海边酒店：消费、投资，还是跨国旅游?

（文 / 吴晓东）

青岛东部新区一角（冯杰 摄）

异地置业并不是最近兴起的，早在90年代初，许多人被房地产开发的泡沫所吸引，纷纷到广东、海南等沿海省市买房投资，但泡沫破得太快，很快有一大批房地产公司破产，大量商品房成为没有人居住的“鬼屋”。‘1999年，全国空置商品房面积超过9000万平方米，谁还愿意到海边买房呢?

从深圳、厦门到大连、秦皇岛，谁不想在海边有套房呢?

今年7月上旬，在北京一家生物制药公司上班的何晓京刚刚拿到上半年的奖金和分红，就一口气在秦皇岛一个叫维多利亚海湾的海边酒店买了两个单位，他说：“我不是什么有钱人，但算起来这已经是我买的第三第四套房了。我买的房都是按揭付款，我现在住的这套房是用公积金贷款买的，在望京买的那套房是拆迁补了一笔钱付的首期，现在租出去了，房租刚刚好付按揭。这一次，我做的是海边酒店投资，我希望除了付完按揭后，每年还能另外为我拿回来一些现金。”

其实，像何晓京这样在外地买房投资的人在80年代中期就很多了，不过那时买房的不是他这样收入稳定的白领，而是香港人，他们在深圳新兴的房地产市场上占了相当的份额，那时，香港和深圳的房价大约相差40倍。

1999年，在上海的高档住宅市场，外地人购买的份额超过了50％。

90年代，在北京买房的外地人越来越多，根据北京市房地产交易中心的数据：北京自1997年4月允许外省市人在京购买和租赁北京市商品房以来，其成交量呈几何级倍数增长，仅两年半时间，申领《外省市个人在京购房批准通知单》的由1997年的350份增至2000年1月底的8529份；申领《外省市个人在京购房办理产权通知单》的也由112份增至6325份；成交面积由1．32万平方米增至77．8万平方米；成交金额由9275万元增至56．2亿元；成交套数由112套增至6613套。从市场趋势看，目前所占市场份额正由不足2％增长到近10％，预计近两年将会超过10％。

外地人纷纷在北京、上海买房置业的时候，北京人、上海人却开始在厦门、青岛、大连这样的海滨城市进行投资。

当地的平均房价不到2000，在北京销售的项目价格是6000元／平方米，生活时尚真的这么值钱吗?

秦皇岛市的房地产价格在1000到2000元／平方米之间，但是，主要在北京市场销售的维多利亚海湾酒店项目的平均价格达到了6000块钱一平方米，那么，是北京人傻，还是秦皇岛人傻?

买了两个单位准备挣钱的何晓京说：“我在秦皇岛维多利亚海湾买的是最小的房子，总价18万元。每一套首付3万元，一年后付3万元，按揭款12万元。我办理的是最长的30年按揭，按照现行贷款利率，月供款687．36元，年供款8848元。我没有时间也不可能经常到秦皇岛去看这两间酒店房的经营，当然要委托发展商代为经营。但是夏天的时候北戴河和秦皇岛我都去过，按照每年旅游季节4个月，每月30天，共120天计算，秦皇岛市每年旅游季节三星级宾馆的房价在350元到580元之间，我们按照300元计算，则每个月出租率设定为80％，则一年经营收入为：4(个月)乘以30(天／月)乘以80％(出租率)乘以300元(房价)=28800；物业管理费用为6元／月平方米，年管理费用为2880元；这样，一年需要支付的总成本为11728元，那么，一年下来，我能得到的净利润为17672元，听起来虽然不多，但是，就我支付的6万元来讲，一年的投资回报率已经达到了29．5％。这是最保守的算法，在目前投资渠道比较狭窄的情况下，已经很不错了。”

开发商并不是不知道6000块钱一平方米对秦皇岛人意味着什么，因此，如此高价格的项目只在北京市场销售。维多利亚海湾的蒋智生说： “有钱人都在北京，而且我们做的不是普通住宅，我们做的是旅游、休闲投资，这是今后的生活时尚。”

从事房地产投资研究的刘海林说：“从投资的角度看，到海边置业并非没有风险，这和其他投资是一样的。但是，小额民间的闲散资金总要有一个出口。从目前情况看，并不是所有的人都适合做证券类投资。人们之所以愿意投资维多利亚海湾这样的项目，大约是看中了它的三个核心增值点：一是景观环境，二是投资价值，三是太平洋游艇会。北京是一个缺水的城市，因此许多近水的房子升值很快，如美林花园在炒它的长河，现代城在宣传通惠河。维多利亚距渤海湾只有1000多米，旁边是宽300米的汤河。对于北京人来说，能在海边度假是很有吸引力的，更别说还有不算低的投资回报。”

“秦皇岛的海滩和游艇并不能吸引我，”刘雁飞小姐的想法是，“加入RCI的分时度假计划才是我的目标”

刘雁飞是个酷爱旅游的姑娘，中央工艺美院毕业后在家为别人搞设计，一年前自己开车去了西藏，她虽然也在秦皇岛的维多利亚海湾买了房，但是，秦皇岛的海滩和游艇显然并不能让她满意。她说：“国内差不多的地方我都去过了，我并不想每年都去秦皇岛、北戴河那样全都是人的地方。但是，买了有产权的酒店房以后，将来可以参加RCI的分时度假计划，我到国外旅游的时候就方便多了。我一个人出去惯了，喜欢自己安排旅行生活。”

刘雁飞说：“我的一个朋友在塞班岛，那里的一个五星级酒店采用的就是这种方式，购买者主要是日本人、澳大利亚人和美国夏威夷州的人，谁能没事老去塞班岛玩呢?如果说海滩，夏威夷不比塞班岛更漂亮吗?但他们是RCI的成员，到塞班度假的人很多，因此，他可以免费交换到澳大利亚、日本甚至是法国和西班牙的酒店。”

RCI介绍

RESORT CONDOWINIUME IN·TERNATIONAL BLC简称RCI，1974年成立于美国的印第安纳波利斯，其亚洲、太平洋及大洋州之总部位于新加坡。RCI首先引进了分时度假交换的概念，即以一处分时度假村之设施，交换另一处的相当设施。这样一来，分时度假交换之所有权人就有机会享受海外无数据点的度假设施，因此，交换概念就成了购买度假村分时所有权的主要诱因。1999年，RCI处理了全球将近200万次的分时度假计划的交换手续，完成了750万人的休闲梦想。

年轻人对房产投资各有想法（新华社 供图）