亲属房产过户 哪种方式更合适

在家庭财富传承中，父母将自有产权房屋过户给子女是常见且重要的一环。因此，选择合适的过户方式对于子女和父母来说都至关重要，它不仅关系到经济成本，还可能影响家庭成员的关系和未来的财产规划。本文将通过具体案例，详细解析赠与、买卖和继承这三种房产过户方式的利弊，以期帮助大家做出更合适的选择。

房产赠与的利与弊

张老先生有一套市值200万元的房产，他希望将这处房产过户给自己的儿子小张，以表达对孩子的爱与支持。在咨询了相关专业人士后，张老先生决定采用赠与的方式进行过户。根据相关规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税；赠与双方需各自缴纳印花税。此外，为了确保赠与行为的合法性和有效性，双方还需办理赠与公证，公证费一般为房产价值的1%～2%。

赠与过户的税费分析

契税：根据相关规定，作为受赠人，小张需要缴纳占房产价值3%的契税，即6万元。印花税：作为赠与双方，张老先生和小张需各自缴纳占房产价值5 的印花税，即各自缴纳1000元。公证费：为了确保赠与行为的法律效力，张老先生和小张需要办理赠与公证。假设公证费为房产价值的1.5%，那么公证费用为3万元。总的来看，如果张老先生选择赠与方式过户房产，那么他和儿子需要承担的税费共计9.2万元。

赠与过户的利弊分析

根据相关政策规定，直系亲属间的房产赠与将免征个人所得税和增值税，这是赠与方式的一大优势，它不仅简化了税务流程，也减轻了经济负担。而且，赠与不仅是一种财产转移的方式，还体现了家庭的温暖，增进了家庭成员间的情感联系。

不过，虽然国家对于房产赠与免征个人所得税和增值税，但契税、印花税和公证费的总体支出成本仍然较高，尤其对于市值较高的房产而言，这笔支出可能会对赠与双方造成一定的财务压力。而且，如果受赠人以后出售该房产，还需缴纳占房产增值部分20%的个人所得税，这也是一笔数额不小的税负。

房产买卖的利与弊

李老先生拥有一套市值200万元的房产，他打算将这处房产过户给自己的女儿小李。仔细考虑后，李老先生决定采用买卖的方式进行过户。过户过程中，作为买方，小李需要根据房产的具体情况缴纳相应的契税、增值税及附加税和个人所得税。

买卖过户的税费分析

契税：契税税率会根据房产是否为产权人的唯一住房以及房屋面积是否超过90平方米而有所不同。假设李老先生的这套房产是他的唯一住房且房屋面积为120平方米，那么，小李需要按照房产价值的1.5%缴纳契税，即3万元。增值税及附加税：根据相关规定，如果产权人对房产的持有时间达到或超过2年，可免征增值税及附加税；如果持有时间不足2年，则产权人需要按照房产价值的5.3%（市、镇、乡不同行政级别的房产，税费也不同）缴纳增值税及附加税。假设李老先生已经持有该房产超过2年，那么他和小李在此次买卖过户过程中就不需要缴纳增值税及附加税。个人所得税：个人所得税的征收情况取决于房产是否为产权人的唯一住房以及产权人持有该房产是否满5年。如果是，可免征个人所得税；否则，产权人需要按照房产增值部分的20%（不同地区的税费政策可能存在差异 ，具体比例根据当地政策而定）缴纳个人所得税。

根据法律规定，买卖双方可以通过合同来约定税费的分担方式，这种约定在法律上是有效的。例如，双方可以约定由子女承担全部税费，或者由父母承担部分税费。只要约定不违反法律法规的强制性规定，法院一般会认可其有效性。

买卖过户的利弊分析

在房产持有时间达到或超过2年且为唯一住房的情况下，产权人通过买卖方式将房产过户给亲属，双方需要承担的税费是较低的，这也为房产过户提供了一定的经济优势。而且，如果买方以后想出售该房产，只需按照二手房交易流程缴纳相关税费即可。不过，买卖过户也存在一定的风险，尤其是父母采用买卖方式向已婚子女转让房产，那么该房产很可能被认定为子女夫妻的共同财产。一旦买卖双方出现争议，就可能产生诉讼纠纷，这不仅会增加时间和精力成本，还可能导致双方情感受到伤害。建议在进行买卖过户前，双方进行充分沟通，听取专业法律人士的意见，以确保买卖过户的顺利进行。（如果过户的房产是父母共同财产，那么应由父母双方和子女共同签订买卖合同。如果父母转让给子女的房产是父母的唯一住房，考虑到父母今后的居住问题，双方可以在买卖合同中约定父母居住权设定的条款）

房产继承的利与弊

年迈的王老先生拥有一套市值200万元的房产，他希望离世后自己的房产能顺利由儿子小王继承。根据我国现行法律规定，继承过户将免征增值税、个人所得税和契税。为了确保继承过程的合法性和有效性，继承人必须办理继承公证，公证费为房产价值的1%～2%。

继承过户的税费分析

公证费：如果按照房产价值的1.5%计算公证费，那么小王需要承担3万元的公证费。工本费：在继承过户的过程中，继承人还需要支付一些工本费，这些费用通常为几百元。

继承过户的利弊分析

相较于其他房产转移方式，房产继承人只需承担公证费和工本费，无需缴纳其他税费，所以继承过户的税费成本是最低的。不过，继承人必须要在被继承人去世后才能进行房产过户，所以继承过户的时间成本较高。而且，在没有明确遗嘱或遗产分配方案的情况下，继承过户可能引发遗产分配争议和家庭内部矛盾，从而影响家庭成员间的关系，对家庭的稳定造成负面影响。

综合比较与适用建议

经济成本

亲属间进行房产转移时，需要考虑很多因素，经济成本是其中之一。对于赠与过户来说，涉及的经济成本为房产价值的4%～5%；买卖过户的税费计算比较复杂，只有在满足一定条件的情况下，买卖过户的经济成本才会较低；继承过户的经济成本主要是公证费，一般为房产价值的1.5%～2%。

时间成本

时间成本也是房产转移过程中不可忽视的因素。对于赠与过户来说，从开始办理赠与公证到完成过户手续，通常需要一两个月的时间。买卖过户的时间和赠与过户的时间差不多，但需要买卖双方积极配合才能完成资金周转等事宜，这可能会增加时间上的不确定性。继承过户由于受被继承人身体状况所限，所以过户时间不好确定；而且，如果家庭成员不同意遗产分配方案，就可能产生继承纠纷，导致过户时间充满不确定性。

适用建议

综上可以看到，亲属间进行房产转移时，赠与、买卖和继承这三种方式各有利弊，没有绝对的好与坏，每种方式都有特定的适用场景和注意事项。以父母决定将房产转移给子女为例，如果房产价值较高且父母希望在生前完成过户，那么赠与方式就比较适合对税费成本不太敏感、更注重情感表达的家庭。如果有充足的购房资金，且父母希望子女以后出售房产时能少缴纳一些税，那么买卖方式更合适。如果父母希望去世后将房产留给指定子女，那么继承方式是最经济的选择，但需要父母提前做好遗产规划、明确分配方案，以避免家庭矛盾的发生。

建议大家根据自身实际情况，与专业律师或房产中介进行深入沟通，制定最适合自己的房产转移方案，确保家庭财富顺利传承，维护和睦、文明的家庭关系，促进家庭和谐与社会稳定。

【责任编辑】谌 燕