房价上涨的影响因素分析及解决对策

摘 要：文章基于对房地产市场形势的判断与认识，对房地产价格上涨的原因进行了分析，并从稳定控制土地价格、降低房地产业的金融支持力度、严打炒房投机、健全现有住房保障体系等四个方面提出了相关的政策建议。

关键词：房价； 上涨； 影响因素； 解决对策

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1006-3315（2014）06-123-001

作为国民经济新的增长点和消费热点，房地产的支柱性产业地位逐渐确立。伴随着住房市场的快速发展，住房价格不断上升，出现了过度上涨的现象。特别是近几年，房价的快速攀升已经引起了政府、企业、专家学者、媒体舆论以及普通百姓的高度关注。

一、房价上涨的影响因素分析

1.需求因素

（1）城市化比率由2000年的30%增加到2020年的50%。预计到2020年，我国城市需要增加住宅面积50亿平方米。因此在相当长的时期内，我国的房地产市场的主流是需求占主导地位。（2）随着城市化进程的加速，城市人口日益增长，房地产供需缺口很大，推动了房价的上涨。（3）大中城市在普遍扩展新区的同时，对旧城的改造的力度不断加大，一些地方政府为了从土地收益中筹集大量城市建设资金，盲目的大拆大建，抬高了土地和房地产市场的价格，而且带来了大量被动性住房需求[3]。（4）中国人有买房置业的传统，人们通常会将自己有限的剩余置换为土地、住宅等有形可见的资产。家庭户数的增加，也即意味着对住房需求的增加。

2.成本因素

（1）土地成本刚性上升。土地资源的有限性、稀缺性和不可再生性，土地的供给从长期看几乎是没有弹性的，相反，土地的需求则由于人口的增长、城市的扩展和经济的增长处于不断的扩张之中，土地价格出现刚性的趋势。（2）建材成本从2003年至2013年上升了60%，如果将这部分成本转化在房价之中，它相当于房地产开发成本上升了10%左右。（3）近年来，房地产的宣传成本和销售成本不断上升，各种各样的宣传成本和广告成本最终都将打入房价之中，由消费者来承担。

3.银行信贷

中国房地产开发和住房融资渠道单一，主要以银行信贷资金为主，银行对房地产的支持由过去的单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面的支持。随着房价的不断上涨，房地产开发越来越热，势必会给我国的金融机构带来系统性风险。商业银行过度依赖房地产贷款获取利润，银行信贷资金大量进入房地产市场，房地产市场的投资过热、房价快速飙升自然无法遏制。另外，银行对于个人住房市场的竞争进一步加剧，各家银行为了争夺市场份额，也正在让大量的银行信贷资金流入个人住房市场。这样，助推了房价进一步加速。

4.投机炒房

（1）全国范围内投机性购房的升温，社会游资大量进入房地产市场，投机行为大量的增加，进一步加大短期住房需求，促使房价又更进一步上涨，另外炒房团体助推了房价的上涨，其出现也造成了一部分房市的虚假需求，又进一步助推了房价的上涨。

5.外资购房

近几年我国房地产市场的透明度逐渐加强，从而吸引了大量外资进入我国房地产市场，同时外资对于人民币的升值预期也造成更多的“热钱”注入。外资大规模的参与国内房地产行业，在一定程度上加剧了房地产市场的结构性失衡和资产泡沫，影响了国家对货币信贷和房地产市场的调控效果，在一定程度上推动了房价的上涨，并加大了金融风险。

二、调整我国住房价格回归正常的建议

1.稳定控制土地价格

首先应该把开发商品房的面积、套型、户数、开发时间等因素都纳入到商品房用地出让的“招、拍、挂”制度安排之中，更要进一步加强商品房开发用地的监管力度，防止房地产开发商囤积土地，炒买炒卖土地或以公司转让为名变相炒买炒卖土地。

其次要建立城市地价管理机制和城市土地储备制度。基准地价是地价管理的重要基础，必须严格执行基准地价的定期更新和公布制度，严格执行城市土地定级规程和土地估价规程，科学的开展基准地价更新和土地定级的修订工作。

2.降低房地产业的金融支持力度

（1）按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者攫取性的贷款。对发放的贷款实行全过程动态监控。运用利率杠杆，调整楼房开发结构。要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效化解金融风险的机制。（2）推行二套房高首付制度，提高以家庭为单位的第二套（含）以上住房贷款的首付款比例，同时严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。

3.严打炒房投机

首先严格商品房销售管理，未领取商品房预售许可证的房地产开发项目，房地产开发企业，不得以任何方式进行销售；公示商品房房源信息；禁止炒房买号，实行实名制；其次对于过剩的资本流动性，可以通过金融理财产品创新、放宽企业和居民海外直接投资的管理来拓宽投资渠道；加强外汇流入监管，严防海外投机资金进入我国资产市场；另外就是相关部门要加强对各地落实规范房地产外资准入和管理政策的指导和监督检查。

4.健全现有住房保障体系

（1）完善政府廉租房与租房补贴政策，建立“以财政为主，多渠道筹集资金”的方式；要明晰廉租住房标准。（2）完善与调整经济适用房政策，要充分发挥经济适用住房的市场调控功能；保持经济适用住房的适度发展规模；进一步完善经济适用住房配套措施；在供应市场化和保障多元化方面努力创新。（3）有关部门应当积极地扩大住房公积金的覆盖面，要把它扩大到非全民所有制单位。

房价上涨是诸多因素共同作用的结果，目前我国的住房市场正处于一个特殊的历史发展阶段，影响房价的因素和作用是错综复杂的，促使房价回归理性也不是一蹴而就的事情。调整房价回归正常的对策建议，仍需要不断探索。

参考文献：

[1]中国统计年鉴编委会.1998年～2012年中国统计年鉴，中国统计出版社

[2]周俊，刘巍，曹德金.房价地价上涨研究[J]现代商贸工业，2009（09）

[3]刘峻岭.房地产泡沫经济分析[J]安徽建筑，2008（06）

[4]王蕊，赵晓康.试析我国住房价格的合理性[J]中国统计，2009（12）

[5]龚旭云.城镇居民对住房价格承受力研究[J]中国国情国力，2009（08）