地产2022：扛住基本盘，再获重申“支柱产业”
作者： 邱永芬 王艳玲 孙阳 陈镜安
地产十大事件
1 16个GDP万亿级城市全面取消限购或放松限购。
2 时隔12年房企恢复股权融资。
3 “保交楼”首次写入政治局文件。
4 千亿房企数量接近“腰斩”。
5 全国新房价格近7年来同比首跌。
6 首批房地产REITs试点发售。
7 超20城推出二手房“带押过户”模式。
8 全国土地供求规模创近10年新低。
9 建筑房地产类专业被“嫌弃”。
10 中央明确推动房地产向新发展模式平稳过渡。
一年多时间，魏先生看中的广州番禺某网红楼盘从“双合同”单价7.2万元/平米，连降到单合同5.2万元/平米。
“房价高时我够不着，房价降了却不敢折腾了”。几乎同一时间，魏先生家的房子也从挂牌单价4.2万元/平米，跌穿3万元/平米。
面对房子降价，公司降薪，他“不敢乱消费”。
如果说2021年的楼市是“高开低走”，那么2022年的楼市或许是在低谷穿行。曾经2021年果敢“买涨”的人，却在2022年犹豫不买跌。
国家统计局数据印证了这一点。2022年前11月，全国商品住宅销售面积102727万平方米，同比下降26.2%；商品住宅销售额104188亿元，同比下降28.4%。
多重冲击之下，房地产的地位被重新定义。
从“保交楼”，到时隔12年恢复房企股权融资，到“地产三支箭”，到重申为“国民经济支柱产业”，再到南京、佛山、东莞等二线城市全面放开限购等，房地产疑从山穷水尽，复迎柳暗花明。
展望未来，从近年来至宽松的购房政策和金融政策，从维持近三年终于近期优化的疫情防控政策，种种铺垫或都在预示，严冬终会过去，暖春或将到来，2023年房地产市场的曙光将现。
刚改怯场：广深楼市成交跌至低位
热词：止步
“我匆匆忙忙地进场（买房），事后回看好像只有我在着急......”2022年五一假期的第一天，白领李生弃选了广州市黄埔区的三个网红楼盘，最终以580万元在天河公园某板块二手楼盘，买下一套两房。而卖家拿着李生快速缴齐的房款，在李生原本看中的黄埔某网红楼盘买下一套四房。
事后，李生一次次揪心复盘，“从2021年初持续看到2022年，经历房价大起，微现回稳后就操之过急，结果买在山峰上”。
南都湾财社细分在2022年成功买房和光看不买人群，发现看房持续两年或以上的人，相对更果敢进场。
于2022年2月在海珠区南洲路某板块新盘买房的刘女士，早在数年前就卖掉名下另一套房，“一直想改善居住，但都因地段不能接受，或超预算太多”。在她以700多万元买入一套100多平米的三房后，项目仍不断有特惠单位推出，但刘女士坦然接受，“虽然价格比我买的优惠，但不是我买的户型。好的楼层和好的户型很快就卖完了”。
从广州2022年以来的新房和二手房成交量可见，更多人止步在看房的路上。
据克而瑞数据，2022年截至12月15日，广州一手住宅合计网签成交66993套，成交体量为近十年最低。广州市住建局数据显示，2022年前11月广州二手住宅网签62786套，同比2021年前11月108556套大减42.2%。
在深圳，2022年前11月新房住宅成交31591套，加上12月预计全年成交在3.5万套左右，比2021年的52417套减少将近30%。二手住宅更是连续两年腰斩，从2020年的95273套，减至2022年预计的21500套。
成交量缩减背后，是一个个暂停买房的身影。
家住广州番禺区南村某大型楼盘的魏先生，早在2021年就有意将家中三房卖了，换购四房。
2021年四五月，他家同楼层同户型的成交单价约为4.2万元/平米，成交总价390万元。魏先生在同年中将房子挂牌至今，一度有买家还价360多万元，但他接受不了降价拒绝出售。没想到，此后房价一路下行，到“前段时间，中介建议我以280万元至290万元挂牌”。
与此同时，魏先生看中的新房同样也在降价行列。
2021年国庆，他看中万博板块某网红盘楼盘，“彼时位置好的四房需要双合同，单价7.2万元/平米”。未料几个月后的2022年初，销售人员告诉他已可以单合同购买，单价5.7万元，“相当于同样的面积的房子总价降了六七十万元”。
魏先生大为震惊，“变化太大，我犹豫了”。就在他观望期间，销售人员从过往的应付变成主动，在2022年5月，他看中的单位降到5.5万元/平米，就在12月中，“销售人员告诉我靠路边的单位只需要5.2万元/平米了”。
眼见房价跌至谷底，魏先生却仍是不敢出手换房，“经济紧张时，我觉得换房需求不那么迫切了”。他称，其公司从年中开始降薪，由此不敢大笔消费，“等明年看经济形势再决定是否换房”。
豪宅翻盘：千万豪宅成交量价双升
热词：置换
在刚需和改善一族可能暂缓买房之际，豪宅买家却是纷纷进场。
有数据显示，珠江新城在8月、9月分别成交29、33套房，但自10月起陡增至52套。即便是大多人不敢出外出活动的11月，亦成交57套房；而在纷纷报“羊”的12月截至29日，亦已成交54套房。
至此，2022年以来，珠江新城片区至少已成交628套房。以2022年已过了363天计算，相当于在2022年，珠江新城平均每天约有1.73套房在交易。
值得关注的是，广州顶豪侨鑫汇悦台、凯旋新世界广粤尊府、珠江别墅等豪宅，亦在2022年纷纷换手成交。
据不完全统计，2022年以来截至12月29日，珠江新城一共成交半亿级别豪宅19套，其中17套5000万至9588万，另有两套1亿+的豪宅。其中一套为前国脚、现深圳队前锋郜林所出售的侨鑫汇悦台豪宅（总建面437平方米），成交总价1.298亿元；另一套为5月成交的珠江别墅，成交总价1.38亿元（总建面429平方米），成交单价32.16万元/平方米。
为什么要选择此时置换？
珠江新城早期的业主已尝到楼市红利，后进场的业主或仍看到上升的机遇。自2022年6月以来连续经历数月亏损的中介，坚守至此终于重获盈利。在11月中，一家中介负责人告诉南都湾财社记者，其司珠城三家门店10月的营业佣金接近200万元。
值得关注的是，此时挺进珠江新城的买家，或近半来自深圳和上海等地，他们普遍有公司在广州，在广州连续纳税满5年已获得购房资格；也有少量以公司名义购买。
一线城市情况相似。
就在2022年3月，上海疫情胶着期，当地亿元豪宅却频现成交。待到那波疫情过后，更现疯狂成交。
据克而瑞研究数据，2022年前11月，上海3000万以上、5000万以上二手豪宅的成交共计460套、113套，同比分别减少15.6%、16.3%。但剔除4月、5月数据，2022年前11月3000万以上、5000万以上二手豪宅月均成交皆已超过2021年月均水平。在总价1亿+的豪宅方面，2022年前11月上海亿元顶豪成交22套，超过2021年同期。
在广州，截至2022年10月份，二手千万豪宅已成交1372套，比去年同期减少700多套，但在全部二手成交量的占比仍达2%。一手豪宅方面，截至2022年11月中，广州年内已经成交2749套总价千万以上的一手豪宅；3000万及以上总价段豪宅一共网签成交171套，比2021年全年多出46套，占比由2021年的4%提升至6%。
值得关注的是，由于2022年广州中心区多个千万豪宅项目纷纷开盘，由此拉高全广州一手住宅的成交均价。从克而瑞数据可见，2022年截至12月15日，广州全市一手住宅网签均价约为37407元/平米，同比上年同期的33307元/平米涨价12.3%。故此，在广州成交量减之下，众多楼盘降价之下，全市新房均价却不降反升。
深圳的豪宅表现更是一骑绝尘。自年初以来，当地顶豪频爆大宗成交，多个一手千万豪宅出现“日光”现象。到11月，其一手千万豪宅仍现成交226套（源自深圳中原研究中心监测）。
截至2022年12月下旬，深圳总价1000万以上住宅成交超7000套，其中单价10万/平米以上住宅成交超5000套。
地产现年度新关键词
热词：“ 保交楼“
2022年，房子能否按时交付、保质交付，成为部分房企最紧迫解决的现实问题。
2022年初，恒大许家印在恒大动员大会上表态，恒大2022年要保交楼约7000万平方米、约60万套。但时至年末，这一目标已变为力争完成30万套的交楼。在2022年1至11月，恒大仅实现交楼25.6万套。
“花费了大半辈子积蓄买的房子何时能完工？”2022年7月中旬，全国烂尾楼盘业主几乎在同一时间先后发布“强制停贷告知书”，表示若项目未在指定日期前全面复工，业主将停止还贷。
2022年7月28日，中共中央政治局召开会议首次提出“保交楼”，压实地方政府责任、保交楼、稳民生。紧接着，全国各地都在“保交楼”政策上持续加码，积极落实任务处理风险，具体措施包括约谈房企和总包单位，协调矛盾，解决停工、延期交付问题；建立房地产专项纾困资金，用于项目复工；建立专项工作组，督导复工与保交楼等等措施。
随着中央高级别会议定调，专项借款快速落位。
2022年8月31日，国常会首提“保交楼专项借款”，专项用于“保交楼”的2000亿政策性专项借款已经释放。9月银保监会再次明确保障房地产融资平稳有序，支持地方“保交楼稳民生”，支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。9月22日，国家开发银行向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款。
截至2022年10月末，中国华融、中国东方、中国信达三大头部AMC机构正在推动中，以及已落地的房企纾困项目合计或超65个，带动超1500亿元项目复工复产；11月下旬，银保监会表示“保交楼”专项借款资金已基本投放至项目，资金投入带动形成一批实物工作量，有效促进项目建设交付。
当“保交楼”需要督促提及时，房企的交付服务满意度也降至近五年来最低水平。据中指研究院调查数据显示，2022年房企交付服务满意度已连续下滑两年至69.8分，较2021年下降2.5分，跌破70分关口。