2025年：REITs牛市继续？
作者： 易强随着招商科创REIT在2024年底的上市，上市REITs（截至2025年1月6日）已经达到58只。其中，2024年上市的有29只，占比达到5成。
融资规模方面，2024年REITs首募规模646亿元，占到REITs首募总规模的39.61%。与2023年相比，增幅达到2.78倍。
二级市场上，REITs也备受资金追捧。中证REITs全收益指数2024年涨幅达到12.31%。
无论从何种角度看，2024年都是REITs的大年。
包括海通证券、光大证券、开源证券等在内，券商一致认为，2025年REITs将继续保持强势。供给端，常态化发行及审核关注事项指引的修订使得优质标的进一步扩容，需求侧，低利率及资产荒背景下，资金尤其机构资金对高股息资产的偏爱继续。
根据沪深交易所披露的项目数据，截至2025年1月6日，有16只REITs待上市，另有5只REITs待扩募。
上市REITs的跨年表现则是市场态度的佐证。2024年12月30日至2025年1月6日，中证REITs全收益指数涨幅2.89%，中证偏股基金及普通债基指数涨幅分别为-5.20%和0.27%。中证指数官网信息显示，截至1月6日，中证REITs全收益指数
那么，上市REITs的产品结构如何？未来的机会与风险在哪里？
REITs迎大年
2024年12月31日，招商科创REIT在上交所上市，首募规模9.60亿元。此前一周，即12月24日，中航易商仓储物流REIT成立，首募规模21.02亿元，上市时间未定。
上述两只REITs的底层资产项目类型分别属于产业园区和港口仓储物流。
根据东方财富Choice数据，已成立的59只REITs已经涵盖10种项目类型，其中，产业园区产品数量最多，有16只，其次是收费公路，有13只，港口仓储物流及消费基础设施各有7只，排在第三位。
其余6种项目类型是保障性租赁住房、新能源、发电、水利设施、污水处理、垃圾处理及生物质发电，前3种的产品数量分别是6只、5只、2只，后3种各有1只。
从首募规模来看，排在前三位的项目类型则是收费公路、产业园区和消费基础设施，分别为688亿元、259亿元及198亿元。港口仓储物流、新能源、保障性租赁住房、发电、污水处理、水利设施、垃圾处理及生物质发电等7种项目类型分别为154亿元、143亿元、94亿元、46亿元、19亿元、17亿元和13亿元。
从募资规模来看，2024年成立的29只REITs首募规模合计646亿元，占到全部REITs首募规模（1631亿元）的39.61%。与2023年171亿元的首募规模相比，增幅达到2.78倍。
在此之前，自首批REITs于2021年6月成立以来，2011年成立的REITs共计11只，首募规模合计364亿元，2022年及2023年成立的REITs分别是13只和6只，首募规模分别为419亿元和201亿元。
背后逻辑
2024年之所以成为REITs的大年，主要背景之一是债券市场利率中枢的下行，市场对高分红、低风险资产的配置需求提升。表现在市场行情上，中证红利及中证REITs全收益指数2024年涨幅皆为12.31%。
导致REITs在2024年大幅扩容的另一个主要背景是政策推动。按照海通证券的观点，这些政策主要来自三个时点。
其一是2024年2月证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确了其他投资方对于REITs的投资属于权益工具投资，会计准则的变动对机构配置REITs形成激励。
其二是2024年7月26日国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（下称“《通知》”），标志REITs全面进入常态化发行阶段。
上述《通知》明确了REITs项目的申报要求，将项目类型将由9类扩充至12类，新增的3类是文化旅游、水利及养老设施。此外，“符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础设施项目”也可以申报。
上述《通知》发布后，REITs的申报与发行节奏明显提速。
数据显示，2024年成立的29只REITs中，有18只成立于8月之后。而且，这18只REITs中，出现了此前没有的项目类型，比如银华绍兴原水水利REIT，其项目类型为水利设施，是上述《通知》新增3种项目类型之一。
值得一提的是，2024年成立的7只消费基础设施REITs也是此前没有的项目类型。
其三是2024年9月一系列政策组合拳的推出，对未来REITs运营修复形成利好。
除了上述三个时点，2024年4月证监会推出“5项资本市场对港合作措施”“将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通标的”，也被认为是打开了REITs估值水平的想象空间。
最新的政策是，2024年12月27日，沪深交易所同步修订了《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）》。
从内容上看，本次修订一方面明确了项目首发规模、收益性要求，新增附属及共用资产入池等有关要求，细化项目信披标准，规范资产评估及运营管理行为；另一方面明确了对产业园区等共五类资产的差异化要求，完善了大类资产核查标准体系，提高了信披核查针对性。
中信建投认为，上述指引的修订“标志着REITs监管渐趋完善，其在资产合规性、估值审慎性和运营管理规范性等方面要求细化趋严，符合监管抓牢REITs发行审核，持续压实REITs估值的一贯工作基调。”
机会与风险
对公募机构来说，REITs的扩容是完善其业务结构的机会。
根据东方财富Choice数据，工银瑞信、广发、易方达、银华及招商基金等5家基金公司在2024年成立了其第一只REITs。截至年底，招商旗下REITs已有3只，易方达及工银瑞信各有2只，广发、银华各有1只。
包括上述5家2024年新入场的基金公司在内，已经有22家公募机构成立了REITs，其中，华夏基金旗下有13只，中金基金有8只，中金、嘉实、华安、招商、上海国泰君安资管、华泰证券（上海）资管公司各有3只。
对投资者来说，REITs的扩容则意味着标的池的扩大，同时也意味着寻找机会及规避风险的难度的提升。
国泰君安认为，从供需两端来看，尽管2025年新增供给可能维持高位，但是，在广义资产荒的情况下，REITs的估值仍有望维持或抬升。相对于股债资产的风险收益比，REITs的配置价值也相对较高。另外，“随着经济工作会议定调，政策将不断细化落地，部分底层资产尤其是周期类底层资产有望出现弹性变化，有望带来超额收益。”
海通证券认为，在REITs扩容的背景下，投资者更应该关注其中的优质资产的配置机会，“对既有产品，关注基本面变动下的底层资产运营改善情况，保租房、消费地产等热门板块建议逢低配置。”
根据海通证券的测算，随着上市REITs的估值水平在2024年发生变动，其现金分派率都出现不同的调整。
基于205年1月3日的收盘价，在产业园类、消费地产、生态环保、能源、高速公路、仓储物流及保障房等7类上市REITs中，现金分派率（24年累积，年化）排在首位的产品依次是华夏合肥高新REIT、嘉实物美消费REIT、富国首创水务REIT、中航京能光伏REIT、浙商沪杭甬REIT、中金普洛斯REIT及国泰君安城投宽庭REIT，分别为5.49%、4.84%、7.23%、14.15%、12.65%、5.48%、3.33%。
招商证券表示，至少有7只上市REITs存在业绩对赌机制，比如嘉实物美消费REIT、华夏特变电工新能源REIT、博时津开产园REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、华泰南京建邺REIT、中金重庆两江REIT、招商科创REIT及中航易商仓储物流REIT等。条件触发时，这些REITs的原始权益人将通过扣减运营管理费等方式补偿REITs的可供分配金额。
华泰证券则提示投资者注意，2025年将有34只REITs将迎来解禁，其中24只为2024年新上市项目1年期限售投资人解禁、9只为2022年上市项目3年期限售关联方解禁、1只为2022年上市项目3年期限售投资人和关联方均解禁。