园区运营，选址先行

众所周知，上海产业园区市场承载了众多高质量产业的创新发展。经济发展的结构性转型，驱动高科技属性行业快速发展，使园区的产业聚集效应愈发加剧，科创氛围日益浓厚，吸引众多高端科研行业或战略新兴产业企业入驻。

当下，上海产业园区市场正迎来新一轮供应放量，针对目前市场，更多企业租户考虑抓住大供应及租金下行的窗口期，进行搬迁升级。现有项目如何保持竞争力，未来项目如何脱颖而出，园区经营者从企业租户需求角度出发的产业思维将起到决定性的作用。

长期来看，随着产业园区内产业链愈加完整、产业类型不断拓展，各产业的生产要素愈发丰富，企业需求将显现更多全新视角。产业园区物业作为承接租户需求的重要空间载体，其成熟化、专业化的发展同样需要产业思维的驱动。

在过去两年中，上海五大产业：集成电路、生命科学、人工智能、新能源汽车以及游戏，已经成为擎动上海产业园区租赁需求的主要来源。作为上海三大先导产业，集成电路、生物医药和人工智能并在创新发展的战略转型中逐步释放市场需求，已经发展成为上海产业园区内的支柱产业，展现出引领全国的行业优势和发展动力。同时，新能源汽车产业凭借其丰富的产业“长链”，以及游戏产业展现出的巨大终端市场需求及其行业复合潜力，已成为上海产业园区的新兴需求动力。过去两年中这五大行业在上海产业园区内的新增租赁需求达到近70%。

园区企业选址要素

我们通过对上海五大行业的企业进行抽样调研，发现企业对于区位选址的考量正在不断拓展。传统选址因素如租金成本、交通可及性等继续受到绝大多数企业的重视，是产业园区企业的共性需求。在当前市场环境下，企业对于租金成本的敏感度有所上升，是其降本增效的关键一环。

作为传统选址因素，租金成本的关注度上升明显，成为企业最为关注的选址因素。

同时，产业及企业策略型选址因素在目前企业的选址过程中愈发被重视，其中，配套设施（人才公寓、生活服务等）、企业品牌形象以及人才资源是提升最为显著的三个选址因素。

当前产业园区企业已不仅仅满足于简单的餐饮配套，他们希望所在区域配备有人才公寓以及更多的生活服务设施来满足员工的衣食住行，提高员工与企业之间的黏性。

更多的企业意识到区位选址和物业选择对于企业品牌形象的增益，例如入驻板块的产业成熟度对人才吸引有所助益。人才是第一资源，尤其是对于产业园区企业，研发作为其核心竞争力，需要大量优质的人才资源。同时，浓厚的科研氛围能够为企业提供更多的合作渠道和交流机会。

值得注意的是，随着科技进步，行业发展愈发细分化专业化。不同企业根据其产业属性特性，对于各选址因素的侧重程度出现分化。

生命科学企业租户尤其重视选址对其获取高精尖人才的可及性。调研结果显示，超过40%的生命科学企业租户对人才资源的可及性重视度在提升。对于集成电路及人工智能企业而言，除人才资源以外，科研氛围及政策补贴也是其极为重视的选址因素。新能源汽车企业因其产品研发及测试均对物业参数有额外需求，交房标准对于该类企业的重要性尤为显著。游戏企业同样需要吸引游戏开发人才，交通的便捷程度则对于该类企业较为敏感，同时出于机房、电量及用电稳定性的需要，交房标准也成为其较为关注的因素之一。

为适配企业的需求改变，园区业主在招商引资和项目运营上需不断提升，以搭建适配产业发展的平台，聚集高新科技行业所需的生产要素，从企业租户角度改善资管服务的质量。简而言之，园区经营者需拓展提升其产业思维，服务于高科技属性租户的快速发展，以此筑巢引凤，在市场竞争中脱颖而出。

物业服务的精细化升级

企业租户在物业载体的细节选择上也愈发体现出匹配企业经营发展的强烈意愿。在园区项目选择上，调查问卷结果显示，就物业条件而言，除园区硬件及满足研发条件等硬性指标外，企业对物业的自主性和灵活性愈加重视。接近40%的受访者希望有拎包入驻的机会；独栋物业的需求在受访企业中占比同样接近40%，空间私密性较强的物业能为企业研发经营及数据安全上提供更多保障。

未来短期供应集中交付的环境下，现有项目的硬件品质或将面临竞争加剧的风险。问卷结果显示，停车位数量是企业租户普遍认为所承租园区最需要提升的硬件条件，超过50%的受访企业租户不满足于目前所在项目的停车位数量。其他硬件品质方面，有近30%的企业租户反映所在物业屋顶或外立面漏水及洗手间配比不足。超过20%的企业租户反映空调设施陈旧，电力无法扩容以及充电桩设备不足。

适度改善硬件设施及物业条件，以满足租户的迫切需求，是存量项目持有者在大供应环境下提高竞争力的有效方式，也是未来园区项目开发者在设计和建设过程中需要关注的重要方面。

除企业租户在硬件品质上的基本诉求外，园区持有者须在物业交付条件上融入产业视角，适度考虑不同行业对物业的不同需求。无论是办公功能还是研发功能，不同产业租户对于硬件品质的需求显现出更多行业特性，在需要研发空间的行业中特性需求尤为显著。

为满足研发需求，物业品质的适配性或将成为直接决定租户的选址结果的因素。产业园区项目在承重、层高、供电等具体参数上能最大程度满足快速发展的行业需求，这类园区项目将更加受到拥有研发测试功能的企业的青睐。

配套设施全面升级

园区配套设施历来是企业租户选址的重要考量指标，园区运营者在配套方面的提升将有效提高租户满意度以及企业租户的黏性。尤其是周边餐饮设施，超过85%的受访企业租户希望所在产业园区能够提供配套餐饮。此外，超过60%的租户认为园区内应设有便利店或超市相关配套以满足员工日常生活需要。

除基本诉求外，产业园区租户愈发重视员工生活品质，超过50%的企业租户希望园区提供交通接驳班车以方便员工通勤，另有超过50%的受访企业期待承租项目能将健身房纳入配套设施。

在园区服务上，物业管理仍是目前企业最为看重的因素，同时，企业对业主提供的其他服务，尤其是为企业经营发展提供便利的服务，越来越重视。51%的受访企业希望业主能为其提供政策指导、人才落户协助等服务，45%的受访者希望园区业主能在研发环节的特殊要求（包括废水处理、气体配送等）上提供相应的协助。另有32%的企业对园区业主培育创新氛围，提供行业间交流机会有更多期待。

产业园区经营者所提供的资管服务在租户选址过程中正占据越来越大的比重。企业租户希望通过园区运营方的资管服务得到更多元的产业发展资源。此次调研中，有近半数企业希望园区经营者提供包括与政府沟通、组织行业交流等方面在内的附加服务。资管服务已不再局限于物业管理，园区经营者的产业服务是否能为入驻企业租户提供丰富的产业资源将成为未来产业园区的核心竞争力。

然而，此次调研结果显示，对于物业管理和产业服务，企业租户需求及园区业主投入意愿上出现了一定程度的错配：43%的企业认为产业服务对于其选址考量十分重要，但仅有23%的园区业主表示愿意增加对其投入；目前大部分园区业主仍将目光锁定在对传统物管服务的投入上，该比例高达77%。

短期内，物业管理的提升可以使得企业租户的入驻体验有所提升，保持项目的竞争力。然而，随着宏观产业更为复合多元的发展演进，企业租户将更迭出更庞大的产业需求，届时，产业服务将成为项目运营中至关重要的一部分。

总之，尽管上海产业园区历经多年发展，在物业品质等各方面都有显著提升。然而，越来越多的企业从发展适配性的角度考虑物业选址，园区业主需要拓宽园区招商及运营的思路，在物业条件和资管服务双通道上，升级现有产业思维。

物业条件在满足企业基本办公经营需求的同时，需要进一步考虑租户所涉及行业的特性需求。另一方面，产业园区运营方在产业升级发展的宏观环境中，对企业租户的服务须有全方位的提升，为企业经营提供更多资源和便利。