深圳国资委“全力支持”，万科困局年底或大有改观

最近一个多月的时间，万科管理层连续发生变动。公告显示，来自大股东深铁集团的“一把手”辛杰接任郁亮出任万科董事会主席。此外万科内部发布的《关于赵正阳等人拟任职情况的公示》显示，还有多名深铁背景高管进入万科管理层。

2017年，深铁集团在“宝万之争”后入主万科成为其第一大股东，但此后较少参与万科管理运营。此次罕见的强势介入背后，万科不仅面临巨额亏损，同时还面临严峻的高债务困局。

多位业内人士在接受南都湾财社记者采访时表示，亏损与负债相比之下，万科的负债问题更为严峻，且已到了大股东必须出手拯救的绝对时间点，巨额亏损的出现也为深铁集团及深圳国资委介入公司经营提供契机。

公告发出后，多位深圳市国资委及深圳市及有关部门、金融机构负责人在接受媒体采访时表态将“全力支持企业稳妥处置风险”。业内人士认为，相关表态分量十足，且兜底意味明显。预计到今年年底，万科的情况就将大有改观。同时，相关举措也将为全国各地以差异化方式介入当地大型房企，化解高债务困局提供借鉴作用。

巨额亏损出现或成大股东介入经营契机

据南都湾财社此前报道，万科1月27日发布的2024年度业绩预告显示，万科预计2024年归母净利亏损约450亿元，同比骤降470%，2024年年报也成为万科上市以来首份亏损年报。Choice数据显示，万科归母净利在2020年达到上市以来最高的415.16亿元，此后地产行业持续下行，万科归母净利在2021年至2023年分别降至225.24亿元、226.18亿元和121.63亿元。

进入2024年后，这一指标首次转亏。一季度归母净利尚仅亏损3.62亿元，到三季报发布时，前三季度归母净利亏损就已达到179.43亿元，最终全年预亏450亿元较前三季度明显扩大。

前述业绩预告显示，2024年万科亏损主要原因包括由于房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降，新增计提了信用减值和存货跌价准备，部分非主业财务投资出现亏损及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值等。

巨额亏损的出现也成为大股东介入公司经营的契机。1月27日发布的《第二十届董事会第十二次会议决议公告》称，“因2024年度业绩预告亏损额较大，本集团流动性遇到阶段性困难”，董事会决定充实经营管理力量，“利用大股东深铁集团在内的各方资源优势，进一步聚焦主业，加快融资模式转型。”

国家高端智库CDI资深研究员宋丁在接受南都湾财社采访时表示，正是此次巨额的亏损，让深铁集团以及深圳市国资委能够有完全充分的理由来接管万科。

2017年6月，中国恒大转让14.07%万科股权予深铁集团，正式终结“万宝之争”僵局，深铁集团也由此成为万科第一大股东至今。万科三季报显示，截至2024年9月30日深铁集团有万科27.18%的股份，而深铁集团则为深圳市国资委全资子公司。在2023年和2024年，深铁集团也曾多次表态力挺万科。

宋丁在接受采访时向南都湾财社记者分析指出，当前万科存在亏损与负债两大问题，但相比之下，负债将是更为严重的问题，而这个问题也已严重到深铁及深圳国资委必须出手拯救的绝对时间点。

公开资料显示，截至2024年前三季度，万科负债合计9828.21亿元，一年内到期的非流动负债高达1115.21亿元，相较之下，万科账面上的货币资金仅有797.45亿元。

“以巨亏为契机完成万科的急速转变，我认为是一个非常好的时间节点”，宋丁表示，万科作为中国房地产的代表性上市公司，一旦出现战略性塌方，将给所有股权方带来重大损失和负面影响。对于深铁集团及深圳市国资委而言，绝不可能让万科今年出现任何债务风险，即便困难再大，也要坚定出手，实施兜底行动。

万科多名高管履新均为“国资”背景

1月27日万科发布多则公告，其中最引人注目的信息包括郁亮申请辞去公司董事会主席职务，担任执行副总裁职务。祝九胜则因身体原因申请辞去公司董事、总裁、首席执行官、授权代表等职务，且辞职后不再担任公司任何职务。深铁集团党委书记、董事长辛杰则接任万科董事会主席一职。

同一天，万科发布的《第二十届董事会第十二次会议决议公告》还显示，多位具有深铁集团获深圳国资背景的高管将出任万科高管。

果然，在公告发出一周多时间后，也就是乙巳蛇年第一个工作日，依据企业内部公示文件，多位深铁及深圳国资背景高管也进入了万科管理层。相关文件显示，十名“新官”此前均有深圳国资背景，其中多人都有深铁履职经历。

有接近万科人士向南都湾财社记者证实，2月5日，万科内部发布了《关于赵正阳等人拟任职情况的公示》一文。公示显示，“根据干部管理工作的有关要求，经相关单位提名和选派，并报有关单位相关程序审定，集团经营管理团队会议审议，现对以下人员拟任职情况予以公示。”

拟任职的管理人员共有十人，分别为赵正阳，现任深圳资产管理有限公司副总经理，拟任万科战略投资运营管理部总经理；肖静华，现任深铁集团专家，拟任万科财务资金管理部总经理；商德良，现任深铁集团专职监事、深圳市特区建工集团有限公司监事，拟任万科法务部总经理；王智余，现任深铁置业副总经理，拟任万科开发经营事业集团北京区域管理部总经理；陈武，现任广州市天健兴业房地产开发有限公司总经理，拟任万科开发经营事业集团华东区域管理部总经理；万梅，现任深圳市市政设计研究院纪检监察室/监事会办公室主任，拟任万科集团办公室副主任；鄢伯通，现任深圳市中小担保创业投资有限公司总经理助理兼投资二部部长，拟任万科战略投资运营管理部副总经理；段军，现任深圳地铁置业集团有限公司副总经理，拟任万科战略投资运营管理部副总经理；李海洋，现任深铁物业高级督导，拟任万科开发经营事业集团成本总监；郭伟，现任深圳铁路投资建设集团有限公司安全总监，拟任开发经营事业集团安全总监。

这十名“新官”均有深圳国资企业任职背景，其中多人在深铁集团任职。南都湾财社记者查询天眼查发现，深圳市特区建工集团有限公司、广州市天健兴业房地产开发有限公司均具有深圳市国资委背景，而深圳市市政设计研究院有限公司、深圳铁路投资建设集团有限公司则为深铁集团全资子公司。

而在这连续几次任职任命之前，深铁集团曾多次公开表态不会干预或参与万科具体经营业务，即便房地产行业进入震荡下行周期以来，深铁集团在2023年和2024年多次表态力挺万科，也未插手具体业务。

在去年底，深铁集团的经营也出现80多亿的亏损，宋丁认为，在房地产债务大困局时期，深铁很难像以往那样公开力挺万科，因此必须换一种策略，以实现大股东对万科困局的有效治理。

郁亮卸任董事会主席但仍将扮演重要角色

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受南都湾财社记者采访时指出，万科此前一直是一家非常典型的管理层影响力较大的公司，此次深铁集团辛杰接任郁亮出任万科董事会主席，并由股东方面委派对管理层进行了较大调整，而非从内部提拔，符合公司治理的基本逻辑。但在乱局中进行人事调整，也需要确保公司经营稳定。

严跃进认为，从积极的方面来，此次人事变动可以理解为万科获得官方背书，将进一步增强万科后续在处置债务、管理运营方面的底气。但管理效应的发挥，仍要取决于主营业务的恢复，需要寄希望于房地产行业止跌回稳的整体态势，及其带来的房屋销售市场的提升。

2017年6月，“宝万之争”落幕后，郁亮开始接任王石掌舵万科，如今虽卸任董事会主席，但在四位执行副总裁中排位第一。宋丁认为，这意味着郁亮在万科的成绩和作用仍然是被肯定的。在万科新一年化解债务、解除亏损以及未来的发展中，郁亮仍将扮演非常重要的角色。

值得注意的是，在公告祝九胜辞去总裁一职后，万科相关公告并未公布新任总裁人选，这意味着万科总裁一职或仍处空缺状态。南都湾财社记者获悉，目前万科暂无文件任命新任总裁。

万科获深铁70亿借款政府银行齐为其助力

公告发出后，深圳市国资委负责人在接受媒体采访时表示，“截至2024年底，深圳市属国资国企资产超过5万亿元，全年营收超万亿元，规模大、实力强，有能力、有实力，也有足够的‘子弹’，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。”此外，深圳市还将统筹资产、资金、资源，在既有支持工具的基础上，持续、分批、逐步通过直接注资、划拨资产等方式，进一步降低地铁集团资产负债率，增强其流动性，支持其更好地发挥万科第一大股东的作用。

宋丁认为，这样的表态分量十足，兜底意味明显，而新管理层也一定会积极采取一切措施解决化债问题。一方面是通过市场化的办法，利用去年9月新政后市场止跌回稳的趋势尽快尽可能多地完成销售，另一方面则是借力化债能力更强的深铁集团。

据南都湾财社此前报道，“为优化公司现金流，助力公司提前回笼项目资金，优化公司在商办物业的投资金额”，万科以人民币12.92亿元的价格向深铁集团转让公司持有的红树湾物业开发项目49%投资收益权。2024年以来，地铁集团已先后认购了中金印力公募基金29.75%的份额、受让万科深圳湾超级总部基地地块等。

同时，有媒体报道称深圳地区8家国有银行和股份制银行负责人均表示，将继续积极运用贷款、债券、资管、信托等各种金融工具，满足万科合理融资需求，全力保障其整体融资规模稳定。同时，进一步加大对万科主要股东的支持力度。深圳市住建部门也表示将大力协调有关方面妥善处置万科部分闲置存量土地，帮助万科盘活资产、回笼资金。

事实上也的确如此，不仅是人力上，而且在财力上，万科正不断地获得“输血”。

2月21日晚，万科公告称获深铁集团42亿元借款用于偿债。万科发布的《关于深铁集团向公司提供42亿元借款暨关联交易的公告》显示，万科第一大股东深铁集团拟向公司提供借款，借款金额为42亿元，用于偿还公司在公开市场发行的债券的本金与利息，借款利率定价基准为每笔借款提款日前一工作日全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率（LPR），浮动点数为减76个基点，目前为2.34%。

增信安排则为初始由万科全资子公司上海万科投资管理有限公司、深圳市万科发展有限公司、万科公寓管理有限公司提供保证担保，在未来三个月内，万科需在取得股东大会审议通过后，提供不超过价值60亿元的资产进行抵押或质押。

万科方面表示，股东借款有利于满足公司资金需求，相关借款利率低于公司从金融机构的融资利率，借款质押率高于市场惯例水平，充分体现了大股东对公司的支持。

而这是年内深铁集团为万科提供的第二笔借款。此前的2月10日晚，万科亦曾公告深铁集团将向其借款28亿元，用于偿还公司在公开市场发行的债券的本金与利息，该笔贷款利率同样为2.34%。

值得关注的是，在深铁集团向万科连续提供合计70亿元低息借款的同时，万科正面临年内首个偿债高峰，2025年一季度，万科有98.9亿元的境内公开债需要兑付，而全年到期或行权的境内公开债规模则达到326.4亿元。目前，万科的兑付工作正有序推进。

“今年的确是万科的转折之年”，宋丁向南都湾财社记者表示，如果万科能够在深圳市国资委和深铁集团的兜底下，通过若干渠道稳健化解债务，加上房地产市场也能在年内有所好转，到今年年底万科的情况就将大有改观。

同时，宋丁认为，此次深圳市国资委对万科采取的兜底性动作，是地方国有经济体系对当地房地产企业实施实质性化解困局的重大举措，对全国各地城市以差异化方式介入当地大型房企化解高债务和高库存困局都具有很好的借鉴作用。