银行预期扭转关键期

10月20日，国家金融监管总局召开三季度银行业保险业数据信息新闻发布会，会议主要内容包括：1.银行业经营情况。截至三季度末，银行业金融机构总资产为409.8万亿元，同比增长9.5%。前三季度，人民币贷款新增19.75万亿元，同比多增1.58万亿元。前三季度重点领域和薄弱环节金融服务不断加强。一是信贷投放保持合理充裕。前三季度，普惠型小微企业贷款新增4.8万亿元，同比多增9754亿元。民营企业贷款新增6.7万亿元，同比多增6836亿元。二是服务方式持续优化。三季度末，企业类中长期贷款同比增长17%，企业类信用贷款同比增长21.8%，循环贷款余额同比增长24.3%，均高于各项贷款平均增速。普惠型小微企业贷款平均利率同比下降0.47个百分点，民营企业贷款平均利率同比下降0.32个百分点。

与此同时，银行资产质量保持稳健。截至三季度末，银行业金融机构不良贷款余额4万亿元，较年初增加1832亿元。不良贷款率为1.65%。商业银行逾期90天以上贷款与不良贷款比例为87.5%，保持在较低水平。银行保险机构的流动性总体保持平稳，商业银行流动性覆盖率 为143.5%。初步统计，三季度末，商业银行累计实现净利润1.9万亿元，按照可比口径计算，同比增长1.6%。商业银行贷款损失准备余额增加5632亿元，拨备覆盖率为207.9%，持续保持较高水平。商业银行资本充足率为14.66%。

房地产方面，会同相关部门优化房地产政策，合理优化首付比例和贷款利率要求，明确将“认房不认贷” 纳入“一城一策”工具箱，更好地满足刚性和改善性住房需求。同时，稳妥降低存量首套房贷利率，目前绝大部分贷款已调整到位，有效缓解居民房贷支出压力。指导银行保险机构落实“金融十六条”，满足房企合理融资需求。前三季度，银行累计发放房地产开发贷款2.4万亿元。截至三季度末，房地产开发贷款展期余额同比增长183%，商业银行开立保函置换预售监管资金余额同比增长80%。

总体来看，随着房地产和利率政策的密集投放，当前正处于把握银行业预期扭转的关键期。

银行涉房资产逐渐好转

上半年，上市银行净利润保持韧性增长。42家上市银行上半年实现营业收入2.95万亿元，同比增速为0.5%，增速较一季度回落 0.91个百分点，其中，国有大行、股份制银行、城商行、农商行营收同比增速分别为1.41%、-2.71%、4.05%、3.3%，增速较一季度分别变动-1.55个百分点、0.18个百分点、0.07个百分点、-0.19个百分点，城商行板块增速继续领跑同业。

其他非息收入是营收增长的最主要支撑项。具体到营收结构，上半年，在净息差拖累下，上市银行净利息收入同比下降1.41%，降幅较一季度有所收窄；在财富管理业务的拖累下，中间业务继续承压，手续费及佣金净收入同比下降3.61%，降幅较一季度收窄0.63个百分点，上半年债市估值修复，上市银行其他非息收入同比增速达21.84%，是营收增长的最主要支撑项。

拨备反哺推动净利润增长提速。上半年，42家上市银行实现归母净利润1.09万亿元，同比增速为3.45%，增速较一季度提升1.08个百分点。拨备反哺是净利润增长提速的最主要原因。上半年，由于贷款增长放缓、资产质量平稳，上市银行整体拨备计提力度有所减轻，信用减值损失同比下降8.1%，降幅较一季度扩大2.1个百分点，对净利润增长贡献度提升。

分板块来看，国有大行、股份制银行、城商行、农商行上半年归母净利润同比增速分 别增长1.35个百分点、0.47个百分点、0.03个百分点、2.06个百分点至 2.58%、1.96%、11.76%、13.91%，农商行改善幅度最大，同时也是归母净利润增长最快的板块。

江浙川区域性优质中小银行继续领跑。从个股来看，上半年有6家银行实现20%以上的净利润增长，依次是江苏银行、杭州银行、成都银行、苏州银行和常熟银行，其增速分别为27.2%、26.29%、25.1%、21%和20.68%，均位于具有区位优势的江苏、浙江、四川地区，经济强韧的区位优势、贷款需求高景气、资产质量优异、信用成本低均是净利润增长的重要动力。

城商行ROE维持板块间最高水平。上半年，上市银行年化后平均ROE为12.25%，同比下降0.03个百分点，分板块来看，国有大行、股份制银行、城商行、农商行年化后平均ROE分别为11.25%、10.82%、13.44%和11.5%，城商行ROE维持板块间最高水平。从个股来看，上半年，成都银行、杭州银行、江苏银行、招商银行和南京银行ROE领跑同业，分别为19.08%、18.66%、18.2%、17.55%和16.28%。

另一方面，随着地产政策的不断升温，银行涉房资产有望受益。

自2021年以来，政府对房地产的调控逐渐趋紧，政府推出了限购、限售、调整土地供应等多项楼市调控政策，房地产市场有所降温，市场情绪也受到影响。2022年，受疫情冲击与停贷风波的影响，房地产市场销售低迷，行业信用风险加速暴露，市场信心下降，销售端、融资端和投资端均呈现大幅下跌的趋势。2023年以来，中央及地方就房地产市场密切表态，并积极优化政策支持房地产市场平稳健康发展，尽管如此，当前房地产市场仍面临购房者信心不足、房企资金压力较大等挑战，修复之路或仍有波折。

2023年一季度积压需求释放，楼市一度走出“小阳春”行情，一季度末，商品房销售额累计同比扭负为正。二季度，购房需求基本释放完毕，楼市缺乏新的增 长点支撑持续的回暖状态，市场活跃度明显下降，销售数据又回落至下降区间。1-8 月，商品房销售面积与销售额累计同比增速为-7.10%和-3.20%，虽然累计销售仍呈现同比下降，但降幅相较2022年已经显著收窄，8月单月销售环比出现好转迹象。

在各地纷纷优化房地产调控政策的背景下， 银行房地产规模和资产质量层面均有望受益。

2023年以来，尽管各部门陆续出台房企融资支持政策，但由于销售数据尚未明显改善，市场信心不足，整体融资环境较为低迷，房企资金流动性存在较大压力。数据显示，上半年，金融机构流向房地产行业的贷款同比仅增长0.5%，增速创历史新低。自2022年 2月起至2023年8月，房地产开发企业到位资金已连续18个月累计同比下滑，8月末，房地产开发企业资金总来源累计同比下降12.9%，跌幅扩大1.7个百分点，其中，国内贷款累计降幅继续走阔至12.9%，整体看房地产市场的资金流动性在持续减弱。

8月，房地产开发投资累计完成额为7.69万亿元，同比增速为-8.8%，降幅较1-7 月扩大0.3个百分点，已连续16个月负增长。受到二季度楼市走弱、碧桂园等龙头房企信用风险事件爆发的影响，房企投资意愿有所回落，房屋新开工、施工面积累计同比下降24.4%和7.1%，竣工面积同比增长19.2%，显示“保交楼”工作高效稳步推进。

进入2023年，中央明确房地产行业支柱地位，建立实施房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求。各部委积极响应中央要求，采取多项举措稳定房地产市场，各地纷纷优化房地产调控政策，在此背景下，银行房地产规模层面、资产质量层面均有望受益。

按揭贷款有望企稳复苏

上半年，上市银行房地产贷款占比创阶段新低。近年来，上市银行房地产贷款投放力度持续减弱，公司与个人房地产贷款的占比持续下行。具体来看，在对公端房地产贷款方面，2022年上半年对公端房地产贷款增速降至近六年低点0.55%，在政策不断发力下，2023年上半年房地产贷款增长有所恢复，同比增速回升至6.4%，但房地产贷款在贷款总额和对公贷款的占比继续压降，截至6月末占比分别降至5.4%和9.33%。

在个人住房贷款方面，由于购房需求疲软，叠加客户提前还款增加，上市银行个人贷款规模同比增速由2020年开始持续下行，2023年上半年增速转正为负，同比下降0.08%，在个人贷款与贷款总额占比分别降至60.2%和22.56%，创阶段新低。

在此背景下，刺激购房需求政策接续落地。7月24日，中共中央政治局召开会议，提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，明确了稳楼市的基调。9月以来，全国大中小城市陆续的“因城施策”政策密集发布，包括对特定人群购房给予贷款额度、税费等方面的优惠或进行购房补贴；提高公积金贷款额度及放宽公积金提取；部分城市积极开展向外推介商品房及举办购房活动促进本地楼市销售；落实认房不认贷及降低首套房、二套房首付及贷款利率；取消限购、指导参考价松动；对港澳台居民购房限制放宽；银行房地产贷款集中度管理执行有所松动等等。积极配合高层的优化调整政策，并迅速落地执行，极力在“金九银十”传统销售旺季发力带动楼市销售的回升。

展望未来，银行业住房贷款规模层面有望在以下两个方面受益于上述房地产政策：

第一，提前还贷现象有望减少。按揭贷款对于银行业来说是相对优质的资产，其贷款利 率不受市场波动的影响，可为银行带来稳定的利息收入。2023年以来，在央行的货币政策调控下，房贷利率整体呈现下行趋势，首套房贷利率进入“3时代”，存量与新发放贷 款利差不断走扩，催生了居民提前还贷行为，银行面临按揭贷款“缩水”的压力。央行降首付比、降二套房利率下限、降存量房利率“三管齐下”，将切实减轻居民负担，有望减少提前还贷现象和违规转贷行为，维稳银行按揭贷款规模，同时还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。我们预计此项措施的效应将持续发挥，并逐渐惠及整个经济运行。

第二，按揭贷款有望企稳复苏。推动“认房不认贷”、降低存量首套住房贷款利率、优化限购等政策为银行按揭贷款需求的复苏提供了积极的政策环境。具体来看，2023年6月末，个人住房贷款加权平均利率创历史新低4.11%，首套平均房贷利率降至3.9%，购房成本显著降低。除此以外，继南京、武汉等二线城市全面放松限购政策后，广州也进行限购松绑。过去调控政策严厉的一线城市及部分热点城市，9月楼市成交及氛围改善相对更明显。

根据中指数据CREIS显示，近期持续的房地产优化政策落地，一线城市居民购房意愿均有所提升；同时居民对房价预期也出现改善。预计随着房地产优化政策持续叠加及发酵，居民购房信心将逐步恢复，并进一步助力合理住房消费需求的释放，提振新增住房按揭贷款需求。

另一方面，在银行资产质量层面，房地产风险有望逐步缓释。部分上市银行2023年上半年的房地产贷款不良率有所抬升。受房地产销售低迷、部分房地产企业信用风险暴露的影响，上市银行资产质量引发投资者的担忧。截至6月末，已披露的上市银行房地产业不良贷款余额共计2854.01亿元，较2022年年末增加253.23亿元，同比增速为46.51%，增速有所放缓；其中，国有大行与股份制银行的房地产不良贷款占比分别为71.96%和24.2%，新增不良贷款占比分别为30.12%和66.99%，股份制银行在上半年的不良生成规模更大。具体来看，上半年有15家银行房地产不良率上行，11家银行按揭贷款不良率有所抬升。

实际上，投资者不必对涉房资产风险过度焦虑。原因如下：一是房地产风险敞口可控。上市银行对公房地产贷款在总贷款占比不足6%，并且此类贷款一般具有抵押物保障，银行会定期对发放的房地产贷款进行跟踪管理和风险评估，密切关注市场动态和借款人的还款情况，若发现任何风险迹象，银行会及时采取措施来降低风险，故信用风险敞口可控。

二是各银行已针对性充分计提拨备。2023年6月末，上市银行加权平均拨备覆盖率已提升至246.12%，安全垫继续增厚，将有效防范化解房地产潜在风险。

三是政策层面大力支持房地产领域化风险。2023年以来，政策层面适时调整优化房地 产政策，从延期房地产“金融16条”有关政策适用期限、推动房企纾困专项再贷款和租赁住房贷款支持计划等方面进行“化风险”，促进房地产市场平稳健康发展。在相关利好政策的支持下，预计房地产企业流动性紧张情况将有所缓解，利好银行资产质量改善，拨备计提压力的减轻将助推银行利润实现平稳增长。