风波中的碧桂园：“新掌门”杨惠妍能否化危机为生机？

高杠杆高周转模式已到尽头，杨惠妍执掌下的碧桂园，“遇到了自成立以来最大的困难”。面对当前行业困局，碧桂园采用了包括优化裁员、压缩成本、收缩区域、暂缓拿地等一系列措施，但经营压力有增无减。

作为中国规模最大的房企之一，8月8日，市场传出碧桂园尚未兑付境外两笔、共计2250万美元的美元债利息。8月10日，碧桂园发布盈利警告，预计上半年净亏损约450亿-550亿元。8月12日，碧桂园宣布旗下十余只境内公司债停牌。8月23日至25日，碧桂园将召开债权人会议，债务重整的序幕就此拉开。

事实上，碧桂园只是几乎所有民营房企在行业调整期遭遇困境的显著案例。正式接班不到一年，杨惠妍首次面向公众恳切致歉；“面对眼前这份不满意的答卷，我们感到非常内疚，不管有多少理由，确实是我们自己做得不够好”。

在外界看来，碧桂园的困境是宏观与微观相互折射的结果。接下来，杨惠妍如何带领碧桂园涅槃重生？一系列动作值得期待。

上半年巨亏

过去30年，碧桂园在房地产高速增长周期中收获巨大红利。

1992年，杨国强创立碧桂园。2007年上市前后，碧桂园开启全国扩张步伐，将其在广东的“大盘模式”复制到全国三四线城市。2017年，碧桂园以超过5500亿元的合同销售额登顶行业第一。同年，碧桂园首次跻身《财富》世界500强，居第467位；2022年，排名提升至第138位；2023年，排名下调至第206位。

今年3月初，杨惠妍接替父亲杨国强成为碧桂园董事局主席，此后，她带领碧桂园开启了大刀阔斧的改革。一个非常显著的变化是，往年重仓三四线城市的碧桂园在今年宣布重启拿地，并逐步提高一二线城市的投资额和土储占比，未来会转向一二线和三四线城市50%和50%的布局。对内管理上，碧桂园控股集团下设地产集团、科技建筑集团两大产业集团，并做出相应人员调整。

然而，曾经重仓三四线城市的碧桂园，面对行业困局，终难独善其身。

8月初，有市场传言，佛山市副市长带队的工作组进驻碧桂园。对此，碧桂园方面回应称“传言不实”。此外，市场对碧桂园服务董事会主席杨惠妍将碧桂园服务股权捐赠给国强公益基金会（香港）一事作出各种解读，流传着“大小杨出国了”“大小杨去北京了”“碧桂园想展期”等各种传闻。

各种传闻背后，是资本市场对碧桂园经营状况的担忧。据碧桂园截至2023年6月30日6个月未经审核管理账目之初步评估及现时可获得之其他数据，对比2022年6月30日半年度之净利润约19.1亿元，碧桂园预期截至2023年6月30日半年度之净亏损介乎450亿元至550亿元之间。

针对预计净亏损，碧桂园回应主要有三方面原因，一是本轮市场下行周期之久远超预期，一些毛利较低的项目逐渐进入结转周期；此外，在行业风险出清的过程中，为保障公司现金流安全，对部分尾盘项目和沉淀资产做了量价平衡的安排，影响了本期的毛利规模；二是面对市场变化的不确定性，本期继续对存货进行了较大额的减值计提；三是受美元持续升值影响，今年上半年形成了较大额的汇兑损失。

与此同时，碧桂园一直是保信用、保交楼的示范性房企。2022年及2023年上半年，碧桂园集团连同其合营企业和联营公司分别交付房屋近70万套和27.8万套，2023全年预计总交付近70万套房屋。在外界看来，保交楼的持续交付，也增加了碧桂园现金支出压力。

10余只境内债券停牌

山雨欲来风满楼。身处漩涡中心的碧桂园，自7月以来，无论股市还是债券都在经受巨大考验。

8月8日，有市场消息，碧桂园仍未能支付应该于8月7日支付的两笔美元债票息。两笔债券在新加坡交易所上市，发行规模均为5亿美元，期限分别为5.5NC3.5和10NC5，到期日分别为2026年2月6日和2030年8月6日。

不过，接近碧桂园的消息人士透露，“仍处在30天付息宽限期内，碧桂园正在积极优化资金安排，努力保障债权人的合法权益”。

8月12日，碧桂园地产在上交所、深交所分别公告称，因近期拟就公司债券兑付安排事项召开债券持有人会议，为保证公平信息披露，保护广大投资者的利益，根据交易所相关规定并经碧桂园地产申请，其旗下10余只境内债券将于8月14日开市起停牌，复牌时间另行确定。据市场统计，碧桂园本次停牌的境内债债券合计发行规模超过160亿元。

对此，碧桂园表示，集团将与各持份者沟通，并考虑采取各种债务管理措施，维护投资者的合法权益。后续集团亦将继续稳妥推进各项风险化解措施和经营策略，以保障集团的未来长远发展。控股公司成立了由董事会主席任组长的专项工作小组，建立工作机制，统筹协调、高效决策、有力推进，努力渡过难关。

8月18日，市场消息称碧桂园首支境内债的展期方案确定，对发行的“16碧园05”本金展期三年。8月23日至25日，碧桂园拟就兑付事项召开债权人会议。目前，碧桂园存续债券净价多在20-30元区间内。

管理层战略反思

从销售看现金流入，碧桂园也在持续下滑。2023年1-7月，碧桂园实现权益销售金额1408亿元，同比下降35%，较2021年下降61%；7月单月实现权益销售金额人民币121亿元，连续第四个月环比下降，同比下降60%，较2021年下降78%。

事实上，不仅碧桂园。放眼房地产行业，国家统计局数据显示，1－7月份，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，相比1－6月份5.3%的跌幅继续扩大，其中住宅销售面积下降4.3%。商品房销售额70450亿元，下降1.5%，其中住宅销售额增长0.7%。

另根据诸葛数据研究中心监测，1－7月份，商品房销售额同比下降1.5%，同比时隔4月转降。而从7月单月成交数据来看，创今年以来成交新低。7月全国商品房销售面积7048万平方米，环比下降46.1%；销售金额为7358亿元，环比下降44.7%。

再看融资方面，公开资料显示，2023年碧桂园仅在5月份通过中债增发行两笔共计17亿元的中期票据，截至8月18日，2023年净融资-44.75亿元。海外债融资方面，中资房企发债集体受阻，碧桂园自2022年未再有中资美元债发行。

面对艰难的行业环境，碧桂园也全方位地开展了自救。据其披露，一是保障现金流安全，加快销售回款和应收债权回收，积极拓展融资，努力盘活大宗及难去化商业类沉淀资产。

二是最大限度削减支出，以销定产，严控无效产能、压降各项非核心非必要的经营支出；加强费用管控，精简组织架构，高管带头降薪，严控销管费用等。

三是上市至今，控股股东及其家属已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持公司折合约386亿港元且从未减持股票，其中向公司累计提供折合约66亿港元的无息无抵押借款。

四是全力做好保交付、保信用工作。2022年至今，在融资性现金流持续净流出的情况下，仍竭尽全力安排境内外融资本息的偿付。

虽全力自救，但碧桂园的整体经营压力有增无减。“虽然对本轮市场调整周期有预判，但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力”，碧桂园管理层开展了战略反思。

四大“突围”举措

“很多人觉得碧桂园是家族企业，但我没觉得它是个家族企业”，41岁的杨惠妍曾说，“可持续发展就必须依赖社会各界优秀的人才，而不是家族里可能100年都出不了一个的优秀人才。”

准备在2023年打翻身仗的碧桂园，出现了“阶段性流动压力”。8月11日，主席杨惠妍和总裁莫斌在官微发表致歉信，称将“化危机为生机，锻造更健康的碧桂园”。

“面对眼前这份不满意的答卷，我们感到非常内疚，不管有多少理由，确实是我们自己做得不够好”，杨惠妍、莫斌致歉并表示，“还是要坚定地向前看、向前行，将采取更有力有效的措施，全力以赴保交付，化解阶段性流动压力，保障经营有序开展，拼尽全力扭转当前的困局，更好地保障广大客户、投资者、合作伙伴的权利”。

具体来说，碧桂园从四个方面给予阐述。一是保交付，这是楼市的安全底线。碧桂园将通过落实主体责任、专款专用、严格管理预售监控资金等方式，切实保障全国范围内项目的运转并完成保交楼任务，兑现对业主的承诺。

二是积极化解阶段性流动压力。碧桂园将与各持份者沟通，并考虑采取各种债务管理措施，以保障公司的未来长远发展，为各持份者保存价值、维护利益。

三是保障经营有序开展。目前碧桂园净资产充足、土储充裕，截至2022年年底，净资产约3096亿元，总权益可售资源约12083亿元（其中已获取的权益可售资源约9555亿元）。碧桂园将做好销售，盘活酒店、写字楼、商铺等沉淀资产。

四是成立由董事会主席任组长的专项工作小组，建立工作机制，统筹协调、高效决策、有力推进，渡过难关。

杨惠妍、莫斌还表示，碧桂园将在“一体两翼”的新战略格局下，以市场为导向，积极探索房地产新发展模式，努力实现高质量可持续发展。

“当前市场再也不能承受住一个万亿级头部房企的出险了。”易居研究院研究总监严跃进分析认为，房地产市场环境目前正在朝着好的方向改善，民营房企还有很多新的希望和机会。一旦碧桂园倒下，将影响到更多民营房企。

国家统计局官方回应

融资渠道持续收窄、现金不断流出，几乎是所有民营房企在行业调整期都遭遇到的困境。据中指院数据，今年前7个月，房地产行业信用债融资共2855.9亿元，民营房企信用债发行规模仅约165.5亿元。

与此同时，据中指研究院融资月报数据显示，房企未来几个月仍面临一定偿债压力。2023年8月到期债券余额为694.4亿元。只有销售回款增加，资质信用良好，持续融资，更多房企才有较高的偿债能力。

当下碧桂园出现阶段性资金流动性困难，并不是行业内的个例。若展期方案能顺利通过，确实能得到一定的喘息时间，专注于经营。近年来，碧桂园战略性地布局了建筑机器人、现代农业等新业务，在新模式探索上作出了一定贡献。

近期，国家层面也发布了“支持民营企业发展31条”，要求引导金融资源更多流向民营经济。“要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。”

8月3日，央行行长潘功胜在金融支持民营企业发展座谈会上指出，精准有力实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，加强金融、财政、产业等政策协调配合，引导金融资源更多流向民营经济。推进民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）扩容增量，强化金融市场支持民营企业发展。

8月15日，国新办7月份国民经济运行情况发布会上，针对“最近碧桂园房地产事件对整个行业恢复以及保交楼等措施有何影响”的提问，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖进行了公开回应。

他表示，“目前房地产市场总体处于调整阶段，部分房企经营遇到一定困难，特别是一些龙头房企债务风险有所暴露，影响市场预期。但要看到这些问题是阶段性的，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解”。

“近期，北上广深一线城市密集发声，表示要支持和更好满足刚性、改善性住房需求。部分二三线城市也在出台新的房地产调控政策，各地房地产政策调整优化有助于提振市场信心。随着经济恢复向好，居民收入增加，房地产市场优化政策显效，居民住房消费和房企投资意愿有望逐步改善”。