老房重建了，邻里却不愿意相见

距离江苏省政府不到1公里，南京的核心区，一幢建于20世纪50年代、拥有24套住宅的砖木结构二层小楼，居民历经8年，终于完成小楼的原地拆除重建，这是鼓楼区虎踞北路4号5幢的故事梗概。

作为全国罕见的由居民主导的危旧楼原地拆除重建案例，新的5幢虽然最终建成，居民顺利入住，但过程却漫长、曲折。

居民最终以不到3100元/平方米的价格，守住了自己在城市核心区的居住权，并用框架结构新楼取代了老危房，房产实现增值，居住水平得到了实质改善。

但要说成功，也会有居民有不同看法：工程有瑕疵、设计有缺陷、造价超预期，尤其是部分居民质疑信息不透明、利益分配不公。

从2016年进入翻建方案的实质性讨论，到2022年完工交付，在长达6年的周旋、博弈中，分歧甚至演变成了对立，邻里之间的肢体冲突不得不依靠警方介入才可止息。

“同意排险翻建、彻底消除隐患”

李芒一直知道，212室这套建筑面积不到83平方米的房子，是父亲留下的“大麻烦”。

父亲是20世纪50年代的大学生，痴迷音乐，喜欢老房子独有的音效，当莫扎特的《小夜曲》在胶木留声机上响起，小楼的天花板与地板，会与之产生一种令人沉醉的奇妙共鸣。

父亲去世后，房子破败了，墙面吊顶脱落、楼板损坏。李芒把房子低价租给附近的大学生，自己住到了10公里外的光华门。但她躲不开老房子带来的无穷烦恼，上下水管道破损漏水，屡屡淹到楼下。最难的一次，她半夜骑着电动车赶来安抚邻居，折腾到凌晨再骑车回家。

2013年，挨着这栋楼的城西干道桥改隧，也许是施工爆破的缘故，这栋楼的外立面出现裂痕。居民们找政府反映情况，要求“彻底改造、消除隐患”。

参与几次商讨后，此前并不显眼的邻居张伟提出了更大胆的目标：原地重建。他很快开始奔走。2014年7月，5幢经南京市房屋安全鉴定处鉴定为C级局部危房。一个月后，鼓楼区住建局下达5幢危房治理排险通知。

2015年3月7日，经全体产权人、使用人签名同意，包括张伟、李芒在内的7位居民，成为翻建工程工作小组的成员，负责翻建工程全面工作。后来，小组成员几经变更，但张伟始终是绝对核心的人物。根据约定，翻建工作实行集中协商制度，不设组长，集体讨论决定。议事遵循“少数服从多数”的原则，以参与表决人数的80％同意为通过，未能参与表决者视为弃权。经表决通过的决议，全体产权人、使用人必须遵照执行。

尽管当时人心够齐，但居民自发驱动的C级险房翻建，在政策上并无路径可依，工作推进缓慢。许明退休前在鼓楼区人民法院民事审判庭担任副庭长，熟悉法律法规和政策，便查阅相关规定，于2016年3月26日向宁海路街道办事处递交了《关于要求虎踞北路4号5幢C级危房列入危旧房改造的申请》。

记者获得的一份文件显示，2016年7月28日，宁海路街道办事处的领导到这栋楼了解情况，要求产权人必须在统一认识的基础上排险翻建。8月15日，全体产权人达成一致并签名：第一，同意排险翻建、彻底消除隐患；第二，翻建过渡住房由各户自行解决；第三，自筹建设资金，按照预估每平方米1200元到1900元预收，待房屋设计、施工预算确定后，多退少补。

阁楼地下室之争

决定翻建之后，张伟提出了一个改善方针，“楼下架空防潮，楼上通风隔热”，看起来直击一层潮湿、二层闷热的痛点。但这背后还暗藏了借翻建扩大使用面积的玄机：通风隔热，楼上可以修阁楼；架空防潮，楼下可以修地下室。

根据《南京市险房翻建管理办法》，险房翻建应当严格按照“原址、原面积、原高度”的“三原”原则进行。这意味着想改善居住条件，翻建不能侵害相邻人的权利，只能在相对高度不变的情况下，在建筑物内部想办法。

按照居民的设想，建地下室是向下挖，不会改变建筑物的高度。而建阁楼就更容易，5幢是坡顶建筑，过去二层与坡顶之间，本就有一个由轻质板材隔出的闷层。但由于通风不够好、轻质板材荷载有限，居民们利用得很少。如果借着翻建，用混凝土楼板搭出坚固的阁楼，这样可以用最低的投入，最大限度地盘活闲置空间。

张伟是二楼居民，他早就想好了：阁楼必须归二楼所有，一楼居民的利益可以通过建地下室来平衡。

毕业于建筑类专业、日常工作是管理建设项目的陈毓芬，也是二楼居民，她进一步提出：如果要建设地下室，二楼居民不该承担这笔费用，一楼居民应该想好是否要付这样的成本。

一楼居民不干了。一位从事规划设计工作的一楼居民在《虎踞北路4号5幢建筑翻建意见》写道：“争取自身利益最大化的前提，应该是保障大家利益相对公平。一些人吃了粽子还要蘸糖，近乎免费占了二楼的便宜不说，还将地下室的建与不建推到前台，提出谁出资谁建设。一楼面临的是两种可能，不建……本可以另外获得利用空间，结果一无所有；建，就得掏建设的钱，而获得一个鸡肋般阴暗低矮的地下空间。而二楼，不动声色得了个阁楼空间，扩大了使用面积，坐看阳光、感受雨露、神速升值。这样的利益分配有一点点公平吗？”

在多位受访者的印象里，从2016年到2017年，每次开会都是不欢而散，翻建卡在改造方案上，无法推进。

张伟还提出过另一个平衡方案：一楼可以圈占绿化带形成“前庭后院”。但这一明显不符合规范的做法，让一楼居民不愿意接受。他们主张，阁楼是公共空间，应当架设公共楼梯直达，由一二楼居民平分。

事实上，为翻建方案争吵两年，是一段完全可以避免的弯路。因为无论是用阁楼、建地下室还是占绿化带，在规划上都是行不通的。

如果依照居民的设想搭建通往阁楼的楼梯，那么坡屋顶作为围合空间，就具备了可出入、可利用的条件，坡屋顶因此形成了建筑空间。按照要求，需要计入建筑面积。地下室的面积计算也是同样的道理。

而“三原”原则要求“原面积不变”，即房屋使用权证所载面积不变。要利用阁楼和地下室，必然会突破原有的建筑面积。

距离5幢不到5公里，同样是城市的核心区域，南京秦淮区石榴新村的原地翻建是秦淮区政府主导的。在确定设计思路之前，首先考虑的就是规划要求，由规划和建筑设计专业人员引导、把控。

事实上，石榴新村出于安置需求，最终就增加了建筑面积，也改变了棚户区建筑的原有高度。这表明，对于“三原”原则，并非只有机械遵守这一条路。

“‘三原’原则设立的初衷，是避免消险过程中侵犯相邻人的合法权利。”秦淮区城市更新办综合计划组组长、建设局副局长童承江告诉《中国新闻周刊》。但他也强调，对“三原”的突破并非没有边界，“我们突破‘三原’的前提，是绝不侵犯周边权利人的利益，也不触碰红线”。

设计方案：最敏感的博弈

让所有住房都实现南北通透，这是张伟提出的另一个重建建议。24套老房里，除了5套公房，剩下的19套有11套是全南或全北朝向，南北通透的提议自然获得这11户的支持。张伟家自己也曾经是全南户型。

张伟自己在家画起了草图，尝试各种“摆放”方式，最终，他又一次做出大胆判断：将一梯三户变成一梯两户，把四个单元变成六个单元。

张伟回忆，住在一楼的妻弟曾与他激烈争吵，认为他不可能在住房面积不减的情况下，塞进两个新增的楼梯间。

在所有的危旧楼原地拆除重建尝试中，房屋面积变化是最敏感的问题。对此十分警惕的一楼居民许明回忆，自己曾在5幢的沟通会议上要求公示每套住房重建前与重建后的房产证登记面积，还提出工作小组应该事先约定好面积变动后的价格补差规则，面积每增加1平方米，按照5万元的市场价补差，面积减少则按同价格受到补偿。“张伟立马否掉了这个提议。”许明回忆。但张伟却对《中国新闻周刊》回忆，自己从未听说过这个提议，否认更是无从谈起。

2018年9月，许明致信宁海路街道办事处，请求街道监督工作小组公示房屋面积、签订补偿协议：“这里的房子是各家的，是有房产证的，多得房的人没有意见，少得房的人会有很多后遗症……房价要事先协商好……几十家房型、面积各不相同的旧房翻建，再加上老房子与新建格式也不一样，再高明的设计师也不可能建成和旧房面积完全一样的新房。”

张伟也清楚，每户的面积绝对不能减少。为此，他口头叮嘱承接了5幢建筑设计工作的江苏深远建筑设计研究有限公司（以下简称“深远设计”）。

但就像用一块旧衣料裁新衣，深远设计负责人吴春霞深知，每一家都南北通透、不突破“三原”原则、不减少套内面积，同时做到这三点，是设计方案面临的最大难点。

房子拆除重建后，虽然房产证显示许明家的套内面积和建筑面积不减反增，许明还是怀疑自家的面积被侵占了。她的依据是，房子盖好后，她到隔壁两户看过，其中一套原面积与她家相同，户主是工作小组成员，许明觉得，他家重建后的套内面积看起来增加了不少，甚至比自家还大。

另一个让人觉得难以公正处理的，是大幅的户型调整。因是对门邻居，陈毓芬与张伟曾在朝南空间的大小上有过博弈。陈毓芬女儿陈洱告诉《中国新闻周刊》，她家的206室，套内面积72平方米，原本就南北通透；张伟家的205室，套内面积56平方米，是全南户型。在最初按面积占比划分南向空间的方案中，206室的朝南长度超过7.2米，而205室只有不到5.2米。但在随后的方案中，陈毓芬发现自家的朝南长度只剩不到6.5米，而205室则变成6.65米。陈毓芬怀疑，张伟通过与设计公司的私下沟通，影响了设计方案。

吴春霞告诉《中国新闻周刊》，当时，全南户型的业主主张，在他们已经让出一部分南向空间的情况下，自家的南面长度理应比过去就南北通透的住户大，因为后者只有一间屋子朝南。

居民出资主导的拆除重建，居民有各自的设计想法，设计公司如何满足个体的诉求？负责秦淮区石榴新村项目的南京回归建筑环境设计院（下称“回归设计院”）院长丁小梅告诉记者，原地拆除重建必然要面对设计方案带来的利益调整，但这应该建立一套透明、合理的利益协调机制。调整若导致损失，可以按照市场价格补偿；若带来收益，也应该按照价格购买。作为第三方专业机构，与出资居民的互动应基于设计院提供的综合方案，而不是任由居民直接介入设计流程，以个体诉求影响整体的利益分配。

按照拆除重建的通行做法，每户居民的新房面积只能增加，不能减少。在另一个原拆原建的石榴新村项目里，免费增加的面积必须精准控制在建设成本允许的范围内，且居民支付能力有限，按市场价付费获得的面积也不能太多。