高层住宅消防安全之忧何解？

2024年12月11日，深圳湾悦府二期1栋高层住宅楼发生火灾，造成1人坠楼身亡。今年1月初，深圳市南山区应急管理局发布文件称，将对幕墙、电梯及设备设施更新和修护，并制定过渡安置方案。

近年来，高层建筑火灾呈逐年增长态势，是火灾防控的难点。国家消防救援局消防监督司副司长王天瑞在第二届建筑防火大会上提供的一份数据显示，2024年前9个月，全国高层建筑火灾共38750起，已超过2023年全年总和的23633起。

中国建筑科学研究院建筑防火研究所所长孙旋对《中国新闻周刊》说，尤其对于高层住宅建筑而言，其火灾风险尚未引起合理认知，随着经济社会的快速发展，住宅建筑内火灾荷载与电气设备设施大量增加，导致其自身火灾风险大大增加。

具体而言，高层住宅火灾有怎样的特点？其火灾防控和救援面临着怎样的挑战？如何才能保障高层住宅消防安全？

风险系数高、设防标准低

应急管理部2021年6月发布的《高层民用建筑消防安全管理规定》（以下简称《高规》）中明确，建筑高度大于27米的为高层住宅建筑。另据住房城乡建设部和市场监管总局2019年联合发布的《民用建筑设计统一标准》，建筑高度大于100米的均为超高层建筑。

中国消防协会科普委委员、全国建筑防火高端智库专家许传升对《中国新闻周刊》说，截至2023年底，国内已投入使用的高层建筑总量约115.3万栋，居世界第一，其中高层公共建筑13万栋，高层住宅建筑102.3万栋。“这几十年来，高层、超高层住宅已成为城市新增住房的主体形态。”中国城市规划设计研究院原院长李晓江说。

2024年9月，国家消防救援局办公室高级指挥长王玮在新闻发布会上披露，2024年前8个月，高层建筑火灾起数虽只占火灾总数的5.4％，但死亡人数占总数的15％以上。

救援任务重、火势蔓延快、起火源头多，这是许传升总结出的高层住宅火灾的特点，他曾在一线消防队伍中服役27年。许传升分析称，高层建筑体量大、高度高、内部人员多、结构复杂，短时间内实现灭火和救人的任务很重。如果从内部进攻灭火救援，理论上消防员可以乘坐消防电梯。按照现行规范，33米以上的住宅建筑应配备消防电梯。但现实中，考虑到火情及消防设施维护缺乏保障，消防员通常会选择爬楼梯，这是非常耗时的。如果被困人员多，特别是在楼内有烟的情况下，消防员的空气呼吸器支撑不了多长时间，需要多组消防员轮换并分区搜索救援，难度很大。

“高层住宅火灾中，能够引发全楼蔓延型的火灾带来的风险更高。”许传升说。他分析称，高层建筑内有许多竖向井道，包括电梯井、管道井、天井等，烟气通过井道竖向蔓延，容易形成“烟囱效应”。2024年，南京发生的“2·23”火灾事故中，架空层电动车起火产生的火焰和有毒有害气体，正是通过天井迅速蔓延。此外，高层住宅外部的阳台、外窗遮阳遮雨棚、外部空调等，也可能导致火灾往垂直方向蔓延。

许传升称，高层住宅在火源和可燃物管理上面临着很大挑战。作为高层建筑，其内部存在大量电气设备、燃气管道等，可能由于设备短路、漏电、过负荷等引发火灾。深圳湾悦府发生的火灾便是由燃气爆炸引发。此外，高层住宅内部人员密集，住户存在大量用火行为。在楼梯间堆放可燃物、私自携带大块锂电池进入建筑的行为都是引发火灾的潜在隐患。

然而，孙旋指出：“国内针对高层住宅的消防规范是相对薄弱的，亟须开展住宅建筑主动防火相关设防标准研究。”

他分析称，相较于高层公共建筑，目前，高层住宅建筑对于火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统设防要求偏低。根据国内现行消防技术标准，建筑高度大于100米的住宅建筑强制要求设置火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统；高度介于54米至100米的住宅建筑，公共部位应设火灾自动报警系统，住宅内仅作宜设火灾自动报警系统的规定。一位不愿具名的业内人士对《中国新闻周刊》说，一些建筑商会刻意把建筑高度控制在98、99米，某种程度上，高度小于100米的高层住宅的消防安全更值得担心。

作为对照，美国自20世纪80年代至2018年，高层住宅火灾自动报警系统配备比例从 67％ 跃升至 93％，自动喷水灭火系统配备比例从21％提升至48％。美国国家消防管理局指出，1980—2020年，美国住宅火灾发生率和死亡率分别下降了68.6％和88.7％。

值得一提的还有燃气泄漏报警装置的缺位。退役消防员、应急管理部火灾事故原因调查专家张万民告诉《中国新闻周刊》，不同于一般起火，燃气爆炸会释放大量有害气体，其巨大的冲击力常常会破坏楼宇内既有消防设施，其引发的火灾毋庸置疑危险系数更高。然而，令人触目惊心的现实是，“许多高层乃至超高层住宅内，最基础的燃气泄漏报警装置都没有”。张万民说：“燃气设防标准实在太低了。”

“住宅燃气设防标准低，主要因为原先不够重视，如今标准也在逐步提高。”孙旋说。住房城乡建设部等2021年4月发布的《燃气工程项目规范》规定，建筑高度大于100米的家庭用户使用燃气时，应设置燃气泄漏报警装置，并应在燃气引入管处设置紧急自动切断装置。不过，目前国内并未对百米以下住宅建筑内家庭住户安装燃气报警系统做强制性规定。

王天瑞在前述建筑防火大会上称，国外的建筑防火要求非常严，强调要把火灾限定到最小单元，对家庭防火提出很高要求，但国内关于此的规定很多时候还是空白。

外墙保温材料之忧

2022年9月16日，长沙一电信枢纽楼冒出滚滚黑烟，大火在数分钟内席卷了整座大楼，造成直接财产损失约791万元，25名责任人员被问责。调查结果显示，外墙施工辅料易燃可燃、外墙施工时竖向未做防火隔断是导致火灾蔓延扩大的重要因素。

外墙保温材料，是公认的高层建筑火灾的“帮凶”。王天瑞在去年10月的建筑防火大会上提到，国内既有建筑留下了40亿—50亿平方米的易燃外保温材料，这是一个大隐患，亟须加强全链条治理。

外墙保温材料好比建筑物的“棉服”，能降低建筑物的热损失，起到节能、保温隔热的作用。自2021年8月1日起施行的《高规》明确指出，禁止使用易燃、可燃材料作为高层民用建筑外墙外保温材料。

孙旋对《中国新闻周刊》分析称，外墙保温材料在国内高层建筑的大规模应用主要从20世纪90年代开始。经历了不少火灾教训后，针对外保温材料的防火安全，国家也出台了—些政策文件。2014年，住房城乡建设部等发布《建筑设计防火规范》，明确了建筑外墙保温系统防火安全的技术标准。有了规范，也并不意味着外墙保温材料问题就迎刃而解。“建筑消防用材方面常见的情况是，规定用好材料，但现场用的不是好材料。”孙旋说，“这里有市场问题，也有监管技术问题。”

“外墙保温材料很难同时兼具经济性、保温性、难燃性、耐久性。”许传升分析，“符合消防标准又有较好保温性能的材料本身很少，就算有，价格又特别高，对企业而言负担很重。除开材料购买成本，还要考虑到安装和后续维修保养的成本。”中国人民警察大学防火工程学院院长李思成告诉《中国新闻周刊》，保温材料的性质或功能会随着时间推移和外力侵蚀发生改变，导致防火性能下降，或出现破损、开裂、脱落，若未能及时更换或维修，极易引发火灾。

监管环节亦是关键所在。孙旋称，目前对外墙保温材料的质量管控与验收，主要还是靠看材料检验报告。可能出现的状况是，做鉴定检验时提交的是符合防火规定的材料，但实际建造时用的是不合规的材料。到了竣工验收环节，不合规的材料埋在外墙内层，检查人员也很难通过肉眼识别。孙旋认为，解决问题的关键在于提升检验技术手段，让监理、验收人员能够有效地检验材料质量。

“一些开发商、施工单位有意隐瞒，部分负责验收的工作人员知道要求本身很难达成，选择‘睁一只眼闭一只眼’，多重因素叠加下，并非所有高层建筑都能够完全符合既有的消防建设规定。”许传升总结，相较于高层住宅，高层公共建筑消防责任主体更明确、处罚后果更严重，使用“假”材料的可能性更小。

孙旋对《中国新闻周刊》说，时代在变化，高层建筑的结构和材料也在更新，建筑防火的新问题也不断涌现，有关部门要更有针对性地制定和完善相关标准。对于既有的高层建筑，也要积极开展整治工作，尽量降低风险。

“一些消防设施基本是瘫痪的”

去年1月30日，贵州贵阳市云岩区某住宅楼14层发生火情，此时楼道内消防栓因水带缺失无法正常使用，一名男子多次尝试自主灭火无果，消防人员不得已从1楼铺水带至14楼灭火，极大延误了救援时间。该男子的母亲最终不幸葬身火海。从近几年全国各地的消防检查通报情况来看，类似的现象并不少见。

李思成告诉《中国新闻周刊》，其中的关键问题在于，消防设施正式投入运行后，相关主体并未对其日常维护给予足够重视，导致既有的消防设施在火灾中难以发挥应有作用。

他说：“一些高层住宅内的消防设施基本是瘫痪的。”东南大学物业管理研究所所长黄安永分析称，这要归咎于政府监管、物业服务企业及业主自治管理工作的缺位。

“针对高层住宅消防安全的监管主体虽多，但效果并不理想。”李思成说。按照现行消防法，除去消防救援机构，派出所可以负责日常消防监督检查、开展消防宣传教育。另据《高规》，村（居）民委员会以及供电、供水等专业运营单位也应依法承担一部分消防安全管理责任。

李思成分析称，消防救援机构人力有限，通常采取抽查监管的方式，而高层住宅不属于消防安全重点单位，被抽查到的概率更低。派出所等其他部门本身基础业务繁多，开展消防监督的人员大多没有接受过充分业务培训，“有时就是走个过场”，就算检查频次高，也未必能发现问题。“看似谁都管了，但实际上谁也没管好。”

多位受访专家指出，关键还是要加强单位自治。根据相关规定，高层民用建筑的业主、使用人是高层民用建筑消防安全责任主体，由于业主、使用人众多，其通常会委托物业服务企业等提供消防安全服务。黄安永认为，物业公司所需承担的消防责任至少包含三个方面：保证消防设施设备等硬件设施正常运作；积极开展消防安全相关知识的宣传；火灾发生后第一时间组织人员逃生疏散。

然而，黄安永分析：“由于目前国家层面对物业公司在消防管理方面的权利、义务和处罚后果的界定不够详细，物业公司的消防安全意识较为薄弱，行动上常常缺位。”还需考虑的是，高层住宅内部更复杂，物业管理的任务更多，而消防设施日常使用率低，问题相对隐性，因此，“物业公司一般将工作重点放在保洁、绿化、电梯维护等业主更关注的方面，其他就不管了”。

与此同时，由于物业公司缺乏执法权，即便管理，也很难管好。黄永安分析称，以电动自行车的管理为例，即便部分住户不愿意规范停车，物业公司也很难采取强制性或具有威慑力的措施。“理论上业主或物业公司可以将情况上报给街道办、消防监督机构等，但由于权责划定不清，现实通常是，报告了一圈，问题也没有得到解决。”黄安永说。南京“2·23”重大火灾事故发生前两年，已有业主多次向物业、街道、媒体反映电动车违规停放、上楼入户问题，但一直未能得到有效整治。

相关条例也在逐步完善。2024年10月1日起施行的《南京市住宅物业管理条例》中规定，对于存在影响物业管理区域公共安全的行为，包括携带电动自行车或者其蓄电池进入住宅电梯或户内等，物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险等。各部门应及时处理违法行为。“这就进一步明确了物业管理的职权，有利于解决以往监管责任不清晰、实际落实不到位的问题。”黄安永说。

资金也是一大难题。消防设施的日常检修、更换需要耗费一笔不小的数目，但钱从哪儿出，业主和物业容易相互“扯皮”。黄安永说，尤其对于老旧住宅小区，其专项维修基金可能不足以填补实际所需。但若牵涉到让业主重新交钱，或业主委员会专门拨款，实际难度也很大。