杭州告别限购,然后呢

作者: 张馨予

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5月9日,杭州文三路的一家房产中介。图/视觉中国

5月11日中午,杭州房地产中介陈玲接到了一个意外的电话。电话那头是位一向高冷的客户,过去,陈玲总是时不时给她发去一些房源信息,从来没有得到回复,这天客户却主动打来,和陈玲聊了二十多分钟,有意向在杭州买一套100多万元的二手房。这天是杭州全面取消住房限购的第三天。

5月9日一早,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》(以下简称《通知》),这被市场称为“杭七条”,其中一条提到“在本市范围内购买住房,不再审核购房资格”。杭州市住房保障和房产管理局在后续的政策解答中进一步指出,“全面取消在本市范围内购买住房的条件和套数限制”。这意味着在杭州买房不再需要持有杭州户籍,不再需要缴纳社保,也没有购买套数的限制。

这几天,几乎每天都有一二十个人联系陈玲,有老杭州人,有新杭州人,也有外地人,“房东来问房价会不会涨,客户来问房价会不会跌”。短短一个上午,仅找房App上就有7个人找陈玲进行线上咨询,“我这个还算比较少的”。

随着杭州限购政策的结束,许多人都动了起来。无论是开发商、中介、买家还是卖家,都在期待新政进一步激活杭州楼市。

放开限购以后

杭州放开限购后的首个周日,滨江溪映听庐的置业顾问张炳浩到下午3点才抽空扒了几口饭。

临近中午,一个义乌的看房团乘坐大巴来到项目现场,一整天下来,这个位于西湖区的叠墅项目接待了近100组客户,其中张炳浩接待了13组。前一天的周六是五一调休的工作日,也有50多组客户来看房,接待量较新政出台前翻了一倍。突然忙碌起来,这个新盘出现了人手不够的情况,以至于临时发出了招聘广告,加急面试了一轮。

“现在推出来的房源,已经快要售罄了。”张炳浩说,新政后的首个周日,项目有十几套成交,而在新政前,一个星期大概只有三四套的成交量,“接下来我们可能会加推30套左右的房源出来”。

这几天,杭州主城区的不少新盘都变得格外热闹。位于上城区的华发武珹云府才开盘不久,售楼处门口摆出了刚刚制作好的看板,打出“主城不限购”的标语。华发武珹云府的一位置业顾问说,全面取消住房限购的政策出台后,看房的人较之前多了一倍,最近几天还有空定的外地客户,“人没有到现场,直接联系我们交了定金”。

感受到市场反馈的不只是新盘。张明明是上城区某房产中介的经纪人,新政发布之前,她已经从同行那里听到风声,了解近期可能会有“大招”放出。5月9日新政发布后,张明明马上把消息群发给700多位客户,“这种新政出来,我们一定会给客户群发,和他们形成一个互动”。700多位客户中,大概有30多位客户回复,张明明发现其中有不少是外地人。张明明主要带看西湖周边的房子,“很多外地人来杭州,一般都想买西湖周边的房子,年纪大一点的想来这边养老,年轻一些的来这边买刚需”。

前两个月,张明明所在门店的中介每天大概会带一两组客户看房,最近这几天平均带看的客户增加到了五六组,“确实会有一些人动作比较快”。

哪怕不在房地产行业的一线工作,杭州市民这几天也能感受到“放开限购”成为了一则热门话题。

杭州人齐娜曾在一家房地产企业工作七年,去年已离职,在看到杭州放开限购的新闻后,她随手在小红书上发了一篇几百字的感悟:“我在一年前离职的时候就猜到杭州政策早晚会全部放开……”这篇笔记在一天内获得12万的阅读量,几天后点赞量破1000,评论量近900,大多数留言者的IP地址都显示为浙江。甚至有买家和卖家直接在她的评论区里聊了起来,齐娜开玩笑地回复,“你们直接交易可以省中介费。”

有几位网友给齐娜发去私信,有杭州本地人问她现在是不是卖房的时机,还有来自上海、天津的买家向她咨询杭州楼市的情况,“有人是想搬来杭州,也有人是纯粹想投资”。

在许多人看来,杭州全面取消住房限购并不是一则意外的新闻。

根据贝壳的数据,截至2024年3月底,杭州二手房的存量套数为15.3万套。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前在接受媒体采访时指出,杭州楼市最大的问题是二手房库存的积压,以及待开发的巨大的土地规模,杭州新房和二手房的库存去化压力都非常大。

杭州贝壳研究院院长上官剑对《中国新闻周刊》指出,新政前的4月,杭州二手房成交量达到8402套,不过,以价换量仍是主基调,“全面取消限购之前,市场热度有所降温,新房销售速度还在放缓”。

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此外,杭州土地市场也在降温,开发商拿地更为谨慎。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说,4月,杭州有12宗土地出让,只有4宗是溢价成交,8宗是底价成交,“原本杭州的土地市场开发商都是抢着拿地,这说明土地市场在继续调整,热度在下降”。

除了房地产市场、土地市场的表现不及预期,虞晓芬指出,杭州出台新政也是在积极落实中央政治局会议精神。4月30日,中央政治局召开会议强调,要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。

“基于中央政治局会议的精神,也基于本地房地产市场供求关系发生的重大变化,杭州在这个时期出台这样的政策,很及时也很必要,目的就是促进房地产市场平稳健康发展。”虞晓芬说。

不过,多位受访的房产中介对《中国新闻周刊》说,这几天来咨询的客户,许多聊着聊着没了下文。陈玲发现,新政让近期原本就有意向买房的客户能够早下决定,但对其他人来说,观望仍是一种更为普遍的态度。

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杭州全面放开限购后的首个周日,许多购房者到新盘看房。摄影/本刊记者 张馨予

两轮限购

杭州的限购政策始于2010年。

那一年,为遏制部分城市房价过快上涨,国务院于2010年4月17日发布“新国十条”,其中提到,“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数”。随着“新国十条”的出台,各个城市陆续发布“限购令”。

2010年10月11日,杭州市发布《关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》,提出“杭州市及外省市居民家庭只能在本市新购买一套商品住房(含二手存量住房)”。次年2月28日,杭州市又出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》,提出要严格执行限购政策,本市居民限购2套,外地居民限购1套。

杭州的限购政策起到了明显抑制作用。上官剑说,作为浙江的省会,杭州有显著的光环效应,限购政策的逐步收紧,一定程度压缩了省内外来杭州的购房需求,推动楼市降温,“在当时大环境的影响下,这种波动式降温状态,一直持续到2014年”。

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杭州楼市的降温,是当时全国楼市进入调整期的一个缩影。根据国家统计局公布的2014年12月份70个大中城市住宅销售价格,其中绝大多数城市的房价已经低于2010年的水平。在杭州,位于拱墅区桥西板块的德信北海公园于2014年2月打响马年楼市“第一降”,公布15800元/平方米的清盘价,随后不少楼盘跟进,纷纷减配降价。

然而,由于市场信心不足,房企降价也难以换来足够的成交量。2014年底,杭州楼市背负了15万套商品房库存。《钱江晚报》在一则报道中,把2014年的杭州楼盘销售比作一场“饥饿游戏”,“要想活下来,就必须在残酷的市场中你争我夺”。那一年,杭州卖出房子最多的基本都是刚需盘。有的地块出让时溢价率超过30%,但开盘两个多月后仅成交17套房源。

在市场极速降温的情况下,杭州的限购打开了一个口子。

2014年7月29日,杭州的限购政策以区域性和结构性调整的方式进行松绑,主城区140平方米及以上的商品房率先放开限购,萧山区、余杭区限购全面解禁。到了次月29日,杭州全面放开住房限购政策。

随着限购放开,2014年到2016年,杭州楼市从冰点一路驶向沸腾。

杭州居民沈依记得,在2015年左右,周边的亲戚朋友突然都开始谈论买房,很多人都下手了,她也决定加入购房大军。2016年3月的某一天,沈依参加了当时杭州大热盘绿城杨柳郡的购房大会,摇号时有1000多组家庭到场,她没有摇到号。沈依意识到“行情真的不太对”,着急了,下午就通过朋友介绍,到另一个楼盘下定,“就怕房子没有了”。当时那个楼盘只剩下最后两套房,沈依抢到了其中一套。

除了本市居民自住,一大批投资客也涌入杭州。成郊是一位专做杭州豪宅的房产经纪人,在2016年温州人到杭州来买房的热潮下,作为温州人,他也接待过几批老家的朋友。他回忆,当时有一个七八人的小团,到杭州买了两亿元左右的房产,人均两千万元左右,每个人根据自己的需求进行配置,“比如买两套住宅,加起来七八百万,再配一些商业地产,有钱的配置三千万,没那么有钱的配置一千万,组合起来买”。

陈玲在2015年入行,经历了杭州限购政策短暂放开后被点燃的二手房市场。陈玲代表客户和房东谈价格,原本谈好是200万元,没过多久房东打来电话,涨到210万元,客户表示再想一想,转眼,房东报价涨到220万元。这时候又来了另一位客户,价格抬到了230万元,第一位客户纠结的工夫,房子就被第二位客户用230万元的价格买走了。陈玲感叹,买房的人太多,房东一天一个价,客户还要追着买。

不过,2014年限购政策的放开,只是杭州楼市在那几年走向沸腾的加速器,而不是唯一的动力源。

那段时间,一轮又一轮消息为杭州楼市的热火拾柴添薪:2014年9月,总部在杭州的阿里巴巴上市;2015年初,伴随着杭州地铁4号线一期首通段开通试运营,杭州地铁初步成网,接下来的几个月,越来越多地铁段分别开通运营和进入施工建设阶段;2015年11月,G20峰会宣布将于2016年9月在杭州举办。

此外,2014年下半年以来,信贷政策、公积金政策等各项政策逐渐变得宽松。先是2014年9月30日,中国人民银行宣布对贷款政策进行调整,名下有1套住房并还清贷款的购房者,新购住房即可视作首套房,享受首付30%优惠政策,贷款利率下限为0.7。到了2015年,杭州下调首套和二套房首付比例,首套住房最低首付款比例为20%。此外,2015年连续五次降息,购房成本持续降低。

许多人都意识到当时正是买房良机。有杭州业内人士说,当时甚至出现了一种“空手套白狼”的现象,“比如一套200万元的房子,网签合同价可以多做一些,做到300万元,贷款210万元,相当于买房者一分钱没出”。

上官剑说,2016年是杭州楼市特殊的一年,随着G20杭州峰会召开,杭州作为超热门城市,人才流入也进入快车道,房价出现异动,炒房团的身影频现楼市。

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