2020深圳楼市盘点

一年之前，疫情黑天鹅刚刚来袭。售楼处被迫关闭的房企们，无奈之下接连跑步进入“直播卖房”的线上模式。再刚需的购房者，也只能“宅”在出租屋里，一面抢着口罩，一面VR看房。

2020年中央经济工作会议指出，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不动摇。虽然房地产金融监管依然较严，但全球性的大放水以及国内的适度宽松，还是为市场提供了一定流动性。

彼时，没人能预料，这疫情常态化的一年里，深圳楼市将经历怎样的跌宕起伏。唯一贯彻始终的是，在资金大量流入之下，深圳一二手住宅轮番带动市场，以年度成交超过14万套的成绩，刷新了深圳楼市记录。据深圳房地产信息网统计，2020年深圳一手住宅网签45384套，同比上涨19.8%;二手住宅过户95273套，同比上涨23.5%。

2020年深圳楼市的真正启动，是第一季度尾声的3月，在一系列扶持纾困房地产企业、针对企业资金链等举措出台后，深圳楼市迅速打开火爆局面，“戴口罩排队抢新房、二手房加价200万、千万豪宅秒光”之声源源不绝从市场传来。在国家统计局公布数据中，深圳当月二手房以1.6%的环比涨幅高居全国第一。

新房市场上也呈现了量价齐升的火爆开局，据深圳中原研究中心数据显示，3月深圳新房住宅成交3152套，环比上升279.8%。成交面积32.4万平方米，环比上升279.9%。

市场温度的直线上升，使得“久居”楼市中的天价“喝茶费”等乱象再度显露端倪。深圳年度楼市调控第一枪也在深圳市宝安区住建局的紧急发文中，拉开了严打的序幕。

高度活跃的市场和利益驱使下屡禁不止的花式投机，也倒逼着深圳楼市调控不断升级。回顾2020深圳全年楼市，可以说是一部国际一线城市，同时面对大量涌入的资金和人口持续净流入所带来的庞大居住需求时，不断完善、修补政策要求的调控史。

疫情冲击下，适度宽松的货币政策和楼市的高烧不退，吸引了大量“热钱”涌入楼市。在套利空间巨大的吸引之下，经营贷被部分投资客用以低息贷款炒房，进一步推高了市场。

在供应端，新房受调控影响，短期供应有限。二手房成为资本“入股”楼市的完美对象，成交量不断攀升，价格也大幅上涨至近年高点。市场价格的不断上涨更给了二手房业主充分的信心，部分房源挂牌价格一再上调，挂牌虚高等现象引起广泛关注。

上述市场动向，先是引得住建系统再次对二手房市场展开为期3个月的干预;后促成中国人民银行深圳市中心支行连同深圳市住建局等三部门共同发文，定向打击“假离婚”买房和房地经营贷炒房……

上述市场高热与调控降温间的博弈，最终共同酝酿出了深圳史上最严调控新政——“7·15”新政。伴随着购房门槛的抬高，深圳二手房市场应声跌至谷底，部分需求转向粤港澳大湾区的其他城市，深圳楼市自此进入“新政后”时代。

严格执行限价政策的新房市场，成为“新政后”时代的深圳楼市主角。涨了大半年的二手房与新房之间愈加明显的价格倒挂，给了资本新的方向——打新。价格倒挂带来的套利空间让购房者趋之若鹜，“买到就是赚到”。下半年房企明显加快的推盘速度则直接将这股“打新冲动”升级成为了现象级楼市热点——“打新潮”。

走过深圳楼市的2020年，我们能看到普通人在节节攀升的房价面前不断努力上车、试图安家置业的决心，也能听到人们想要住得更好、住得更大的改善需求的呼声，但耳提面命里最多的，还是如何能在楼市上升期踏上财富列车的“生意经”。

打新怎么能中签？人们关心的，其实是如何才能在“价格倒挂”的当下进行双轨套利;哪些片区的二手房还是洼地？其实衡量的，是不同片区房价板块轮动中如何实现“小换大”“少换多”……

巨大利益裹挟下 ，即便是再普通不过的纯刚需，在面对买房时，也很难单纯地将“住得舒心”列为唯一条件。投资属性和升值空间，也成为普通人买房时，优先考虑的因素之一。

依据国家统计局2020年发布12月官方住宅销售价格指数，深圳以同比14.1%的涨幅，再次位居全国二手房价格涨幅首位。根据中国城市房价平台数据，2020年12月，深圳二手房平均单价已经达到了每平方米87957元，大幅领先于京沪，是北京的1.36倍、上海的1.5倍、广州的2.2倍。

2021年，深圳将有约128个新盘入市。对普通购房者而言，如何抓紧时间满足社保要求尽快“上车”是刚需客首要面对的年度命题。对于深圳而言，如何在楼市调控牵一发动全身的“蝴蝶效应”中，把握好“有形的手”的尺度和边界，则是房地产调控需要面对的“终身课题”。而这一课题，对于动辄楼市领跑全国的深圳而言，显得尤为迫切。

楼市火热开局，引监管连环出手

2020年深圳楼市的开局堪称火热，千万级别新盘开盘即售罄的消息点燃市场热情，政府严厉调控与市场狂热投机之间的博弈序幕也由此拉开。

疫情后，深圳楼市第一个线下开盘的项目，是央企地产商招商蛇口开发的湾玺。项目共有预售房源225套，开发商先后三次放盘销售。首次开盘是在3月7日，仅放出70套房源，2000万左右一套的豪宅公寓，号称开盘即售罄。6天后，湾玺继续推出14套房源，总价4200万起步，同样号称8秒售罄。4月5日，湾玺第三次放出54套公寓，市场消息显示当天售罄。

在“豪宅湾玺三次开盘三次售罄”的消息刺激下，深圳楼市投资炒作的热情、投资性需求被激活。深圳中原地产研究中心调研显示，3月份入市的需求中，投资性购房比例已占到了38%，逼近2016、2017年牛市高峰期的40%-45%。

需求火热之际，市场乱象频出。在新房方面，深圳热点区域多个楼盘被曝出百万元“喝茶费”“更名费”。但很快，市场异动引发监管连环出手。4月3日，宝安区住建局表示将坚决打击房地产开发企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为，联合市场监管、公安、税务等相关部门进行查处，同时采取暂停网签、罚款等处罚措施。4月9日，南山区住建局发布通告称，凡房地产中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价的，主管部门将联合相关执法部门依法严格查处，严肃追究其法律责任。

放宽预售条件，从供应端为市场降温

4月16日，深圳市住房和建设局发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》，从商品住宅供应端为楼市降温。《通知》提出，2020年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，就可以申请预售。

此前，深圳符合商品房预售的条件是，“七层以下（含本数）的商品房项目已封顶;七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数，但经市房地产产业化主管部门认定的产业化项目已完成地面以上三分之一层数。”

通知还涉及城市更新项目进度，提出“延长城市更新单元计划有效期”、“延长城市更新项目原有地价测算规定适用期限”、“促进城市更新工作提速提效”，以减少疫情对房企城市更新项目的影响，加快城市更新项目的推进。

与此同时，通知再度提及允许房企延期或分期缴交土地价款、缓解房企资金压力。

对于此次政策微调，深圳市住建局回应称，受新冠肺炎疫情影响，深圳房地产项目工地停工、工期延误严重影响项目施工进度，在建项目不能按时入市，一方面企业销售进度延后，面临资金和经营压力;该政策出台将加快形成商品房有效供应，有利于避免因疫情导致供应大幅减少进而引起市场波动，有利于维护深圳房地产市场稳定。

经营贷流入楼市，四部门联手打击

深圳贝壳研究院院长肖小平4月在“深圳楼市分析及未来展望会议”上介绍，深圳全市贷款购房比例90%左右，10%为一次性;平均贷款成数63.8%。杠杆高主要体现在抵押贷可能流入了楼市，小企业经营贷款最多，个人名下住宅或商务公寓，以公司法人名义申请就可以按市场价的70%贷出。

“房抵贷”是指借款人以自然人名下的房产作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款，初衷是解决中小微企业融资难的问题。但在楼市套利巨大的吸引下，经营贷被部分投资客用以低息贷款炒房。市场资金充裕，经营贷流入楼市，也被认为是2020年上半年深圳楼市热度飙升的重要原因之一。

4月20日，中国人民银行深圳中心支行货币信贷处发布通知，要求辖内各家银行紧急自查关于房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。

与此同时，深圳银保监局也成立了专项工作组，明确提出一系列监管要求，并部署开展全面自查和监督检查，引导银行合规开展信贷业务，防止经营贷资金违规流入房地产领域。

深圳市中小企业服务局也在4月20日发声称，将会同银保监部门加大对贷款贴息项目的审核力度，严防不符合贴息条件的贷款项目混入，骗取财政资金。

二手房跳空报价，主管部门要求下架

2020年3-4月份，二手房业主跳空报价的行为助推了深圳楼市年初的躁动行情。

据经济观察报报道，3月9日前，深圳顶级豪宅深圳湾1号，一套178平方米房源挂牌1.2亿元，单价达到67.4万元/平;而在3月9日后，这套房的挂牌价，一口气下降了6500万元。4月28日，在深圳链家内网上，该房源挂牌价是5500万元，单价仍高达30.9万元。尽管经历一次“腰斩式”调价，但依然远高于2019年10月13.9万元/平方米的均价。

深圳其他热点片区的豪宅盘也出现了二手房挂牌价大起大落的现象。有房产中介接受采访时称，他所接触的一部分业主，直接将放盘价抬高50万元，业主心理预期普遍较高。

监管随即而至。涨势凶猛的光明区率先开启楼市专项整治行动，光明区住建局对区域内的四个热点楼盘口头传达了6.3万元/平方米“指导价”。这是深圳房地产发展史上，官方第一次对房价给出具体的价格指导意见。

主管部门还向各大房地产中介机构传达一个要求：下架高价房源。与此同时，深圳市房地产中介协会将对部分热点楼盘进行监测和整理，未来定期分批公布异动楼盘名单，作为官方决策的参考依据。

“7·15新政” 从严调控深圳楼市

深圳楼市上半年的异动，最终引来了号称“史上最严”的“7·15”调控新政。