出险房企如何解困？

“最近，上海绿地集团宣布对6月25日到期的债券展期征求意见，这是房企50强里面唯一宣布债券展期或者违约的国企。尽管实际上数不大，但是对市场的震动是比较大的。因为以前违约或者展期，也就是我们平时所说的爆雷，基本上都是民营房企。这一次地方国企也出现了类似的情况，对市场的震动是比较大的，说明房地产的风险还没有结束。”中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成在近期的一次公开演讲中，谈及房地产企业面临的债务风险认为，“房企的融资约束仍然比较大，尤其是对民营房企，只有少数财务指标比较好的企业才受到了信用支持。”

尽管监管层几次喊话，但房企融资端的情况尚未好转，以债券融资为例，华泰证券研报数据显示，今年前4个月，房企境内发债约1950亿元，同比下降超四成，境外发债约456亿元，同比下降近七成。而且境内发债房企以央企国企为主，民营房企占比仅为7%，遑论大量已经出险的民营房企。

融资渠道仍未打开，楼市的冷淡又制约了房企销售回款的力度，夹击之下，今年百强房企中新增出险房企的数量并未下降，前5个月的数量反而环比上升。

二季度大量房企的美元债到期，成为又一个风险点。以恒大为代表的出险房企正在践行“以时间换空间”的策略，希望通过债务展期保住债券不发生违约。但融资紧缩、销售疲软，去年以恒大为代表的出险房企定下的复工复产“保交楼”自救策略仍然艰难，一些项目资金缺口较大，急需外部输血救援，但在现行市场环境下，外部输血也颇为谨慎。

实际上，面临“恒大式困局”的出险房企远不止一家。

“只有等待”

6月底，郎星收到恒大下属物业公司的催告函，他是开封郑开恒大未来城业主，自去年7月1日，他已一年没有缴纳物业服务费。收到催告函的郎星反问物业工作人员，“你知道恒大欠我多少钱吗？”

郎星担任法人的公司是恒大供应商，合作时间逾7年，目前被拖欠的商票与应付款合计超过200万元，这一数额在众多供应商中不算多，但已足够让他崩溃，今年大年初一，他是在恒大项目公司中度过的，希望对方支付一些欠款。他最终发现自己能做的只有等待，而同样无奈的不止他一人。

近日，一则投资者的清盘呈请，又将债务重组中的恒大推上风口。

6月27日，恒大房车宝的一名战略投资者向香港法院提出申请，要求恒大清盘。6月28日，恒大对日前被债权人提请清盘呈请做出回应，称极力反对上述呈请，预期该呈请将不会影响公司的重组计划或时间表。截至目前，中国恒大总计约192.85亿美元共13笔美元债务已正式违约。这一操作会加大恒大系复牌的难度，对恒大系项目的施工复工也会产生影响。对此申请，香港法院将于8月31日召开聆讯，调查此事，而且不排除后续可能会有更多的债权人提请清盘呈请。

今年4月底至5月，恒大曾迎来一波境内债券偿还高峰，4月底，恒大地产曾在5天内接连召开三笔债券持有人会议，分别审议表决“19恒大01”“21恒大01”付息展期议案及“19恒大02”本息兑付展期议案。

实际上，面临兑付压力的，不是个别房企。2022年6月，房企再度迎来一波偿债潮，当月有44笔债券到期，合计约639亿元。据克而瑞研究中心统计，今年6月至7月，200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元，其中民营房企占比67%。6月，佳兆业到期的4只境外优先票据，新力地产到期的一只优先票据和华夏幸福的一笔境外债已经出现利息违约。

作为恒大境内发债的主体，恒大地产共有13笔存量债券，总存续规模达558.53亿元，尚未有一只债券发生违约。恒大希望通过展期力保境内债券不发生违约，3月22日，恒大召开全球债权人电话会议，执行董事肖恩称，中国恒大正与境内债权人积极沟通，以保持整体稳定，境内公开市场债券展期工作在有序推进。

展期与要约换购成为房企缓释债务压力的主要方式，据中金公司统计，2022年前5月，房地产已展期境内债共22笔。也有房企在展期无望的情况下向投资人提出交换要约。截至6月初，房企今年共新增发行26笔美元债券，其中16笔为要约交换，占比61.5%。

而对恒大而言，债券展期更是为了债务重组方案出台争取时间，6月20日，中国恒大集团再次在公告中确认，将于7月底公布债务重组方案。

恒大的债务由三部分组成：以未兑付商票为代表的供应商应付未付款，未兑付的财富产品，即理财，以及金融机构借款。多位大额财富产品持有人告诉《中国新闻周刊》，今年春节过后，每月都能收到8000元的兑付资金。

就在恒大地产寻求“15恒大03”展期当天，张云接近中午才参加完一场线上庭审，她经营的营销公司2015年成为恒大供应商，目前持有尚未兑付的恒大商票近3000万元。早在2021年9月，公司已就逾期商票提起诉讼，彼时，涉及恒大商票的案件需移交广州中院集中管辖，“去年12月已经缴纳多起案件的诉讼费，但至今没有开庭，只能等待”。

今年四五月间，集中管辖要求有所松动，持票人可以在出票人，即恒大项目公司所在地法院起诉，这让张云看到希望。由于参与项目多在河南，6月，她陆续到河南各地法院提起诉讼，已有十几起案件密集开庭。

张云的公司持有数百张恒大商票，一些面额较小的商票甚至只有数千元，去年7月开始逾期，至今已有一年，张云没有等到兑付方案，起诉是她唯一能做的，而数百张商票对应的民事诉讼数量也不在少数。“整整一年时间没有进账，却要支付诉讼费、律师费等等”。

张云公司位于河南地市的分公司已经全部解散，今年5月，陕西省级分公司也难以支撑，“只能承诺帮助员工缴纳五险一金到今年年底，作为补偿”。位于郑州的总部只剩下10人左右，她特意留下一名法务，负责后续诉讼，她的公司员工数量曾一度超过300人。

当然，即使张云拿到法院判决，也不意味债务能够得到清偿。

在江浙两地参与恒大众多项目的石江正在仔细搜罗恒大项目公司除了监管账户外的账户，他希望找到能供法院处置的资产，在发现恒大项目公司的数个银行账户，并且其中尚有 30万元后，他急忙给法官打去电话，希望法院优先执行这部分资产，应急自己公司发放工资的需要。

包括商票和应付未付款在内，恒大拖欠石江的公司1600余万元，他是恒大供应商中起诉时间较早的那一批，“2021年六七月间，也就是恒大正式爆雷前，已就全部欠款提起民事诉讼，法院判决已经做出，但还是在执行环节遇到问题”。

恒大爆雷后，各地项目资金全部被纳入政府监管账户，优先用于“保交楼”，旧账被挂起，哪怕是像石江这样已经拿到法院判决的供应商，法院也无法强制执行监管账户中的资金。

有做出相关判决的法官告诉《中国新闻周刊》，即使法院已经冻结监管账户，也无法强制执行，他自己也在关注诉讼涉及项目的复工复产情况，只有在项目完工，并且“大确权”，即开发商按规定办理楼盘初始确权登记，领取《房地产权属证明书》后，如果监管账户中仍有余额，法院才能处置。“目前监管账户中的资金只能在地方政府住建部门的监督下用于‘保交楼’所需款项，这一规则不止适用于恒大，也适用于其他出险房企”。

显然，“保交楼”的资金需求被摆在更重要的位置，但这也意味着像郎星、张云、石江经营的中小企业可能先于，或者已经先于恒大这样的出险房企倒下。供应商只能等待复工复产保交楼，但是因为旧账无法得到结算，供应商参与“保交楼”或兴趣寥寥，或无力垫付，积极性有限，复工成为难解的死结。

尴尬的“保交楼”

“逾期时间最久的一张商票在去年3月底到期、票面价值40多万元。”郭洲告诉《中国新闻周刊》，欠款涉及恒大在湖北的项目至今没有给出兑付方案，“项目公司确实没有钱，目前地方政府成立工作专班，采取的策略是‘结新账、挂旧账’，即不理会已经拖欠的‘旧账’，全力结算‘保交楼’产生的‘新账’”。

有政府工作专班成员向记者直言：目前以“保交楼”为主，至于已有债务，没钱，也没精力处置。

不论在恒大的自救战略中，还是在监管部门的目标清单中，“保交楼”都居于首要位置。

在去年10月下旬召开的复工复产专题会上，许家印曾首次宣布自救战略，第一项便是全力以赴实现复工复产保交楼。恒大已多次强调复工复产保交楼的重要性，此次许家印再度强调，只有复工复产，恢复销售和经营，才能保质保量向业主交楼，才能解决上下游合作伙伴的商票兑付，才能完成财富产品的兑付，才能逐步归还金融机构的借款。

今年春节过后的国新办新闻发布会上，时任住建部部长王蒙徽也表示，坚决有力处置个别房地产企业项目逾期交付风险，要以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。

而恒大官方4月初发布的数据显示，截至3月27日，恒大集团已复工项目734个，复工率达95%。其中有424个项目已恢复至正常施工水平，占比55%。全国复工总人数达到15.4万人。

但在“结新账、挂旧账”的策略下，恒大一些项目复工复产保交楼的进度仍然难言乐观。

“如果一个‘保交楼’项目只有五六名工人施工，这能叫复工复产吗？如果这也算复工复产，项目要到何时才能完工？”一位恒大河南供应商告诉记者，自己所涉及的项目中八成以上都是“非正常复工复产”，“复工复产大会现场可能有很多人，但实际在工地施工的工人只有几个人”。

恒大“保交楼”时选择的合作方更多是原有供应商。2021年年底，恒大找到张云，希望她的公司参与新郑悦龙湾项目“保交楼”，张云公司涉及的业务是向业主交房前必不可少的环节，“项目公司提出2021年9月后新产生的费用重新签署为期三个月的合同，现金结算。但是项目经理坦言，三个月后能否拿到工程款还是未知数，而项目目前还拖欠公司60多万元”。张云最终没有参与“保交楼”。

6月22日晚，一家国资背景地产商的项目公司给张云打来电话，希望她能承接某个项目的“保交楼”业务，合同约定的付款周期长达8～12个月。查询了这家地产商的信用评级后，张云直接推掉了找上门的业务，连报价都没有给出，“其他项目承诺3个月的付款周期都不敢承接，遑论8～12个月”。