鄂尔多斯森林公园烂尾15年：一个富商的土地生意

身高近2米，体重300斤——这曾是鄂尔多斯富商郝占岗给一个第一次见到他的人留下的最深刻印象。

2021年8月20日，包头市公安局发布通告称，市扫黑办成立的“5·15专案组”，一举打掉多年盘踞内蒙古鄂尔多斯市、以郝占岗为首的涉嫌违法犯罪团伙，抓获了12名违法犯罪人员。8月18日，郝占岗被包头市检察院依法批准逮捕。

包头市公安局的通告称，郝占岗团伙以土地一级开发企业名义从政府手中获取土地使用权，再高价将土地使用权非法转让、倒卖给房地产开发商，在非法转让、倒卖土地过程中谋取非法利益，涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪等违法犯罪行为，涉及区域主要包括鄂尔多斯、巴彦淖尔、通辽、呼和浩特等地区。

在鄂尔多斯，郝占岗是颇有名气的地产商人。《中国新闻周刊》在鄂尔多斯走访得知，郝占岗团伙被抓，和烂尾多年的鄂尔多斯森林公园项目直接相关。2006年，鄂尔多斯市东胜区政府与郝占岗实控的内蒙古万宇佳业投资管理有限公司（下称“万宇佳业”）签订《森林公园开发》协议，由该公司开发森林公园，作为交换条件，万宇佳业得到8000亩建设用地。但是，15年过去，森林公园一直未能建成，而得到项目后的万宇佳业，在过去数年里将建设用地转让给数十家企业，借此，郝占岗的生意越做越大，甚而将其“森林公园模式”在全国多地“落地开花”。

没有开发资质的地产商人

郝占岗是鄂尔多斯人，1962年出生在乌兰镇一户普通工人家庭，1980年读完高中后参军，并安家在北京空军后勤学院家属楼。入伍不久，郝占岗即挂靠部队下海经商。他的一位海南籍下属回忆，郝占岗曾在酒桌谈起过，他的“第一桶金”是1990年代初在海南“炒楼花”赚得，“在海南楼市崩盘前，他得到消息，将项目转手后脱身，他还笑称接他项目的人是‘接盘侠’”。

2006年前后，郝占岗又看到其老家鄂尔多斯房地产蕴藏的巨大机会，以“北京老板”身份回到鄂尔多斯。彼时以煤炭为支柱产业的鄂尔多斯城市化势头迅猛，当地各部门也都在积极投入招商引资事项。时任鄂尔多斯东胜区土地局征地股股长的吴田告诉《中国新闻周刊》，郝占岗前来与政府商谈合作时，曾透露带着10个亿到东胜区投资，“当时在政府内部也引起一阵议论，都说郝占岗不愧是北京来的大老板”。

2006年8月8日，郝占岗在鄂尔多斯注册成立万宇佳业，注册资本7000万元。2006年11月7日，万宇佳业与鄂尔多斯市东胜区政府签订《森林公园开发协议》，东胜区政府将位于东胜区南绕城线以北、三台基川以东、纺织街以南、铜川路以西的地块，总计17.9平方公里、接近27000亩的地块交予万宇佳业开发。协议约定，万宇佳业在5年内完成森林公园建设，建设期间承担征地补偿费、安置费等，并承担森林公园内基础设施及六条道路建设，在绿地投资上不少于每平方米80元。基于上述条件，万宇佳业可在公园内选择5000亩建设用地。

吴田介绍，这种用基础建设换建设用地的生意，在鄂尔多斯并不是孤例。以东胜区最大房地产公司万正地产为例，整个东胜区铁西地区基建、旧改就是由万正地产操作，政府用建设用地来“支付费用”。

由于万宇佳业不具有房地产开发资质，2008年，郝占岗用万宇佳业30%股份引入南京金鹰国际集团有限公司。2008年5月8日，由金鹰国际方面作为大股东，牵头成立内蒙古金鹰万佳房地产开发有限公司（下称“金鹰万佳”），当月与东胜区政府、万宇佳业再次签署三方协议书，约定此前协议中部分开发、旧改项目交由拥有房地产资质的金鹰万佳履行。

签下《森林公园开发协议》后，截至2010年7月8日，东胜区政府与万宇佳业又先后签订9个补充协议，以完善森林公园项目。通过9个补充协议，万宇佳业获得森林公园的建设用地从5000亩增加到8000亩。

双方并且约定，东胜区政府必须以成本价让万宇佳业（或指定企业）受让土地，出让金在一个月内返还作为万宇佳业的土地征用、公园建设等相关费用和垫资收益;东胜区政府同意万宇佳业参与旧城改造，并享受与开发森林公园中土地出让金返还等相同的政策;万宇佳业必须参与东胜区组织的区域内每宗土地的招拍挂，如果无竞争者以更高价格竞买及拍卖土地的，则万宇佳业必须以成本底价受让该地块出让土地，此拍卖款按上述约定返还;东胜区政府不得批准任何单位和个人在森林公园规划范围内征地和建设，坚决制止任何新的建筑项目在万宇佳业的森林公园及旧城改造区域内出现。

文件显示，在前述开发协议及补充协议上签字、盖章的，都是当时分管土地的东胜区副区长韩广源。《中国新闻周刊》了解到，2012年国土资源部曾通报，韩广源因涉及东胜区政府违法征地一案，被鄂尔多斯市纪检监察机关记大过处分，没过多久，韩广源就离开副区长职位，到某职业技术学院先后担任院长、党委书记，目前已退休。10月 8日，韩广源告诉《中国新闻周刊》，是否签字、盖章并不是由他决定，补充协议所有决定都是通过了东胜区政府相关会议讨论，他只是执行。

而东胜区政府在协议层面给出的自由度，为郝占岗接下来要做的事情提供了便利。

转卖土地乱象频生

2019年7月，由于从万宇佳业手中购买土地后，对方迟迟未按约定提交净地，一家来自福建的地产公司（下称“F公司”）向鄂尔多斯仲裁委员会提起仲裁。这一仲裁事件的法律文书，揭开了郝占岗倒卖土地生意的一角。

2010年1月，双方签订协议约定，万宇佳业以鄂尔多斯政府委托的土地一级开发企业名义，将森林公园内650亩建设用地以每亩150万元共约10亿元价格出售给F公司，且保证F公司可根据规划将项目分割为若干地块，每块土地独立办理土地使用证;F公司以不超过每亩150万元“土地款”摘得该项目地块的土地使用权，其中包含交给国土管理部门的每亩35万元的土地出让金，剩余款项以每亩115万的价格支付给万宇佳业。

协议签订后，F公司按照每亩地115万元的价格向万宇佳业支付“土地款预定金”，万宇佳业也保证，若在招拍挂中土地出让金超过每亩35万元，万宇佳业会退还超出部分。

在万宇佳业的安排下，F公司参与了东胜区自然资源局组织的土地招拍挂，确如协议约定，以每亩35万元价格交付了土地出让金。

但是，之后万宇佳业却无法提供土地。双方协议本来约定，万宇佳业负责征地补偿、拆迁安置、三通一平等工作，2010年8月1日向F公司交付净地。但万宇佳业未能按时提供净地。购买土地就花费了10亿元，这导致F公司也缺乏资金进行三通一平，项目就此搁置。

在仲裁中，F公司认为万宇佳业非法倒卖国有土地使用权，合同无效。万宇佳业则主张双方是合法的合同关系。2020年10月23日，鄂尔多斯仲裁委员会作出裁决，支持了万宇佳业方面的主张。10月9日，F公司负责人告诉《中国新闻周刊》，问题至今未解决，公司已经退出鄂尔多斯市场。

一位熟悉当地情况的人士告诉《中国新闻周刊》，鄂尔多斯是典型的人情社会，就像生意场上的融资通常是在熟人间进行民间借贷一样，在森林公园项目中，出现纠纷，像F公司这样选择司法途径解决的很罕见。

在郝占岗被抓捕前，鄂尔多斯万业房地产开发有限责任公司（下称“万业公司”）一直期待着它与万宇佳业之间的纠纷能被协调解决。

2008年6月11日，万业公司与万宇佳业签订《土地转让协议》，万宇佳业将位于东胜区纺织街北的74.46亩毛地，亦即森林公园项目D-2地块转让给万业公司，每亩价格50万元，保证将土地使用证等相关手续办理至万业公司。

万业公司相关负责人沈山告诉《中国新闻周刊》，这每亩50万元的价格实际是合作后的下调价格。合作伊始，万宇佳业答应会将土地“三通一平”成为净地以每亩300万元的价格转让给万业公司，万业公司支付了8000万元定金，后来，由于拆迁遇到困难，万宇佳业无法交付净地，万宇佳业才与万业公司重新签订协议，将土地价格下调至每亩50万元。

万宇佳业的土地拆迁总是不顺利，据沈山介绍，主要是因为拆迁户的要价越来越高，“企业掏不起征地补偿”。前述东胜区土地局征地股退休官员吴田也告诉《中国新闻周刊》，随着时间推移，森林公园拆迁越来越难推进，最终完成拆迁的土地约1000亩，这只约占了整个项目总面积的3%。

在与万宇佳业的合作中，沈山还发现，2008年8月28日，万宇佳业取得D-2地块土地证，同一天，金鹰万佳也取得一张D-2地块土地证。沈山回忆，后来经过万宇佳业、政府方面的多年调解，D-2地块最终归于万业公司，万业公司在该项目上前后花费2亿元左右，2020年才终于开工。虽然开工了，在容积率上又出了问题。沈山介绍，万宇佳业在卖地给万业公司时，约定容积率为4，现在政府部门认为这不符合规定，万业公司为此需要再向政府部门补交约3000万元土地款。

“郝占岗告诉我们，他能帮我们协调容积率问题，现在他被抓了，我们也没什么办法了。”沈山说。

森林公园项目造就的“富豪”

从万宇佳业手中购买森林公园土地的企业不止万业公司与F公司，据沈山介绍，大约有20家企业从万宇佳业手中购买过土地，这使郝占岗的生意越做越大。

2010年5月18日，由郝占岗实际控制的万宇佳业城市建设投资集团有限公司成立，注册资本1.5亿元，郝占岗持股95%，副总裁张志成持股5%。一份宣传资料显示，2011年，集团房地产开发面积约73万平方米，竣工30万平方米，回笼资金14亿元。这份宣传资料还提到一个“3年计划”：计划到2013年开发面积达150万平方米，销售收入提高至75亿元，“把公司打造为内蒙古乃至全国一流的房地产公司。”

金鹰万佳的一位员工回忆，万宇佳业本在东胜区天佑大厦10层办公，2010年左右，在东胜区团结路又建了一座万宇佳业大厦，作为集团总部。一位曾去过万宇佳业大厦的企业老板告诉《中国新闻周刊》，让他印象最深刻的是一楼大堂，吊顶很高，装修以金色调为主，看起来非常奢华。在万宇佳业大厦内，通往楼上万佳集团办公区的，是独立电梯，外人若要坐电梯进入办公区，需由楼上安保人员遥控。

随着生意做大，郝占岗的野心也不再满足于鄂尔多斯一隅。万宇佳业城市建设投资集团由分设内蒙古各地的六家分公司组成，土地储备达到了2万亩，产业遍布乌海、巴彦淖尔、呼和浩特等地，其中不乏五星级度假酒店、高档别墅区和高层住宅小区等大型项目。鄂尔多斯一位官员曾参观过万宇佳业在巴彦淖尔市临河区的项目，他至今都还记得万宇佳业为临河区建的一座大桥，“我们看到都非常惊讶，那个桥太漂亮了”。

这位官员告诉《中国新闻周刊》，与鄂尔多斯的森林公园项目相同，巴彦淖尔市的这座大桥，也是郝占岗为拿下相应建设用地而进行的基础建设投资。“郝占岗为了能顺利拿到建设用地，做城市建设从不吝啬。”这位官员说。