楼市已从熊市转为“小牛”

据住房城乡建设部发布的最新数据，10月份全国商品房成交同比和环比均实现“双增长”，标志着房地产市场出现积极变化。

“银十”的成交量超过“金九”，这是2007年以来首次出现的现象，显示出市场在传统销售旺季之外的强劲表现。那么楼市长期下降的趋势结束了吗？市场超预期表现的关键在哪里？四季度市场还会保持增长的态势吗？南都湾财社记者专访中原地产（中国内地）华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦进行解读。

中央定调“止跌回稳”，市场信心恢复

南都·湾财社：10月份商品房销售超出预期。不管是新房还是二手住房，同比或环比，一线城市还是二三线城市，中心区或者外围，刚需或者改善，都出现了明显的反弹。你认为市场出现超预期的表现关键在哪里？

郑叔伦：为什么全国层面的房地产市场都在转好？过去，国家对于房地产市场的调控策略是“一城一策”，即根据各地不同的情况制定相应的政策，这种策略导致了政策的碎片化。然而，今年的情况有了明显变化，中央政府明确表态，强调“止跌回稳”的重要性，这一转变标志着政策导向的转变。

从过去强调的“房住不炒”到现在的“止跌回稳”，中央政府不仅提出了口号，还通过多部门联合发布会，对过去一段时间的政策进行了总结和归纳，提出了具体的措施，即“四个取消”“四个降低”和“两个增加”。通过这些实际落地的行动，增强了公众的信心。

二手房价格反弹会比新房快

南都·湾财社：市场成交量的增长是否预示着房价的上涨？楼市长期下降的趋势结束了吗？

郑叔伦：市场上每一个成交都代表买卖双方对目前的价格是比较认可的，本质上房地产不是中央定价，而是你情我愿。只要有成交，就代表这个价格是合理的。成交量越多，代表越多人认为现在的房价合理。所以房价跟成交量是息息相关的，有点类似“闪电”跟“打雷”，先闪电后打雷——成交量先涨，后面的房价就有机会见底回升。

因此我认为房价是有机会去调整的。而这其中，新房和二手房的情况还不一样。

当前深圳新房市场销售火爆，热门户型已售罄，导致开发商有条件提高房价。根据供需关系，需求增加时价格上涨，需求减少时价格下降，这是基本的商业原则。因此，随着购房人数的增加，开发商没有压力以低价销售房产。

而二手房的价格反弹可能会比新房还要快。因为二手房背后是多个小业主，他们的背景跟财力不一样，放盘要求的价格不一样。随着市场上“笋盘”快速去化，理论上所有便宜的房源卖完之后，后面肯定是一波比一波贵的。

那么当房价有轻微的上调，成交量能否维持是比较关键的。如果成交量维持高增长趋势，那可能新的房价上升趋势就比较明确了。因此对于接下来趋势的判断，重点要看成交量能不能维持。

但是再创造和10月份一样的成交量，我觉得不现实。毕竟10月份是个很特殊的月份，估计11月、12月，每个月应该有四五千套新房成交是没问题的。

市场已从熊市转为“小牛”

南都·湾财社：那么房价多久会涨上来？

郑叔伦：目前，我认为一个较为棘手的问题是整体经济环境的低迷，这成为大家普遍担忧的焦点。有趣的是，前段时间出现了一个现象：股市表现良好时，楼市也随之繁荣。人们意识到，无论是经济还是股市，它们都是衡量财富的重要指标。

简而言之，尽管房价自身有上涨的潜力，但整体经济环境和股市的配合程度将是决定房价走势的关键因素。

从过去市场周期里可以发现一个简单的逻辑，那就是从熊市到牛市也分三个阶段。

第一个阶段是小牛；第二阶段是叫猛牛；第三个阶段叫疯牛。

第一阶段的“小牛”刚刚从熊市转过来，房价升得很慢，有些比较敏锐的人会认为牛市来了，但更多人认为还是在熊市里，大家处在一个博弈的阶段；第二阶段属于“猛牛”，此时大家都看到房价真的上升了，信心提升，所以这个阶段房价会有一个很明显的升幅；牛市最后一个阶段就是所谓“疯牛”，任何人都认为买房一定赚钱，这个时候就一定要小心。

目前我们刚刚从熊市出来，肯定是小牛，应该会变成“猛牛”，到最后甚至成为“疯牛”。

尽管未来很难预测，但在过去深圳也好，香港也好，一个阶段的形成大概需要三年时间。所以我觉得“小牛”到“猛牛”可能会有三年左右的时间。三年之后也许就可以到“疯牛”也说不定。

深圳房价已触底，刚需应果断出手

南都·湾财社：那你觉得现在“小牛”这个阶段，对于刚需或者普通投资者来说，有没有到一个出手买房的好时机？

郑叔伦：首先，要量力而行，正如李嘉诚先生所说，不要过度借贷，避免陷入无法挽回的境地。确保自己有足够的资金，即使决策失误，也不会影响日常生活。

如果符合这一条件，我认为可以果断购房。即使房价下跌，对于刚需购房者来说，房产具有使用价值和投资价值。房价下跌只影响投资价值，不影响使用价值。因此，如果你还没有房产，问我是否应该购买刚需房，我个人判断，房价未来下跌的可能性不大。

之前商品房价格已跌至与人才房相近，这种情况不太可能再发生。我认为深圳的房价已经触底，对于刚需购房者来说，现在是果断出手的好时机。即使买错了，只要满足刚需使用，未来几年房价可能会回升，不必过分考虑投资因素。

如果更稳妥的话，换房是一个不错的选择。已有一套房产，换房可以改善生活品质，同时不增加太多投资风险，尤其是在当前房价相对较低的情况下，甚至可能用同样的资金换得更大的居住空间。

至于投资购房，虽然“房住不炒”的政策不再被频繁提及，但这并不意味着政府会鼓励短线炒房。我个人不鼓励通过短线炒卖赚取房价差价。然而，如果你的资金在银行的利息不高，购买房产用于出租是值得鼓励的，因为租金可能会增加，而银行利息在降低。

另外对于租客来说，现在是考虑转换为购房的好时机。在市场下跌时，租房可能更划算，因为可以避免房价下跌带来的损失。但在市场上升时，租房意味着双重损失，因为你支付了租金，同时错失了房价上涨带来的收益。因此，在逆市中租房可能更有利，而在旺市中买房可能更有利。

重点关注核心区大户型、非核心区小户型

南都·湾财社：本轮房地产市场集体回暖的趋势下，以深圳为例，不同城市和地区的楼市表现是否存在差异？什么类型的物业在本轮表现尤为突出？

郑叔伦：深圳的房地产政策近期出现了一些特别的调整，特别是在限购政策上，与广州的全面放开限购有所不同。深圳的政策更加细致，区分了非深户和深户，以及核心区与非核心区两个维度，使得政策相对复杂。特别是，任何国内人士都可以在深圳的非核心区购买一套房产。

由于深圳在全国房地产市场中具有风向标的地位，许多人认为如果全国房地产市场反弹，深圳可能会是第一个反映出来的城市。因此，现在购买深圳房产是一个不错的选择，这也吸引了许多外地客户前来购买，尤其是在非核心新区。

非核心新区包括龙华、龙岗和光明等区域，这些区域在这一轮政策调整中可能成为购房者追捧的热点。此外，当前市场上“打新”现象非常受欢迎，而公寓和商办物业相对较为冷清。政策主要针对住宅物业，尤其是非核心区域的住宅物业，这部分物业可能因此受益最多，甚至可能出现供不应求的情况。

另外，国家在这一轮政策中提出了“好宅”的概念，强调住宅的舒适性和质量。国家可能会逐步取消之前以144平方米为界的普通住宅与豪宅的划分，不再对超过这一面积的住宅进行打压，而是鼓励建造更舒适、质量更高的住宅。因此，大户型物业可能会在未来受到更多追捧。

市场卖得好的房子显示出两个趋势：一是满足刚需的非核心区的小户型住宅产品；二是，核心区的中高端大型户型。