设银行深圳市分行将首、二套房贷利率分别上调0.15%和0.35%。某大型国有银行人士告诉《财经》记者，除建行外，多家大型银行都将在深圳跟进这一调整。

5月25日，深圳发布了新的户籍政策征求意见稿，落户门槛被全面抬高。学历型人才标准从专科以上调为全日制本科以上，技术型人才标准由中专调为全日制大专，技能型人才标准从获得高级职业资格调整为技师。据最新的全国人口普查结果，深圳市有常住居民1756万，其中没有深圳户口的流动人口有1243万。

市场预计，近期的监管风口过去后，小产权房市场会继续火热。

除了产权证，该有的都有

虽然买卖小产权房是明令禁止的违规交易，但中介们很少掩藏自己，普通人不费什么劲就能与他们搭上线。

多位买房者告诉《财经》记者，在这轮监管风口到来前，中介们会在地铁口等人流密集处明目张胆地贴小广告、发传单推销。

在微博、微信公众号、小红书等线上平台，有很多以“深圳小产权房”为关键词取名的账号，发布全市乃至东莞的房源信息。不少账号留有主理人的名字和手机，加上微信后，购房者能在他们的朋友圈看到更多房源。

一些主理人为自己打造专家人设。他们除了发布房源，也会传授挑房要领，解读市场的各种风吹草动，分析政策，“科普”小产权房知识。他们以此积累粉丝扩张生意，同时也引导市场情绪和信心。

被央视报道后，中介们曾短暂地偃旗息鼓。

一些公众号停止更新，或批量删除过去一两年的房源推送。有的账号改名，隐去了“深圳”“小产权房”等关键词，也有的注销账号换了新阵地。在线下，部分门店闭门歇业。中介们变得谨慎多疑，有人因害怕被暗访，选择只做熟客生意。

但这种状态没有持续太久。5月中旬《财经》记者走访时，这个市场已在慢慢恢复。尤其是在朋友圈等私域空间里。有中介每天都在朋友圈更新自己的营业动态：今日在光明，又做了几次转让见证。明天在南山，“可约，可踩盘看房”。一位中介人员告诉《财经》记者，风波对他们影响不大。

小产权房交易因为不合规，所以通常不会签房屋买卖合同，而是被包装在各种名目下。

前述光明区白花社区中介人员手头有几套二手村委统建房。这类统建房是由村委出地，一栋楼只有一张产权证，归村委所有。名义上，房子由村民集资建设，建成后只能分给村民，分房时会发一张证书，证书上的户主名字不可更改。

这位中介人员说，此类二手房交易时，买卖双方会在村委的见证下，签订一份房屋转让协议，村委在这份协议书上盖章。也会在只有一份、无法改名的分房证书最后一页，手书写上新一任受让人，村委签字盖章。由此便完成了“过户手续”。

在龙华区，记者咨询了一套一手房。这套房建在开发商投资拿下的商业用地上。其交易方式是，买房客会伪装成开发商员工，接受公司分配的住房。表面上没有金钱往来。转卖时，在开发商的见证下签转让协议、更名，流程与统建房相似。

这家开发商提供的“一条龙”服务，渗透交易各环节。其销售人员介绍，公司有长期合作的律师团队，在签合同时做见证人。每次见证的价格约为2万元。

他还表示，有门道帮购房者联系消费贷、信用贷等银行贷款，当然，他们会从中抽一笔服务费。前述光明区中介人员也提到，可以考虑用信用贷来买房：“能贷100万。”

《财经》记者联系到深圳当地一位贷款中介人员，表示想用消费贷买小产权房。对方回应称：“信用贷可以申请。至于额度，要看你的工资公积金基数能做多少。”她展示了三种方案，均无需抵押物，只需提供工资、社保或公积金记录即可，并强调所有贷款都来自于银行而非民间钱庄。

进入2021年，全国各重点城市都在打击消费贷、经营贷等资金违规入楼市。一旦发现，就会停贷并收回已发放贷款。那么，小产权房真的可能是监管盲区吗？

《财经》记者采访了两位大型国有商业银行人士。他们表示，理论上违规资金只要想查就能查得到，不存在死角，但是耗费的成本很高。其中一人介绍称，银行目前采用“流水监控+关键字”抓取两道筛查，一是看流水，贷的款流去了哪个账户，名下多了哪些财产，贷款额与消费额是否能一一对应。二是看交易对象，“比如某次交易的对象是‘置业公司’，就会被抓取出来”。

但小产权房交易仍有成为漏网之鱼的可能。因为小产权房没产权，国家机关没有公证转让，在线上大数据系统里，购房者名下可能并不会显示多了一套房产。

中介们还常用以下几个卖点来吸引客户。一是学位。记者接触的多位中介人员都在刚见面时就重点介绍周边学校情况，并称买小产权房也能入学。二是落户。中介们说，虽然房子是小产权，但已有深圳户籍的人可在买房后把户口迁入，不用再当集体户了。三是转正，有中介人员称，买房后有机会通过补交税款等方式，拿到“小红本”，即不动产权证。