集体土地使用权抵押的若干问题解析

摘要：集体土地使用权因受国家政策的限制，在流通、抵押等方面要遵守特别的规定，本文从集体土地使用权抵押的范围、抵押时的价格评估、程序以及抵押权的实现四个方面对集体土地抵押进行了阐述。

关键词：集体土地；抵押；问题；解析

中图分类号：D922.3　文献标识码：A　文章编号：1006-3315(2008)08-109-01

土地使用权抵押是土地使用制度改革和市场经济条件下促进经济健康发展的重要手段，它是指土地使用者为保证自己或第三人债务的履行，将土地使用权不移交债权人而只作为担保的行为。通过土地使用权抵押，抵押人不仅盘活了土地资产，融通资金为发展生产提供了有效途径，而且为金融部门贷款安全回收提供了可靠的保障。本文拟就集体土地使用权抵押时所涉及到的几个问题作一解析。

一、集体土地使用权抵押的范围

我国实行土地社会主义公有制，国家法律确认社会主义土地公有制有两种形式，即全民所有制和劳动群众集体所有制。实际上，国有土地有偿、有期、有流动的管理使用制度已经通过法律的形式予以确认，抵押融资、转让、出租等畅通无阻，而集体土地产权则受国家的严格限制。如《担保法》第77条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地所有的土地使用权不得抵押。根据《担保法》第34条第5款及第36条第3款的规定，集体土地使用权可抵押的范围有两种情况：一是依法承包并经登记的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权可以抵押，但需获得发包人同意；二是以乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押，而该土地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押。《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》中“经县级人民政府土地行政主管部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型集体土地使用权不得抵押”。

二、集体土地使用权抵押时的地价评估

以集体土地使用权抵押，必须进行地价评估。以承包方式取得的集体荒地土地使用权，由抵押双方委托具有土地评估资格的中介机构进行地价评估，并经当地国土资源管理部门确认后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。乡镇企业集体土地使用权，由抵押双方当事人持土地使用证和土地抵押人的贷款申请到地价评估中介机构联系，对抵押地块进行评估，评估结果报当地国土资源管理部门备案，并明确实现土地抵押权的方式。需要征为国有的，同时核定土地使用权出让金额，由国土资源管理部门与抵押入在办理抵押登记时签定抵押土地使用权出让合同，明确补交出让金的金额，并规定出让合同在抵押期满抵押人不能清偿债务而处置土地使用权时生效，在拍卖地价款中首先支付土地使用权出让金，确保土地资产不流失，其余由抵押权人优先受偿。

三、集体土地使用权抵押的程序

办理集体土地使用权抵押，必须依照法定程序进行。通常顺序是出示集体土地所有权人同意抵押的证明，对抵押的土地使用权进行地价评估，确认土地估价结果，抵押双方签定抵押合同，申请抵押登记，土地部门审核、登记、核发《土地他项权利证明书》。土地使用权分割抵押的，由土地管理部门确定抵押土地的界限和面积。办理抵押时，抵押双方应在抵押合同签定后15日内向土地管理部门申请抵押登记。抵押乡镇企业厂房等建筑物涉及集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有者同意抵押的证明；以承包方式取得的荒山、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明。另外，还应提交抵押登记申请书、抵押双方的身份证明、抵押合同、经国土管理部门确认的地价评估报告。同一宗地多次抵押的，以收到抵押登记申请先后为序办理登记。未按上述规定提交有关证明文件的土地使用权抵押登记申请，国土管理部门将不予受理。抵押合同发生变更的，抵押人与抵押权人应当重新签定抵押合同，并于抵押合同发生变更之日起15日内，持有关批准文件到国土资源管理部门办理变更抵押登记手续。抵押合同解除或终止时，抵押权人出具还款证明与《土地他项权利证明书》一起交给抵押入，抵押人自抵押合同终止或解除之日起15内持有关文件到土地管理部门办理注销抵押登记手续。

四、集体土地使用权抵押权的实现

当抵押入不能按期偿还借款时，抵押权人有权依法取得抵押的集体土地使用权。但抵押权人若不是本集体经济组织内部成员的，须办理集体土地征用和国有土地出让手续。鉴于目前我国在法律上对集体土地入市的严格限制，在土地使用权被拍卖变现过程中，若竞得者为本集体经济组织内部成员，不必适用“先征用后出让”这一套模式，而若竞得者为本集体经济组织以外的成员，则须按使土地国有化方可转移，而竞得者事先并不了解这方面的规定，或后来碍于程序的繁琐及费用的高昂，往往便搁置下来。或采取变通以“权利入股”的办法，取得该企业一部分产权，从而使该企业成为受让人与集体经济组织合资或联营的乡(镇)村企业。