房地产金融政策压力测试

2021年，上市银行总体不良率持续改善。截至2021年6月末，A股41家上市银行的合计不良贷款金额约为1.77万亿元，尽管金额小幅上行，但不良率降低至1.41%，比2020年年末下行7BP。不良率的改善主要得益于2020年疫情后银行大力处置问题资产，包括充分暴露不良并收回、核销、转出等。同时，疫情后银行的贷款规模高速增长以支持实体经济，所以分母端的加速扩张也造成不良率下行。

但房地产对公贷款不良明显“双升”，拖累资产质量。与总体资产质量形成鲜明反差的是，房地产对公贷款质量明显恶化。统计完整披露房地产贷款数据的26家上市银行的数据可知，房地产对公不良贷款率从2018年年末的0.93%上升至2021年6月末的1.77%，合计不良贷款金额则上升至1082亿元，拖累总体资产质量。

银行资产质量受房贷影响小

近期以来，市场对于房地产领域相关风险有一定程度的担忧，那么，上市银行房地产风险敞口究竟如何？从披露相关数据的上市银行上半年情况来看，可能涉及房地产领域的相关风险敞口为两个方面：一是狭义敞口（贷款）：对公房地产贷款共计7.89万亿元，占总贷款比重的6.65%，以及零售按揭贷款共计32.65万亿元，占总贷款比重约为27.56%，两者合计占总贷款、总资产的比重约为34.2%、18.4%;二是广义敞口（含表内外非标）：1.表内非标投资中或有部分资金流向了房地产领域，上半年上市银行非标投资金额共计5.62万亿元，占总资产的比重约为2.55%，其中，国有大行、股份制银行、农商行非标投资占比较低，分别为0.68%、4.86%、3.40%，而城商行占比相对较高，达到10.22%;2.表外理财中或也有一定资金通过非标投资流向了房地产领域。上市银行目前披露的数据有限，而上半年理财协会数据显示理财资金中投向非标的规模约为3.75万亿元，约等于商业银行总资产（3.5万亿元）的1.1%。

值得注意的是，非标投资并非所有资金都投向房地产，一般银行资产投向的风险偏好比较一致，如果某家银行信贷业务中地产相关占比较高，那么非标投资中相关业务的占比也往往相对更高。此外，一般而言，非标项目的统计口径为金融投资中底层资产为信托、资管、理财、类信贷（或票据）、未明确归类的权益类投资、ABS的部分，经过多年的监管调整，很多产品的实际投向为标准化的债券类资产。且项目类非标产品的投向除了地产以外，还包括基建等。

图1：房地产贷款增速较人民币贷款总增速继续走低

图2：2020年以来房地产贷款占比已经开始下行

从信用风险的角度来看，按揭贷款具有强抵押和相对分散的特征，风险有限，上市银行按揭贷款不良率基本在0.5%以下，因此，需要关注的房地产信用风险主要是对公房地产贷款及表内外非标。

数据显示，上半年，老16家上市银行对公房地产贷款不良率为1.8%，相比2020年提升0.41个百分点。最近两年，银行报表显示房地产不良率有所提升，这一方面是由房地产政策相对收紧、房企经营压力加大所致;另一方面也有银行主动加大表外资产转表内力度（部分确认为不良并消化）、不良贷款确认标准趋严（上半年上市银行不良/逾期已达到104%）的因素。

分具体银行来看，国有大行中，工商银行房地产对公不良贷款明显“双升”，2021年6 月末不良率升至4.29%;股份制银行中，多家银行的房地产对公不良贷款均明显“双升”，招商银行、浦发银行不良率分别从2020年年末的0.3%、2.07%上升至2021年6月末的1.07%、3.03%;城商行和农商行中，重庆银行调整房地产贷款策略，规模收缩后，6月末不良率比2020年年末大幅上升2.4个百分点至6.28%;渝农商行6月末不良率也升至6.18%，2020年为零不良，风险暴露源于个别房地产公司流动性紧张。

个人住房贷款历来是银行不良率最低的优质信贷资产，虽然疫情后不良率小幅上升（部分居民收入波动导致），但总体仍然保持优异，与对公房地产贷款的资产质量差别明显。以完整披露数据的18家上市银行为例，近5年不良率中枢基本维持在0.3%，截至2021年6月末，合计不良贷款金额为709亿元，不良率仅为0.29%，比2020年年末实现“双降”，多数样本银行的个人住房贷款不良率也都回落或保持低位。基于此，对个人住房贷款的资产质量无须担忧，房地产贷款的风险敞口主要集中在对公贷款。

“房住不炒”导向下地产公司风险暴露，2021年以来，房地产市场外部环境压力明显增加，尤其高负债率的激进型房地产公司经营困难，公开市场中涉及房地产企业的债务违约也频繁发生。对于银行而言，部分陷入债务违约的房地产公司现金流承压，影响贷款本息偿还（诸如华夏幸福、蓝光发展等大型房地产公司），同时从贷后管理的角度，银行也会主动将有潜在风险的房地产公司贷款纳入关注类或不良贷款的口径。因此，房地产对公贷款的不良“双升”是必然情形。

“两道红线”严格限制房地产贷款投放，增加房地产企业的融资压力。2020年12月31日，央行及银保监会重磅发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，政策设定了银行“个人住房贷款占比”和“房地产贷款占比”两个指标（即“两道红线”），上限按照不同银行类型划分为5档。政策发布时，很多主流银行的存量房贷占比已经超标，所以必须逐年压降比例。虽然监管层对超标银行给予了2年或4年的调整过渡期，但相关银行仍需要降低每年新投放贷款中的房贷额度。对于房地产公司而言，如果银行房地产贷款集中度受限，新增贷款额度不足，则新增融资的难度就更大，而且融资条件收紧的市场预期形成后，各家银行发放贷款也会更审慎，进一步加大房地产公司的现金流压力，影响资产质量。

截至2021年6月末，人民币贷款同比增速为12.3%，但房地产总贷款的同比增速已降至9.5%，显著低于贷款增速，收紧政策的效果很明显。在房地产贷款中，主要是企业端的开发贷大幅降速，因为居民端的按揭贷款同比增长13%，增速依然略高于人民币贷款，这可能源于上半年房地产销售火热。但从趋势来看，住房按揭贷款的增速也在走低，6月末的同比增速比3月末已明显收窄1.5个百分点。从更直观的存量贷款余额占比来看，6月末房地产总贷款占比已降至27.4%，比年初下降1.3个百分点，其中住房按揭贷款的占比也比年初下降了0.2个百分点至19.7%。显而易见，房贷同比增速明显走低，占比也开始下行。

图3：上市银行的个人住房贷款占比仍保持高位

图4：上市银行的对公房地产贷款占比开始明显回落

在41家A股上市银行中，剔除3家数据披露不完整的银行，截至6月末，个人住房贷款占比超标的银行为13家，其中4家为大型银行、3家为中型银行、5家为小型银行、1家为县域农商行。由于个人住房贷款是银行多年以来的核心零售贷款产品，所以各类银行都存在超标案例，尤其是股份制银行的代表招商银行、兴业银行，城商行的代表成都银行，超标压力比较明显。对于少数几家个人住房贷款存量占比很低的银行，例如平安银行、宁波银行、浙商银行等，虽然指标的额度非常充足，但考虑监管窗口指导的约束，同样无法大规模增加房贷，只是在低基数基础上有一定的环比高增长空间。总体来看，个人住房贷款的额度仍处于严格管控的状态，短期内居民购房的贷款放款节奏仍然会非常缓慢。

从全口径来看，截至6月末，41家A股上市银行中，有11家银行房地产贷款（个人住房贷款+对公房地产贷款）占比超标;而且，对于多数国有大行、股份制银行、城商行而言，房地产对公贷款的占比基本都落在4%-10%区间，从总量来看，房地产对公贷款本身对 银行信贷业务的影响是有限的。

截至2021年6月末，41家上市银行的对公房地产贷款占比为6.35%，低于银行业整体的7.7%。尽管对公房地产贷款的资产质量恶化，但由于贷款总量占比有限，对上市银行的总体资产质量影响非常有限。个人住房贷款方面，上市银行的占比居高不下，因为2021年上半年住房按揭贷款仍然实现可观增长，截至6月末占比为26.1%。不过，由于个人住房贷款的资产质量仍然比较优异，对商业银行的资产质量影响也非常有限。

以26家数据完整的上市银行为样本，截至 2021年6月末，总不良贷款中7.2%为房地产对公贷款，其实对于多数银行，房地产对公贷款对不良的贡献并不高，房地产不良贷款对总资产质量的影响有限。

具体来看，上海银行、杭州银行的房地产对公不良贷款占比高达33.5%、20.7%，主要因为这两家银行总体资产质量优异，不良金额很低，所以房地产对公贷款成为不良的主要源头。浦发银行、中信银行、重庆银行、贵阳银行的房地产对公不良贷款占总不良贷款比例也达到13.5%、13.1%、19.5%、22.1%，这批银行的资产质量受房地产拖累比较明显。郑州银行、青农商行的房地产对公不良贷款贡献比例也比较高，主要是本身房地产贷款占比明显高于同业，同时资产质量也不算优秀。

从影响弹性角度来看，假设如果下半年样本银行的房地产对公不良贷款总金额进一步增加50%，同时保守假设2021年年末总贷款相比6月末增长3%，则对总不良率的边际提高幅度仅为1BP，即便极端假设下，房地产对公不良贷款总金额翻番，对总不良率的边际提高幅度也只有6BP。基于此判断，房地产对公贷款对银行总体资产质量的影响是可控的。

关注需求和供给预期变化

中泰证券认为，房企债务风险对房地产的影响，主要体现在需求和供给两个方面，尤其是需求和供给预期变化带来的链条式传导，值得市场重点关注。

从需求端来看，量缩价跌体现的是需求层面的快速下行。从全国商品房成交角度来看，2021年6月后市场快速下行，除了供给端持续收缩的影响以外，购房需求同时在快速恶化。从现象上来看，全国商品房销售额快速回落。同时，房企开盘去化率整体有所下行，反映市场有效购房需求回落明显。从数据上来看，全国商品房7月、8月销售面积同 比增速快速转负，8月单月销售面积同比下滑15.6%，即使考虑到2020年疫情影响的因素，销售面积前低后高，刨除掉基准期因素，与2019年同期对比的年化复合增速为-2%，相比2021年前5个月8%以上的单月年化增速，仍旧回落明显。