消费：房子，买了之后还要养

（文 / 张晓莉）

无可选择的轻松

与三四月份不同，现在到各居民小区售房处去的人，大都拿着房契、户口本，进入实质性购买阶段。1997年房改房售价延长至6月底，时间不多了。尽管按现在的房价、房租算，买房会亏些利息，可是今年下半年房价、房租会大幅提高，趁还买得起早点买下，房子是自己的了，踏实。早行动的人每月交“五费”时，少了房租一项，感觉挺好的。

前不久，中国人民大学舆论研究所在北京市区搞了一次微型调查，如果必须选择购房的话，55.6％的人选择“用成本价购置单位房”，还有44.4％的人选择直接“购置商品房”。

房改房与商品房最显著的区别体现在价格上，购买主体的心理也有很大差别。买房改房的人事实上没有什么可以选择的，房子、价格都已经确定，要想的是买还是不买；买商品房就没这么轻松了，可选择的对象很多，所以要综合考虑价格、地理位置、交通状况、户型，以及购买任何商品都要了解的售后服务，具体到房子，叫物业管理。

所谓物业管理，就是对房屋建筑和附属设施进行管理，向业主和使用者提供多方面综合性服务。街道行政管理、房管所直接或牵头管理、单位自管等是物业管理的几种模式，早已为住公房的人所熟悉。企业化、专业化经营服务型的物业管理模式也存在了十多年，但相当多的人对它缺少感性认识。前几种方式基本是提供免费服务，企业化经营性管理就必须营利，这样人们一时难以适应。

关于物业管理的纠纷

今年“3.15”前，北京市消费者协会收到某公寓62家住户对公寓物业管理部门的联名投诉。住户抱怨房屋本身存在许多质量问题，而直接导致投诉的是，物业管理单位向装修队收取400-2000元不等的“装修管理费”，这些费用当然转嫁到业主头上。管理费收不上来，物业公司就断电、掐电话。物业管理部门也有难处，人住初期，几乎家家搞装修，公司提供24小时电梯、保卫和水、电、保洁服务，公寓公共设施还受到不同程度的损坏，“装修管理费”主要是对此进行补偿。而且业主还以各种理由拖欠物业管理费，已经影响到公司的正常运营。

今年2月间，北京勺海市场调查公司访问了206位北京居民，结果发现，对所有被访者而言，人们在选择住房时考虑最多的四个因素依次是价格、区位、交通状况和物业管理。收入多少是影响人们选择的一个重要变量，对于家庭人均月收入超过2000元的人来说，地理位置、发展商信誉和房间面积分配的合理性都超过价格因素，物业管理则成为影响人们选择的首要因素。

北京万科城市花园的受众是都市高级白领，它对自己客户的调查也印证了这一点。人们最满意的是“万科”的环境和物业管理。更有客户认为自己是先选择了物业管理，后选择了万科城市花园。多少有些尴尬的是，即使是面对如此看重物业管理的业主，管理者仍颇感管理的难度。北京万科物业管理有限公司总经理助理钮海谊介绍，总有些客户拖欠管理费，他们的理由也是五花八门，比如对门养狗，早上别人启动汽车影响睡眠等等。

“万科”物业管理费每月每平方米1.5元，按二期最小户型面积108平方米算，一个月需要交纳162元物业管理费，这对于按每平方米5080元起价购买房子的主人来说，并不是一个无法承担的数目。钮海谊认为并非经济上无法承受，而是观念上无法接受。以前住公家房，房子维修养护由产权单位出钱补贴，享受低租金待遇的住户不需要花钱，现在房子变成私有财产，谁享受服务谁就应该承担这部分费用。

买房与养房，三七开

房子不同于一般商品，人们购买它，不管出于什么目的．投资或是改善居住环境，都可以期待它不断升值，而物业管理是保证升值的一个重要因素。钮海谊认为，现在买房子，可以享有70年的所有权，在这期间房子肯定会落伍，但是良好的管理却可以不断赋予它新的价值。“万科”的客户中有一部分人买了房从未来住过，而是静等升值。1993年·期发售价3800元，现在二期起价为5080元，有的投资者仍在等待峰值的出现。这期间物业管理逐渐完善。“万科”在深圳最早开发的天景花园与一街之隔的另一座花园在最初发售时，价位都在每平方米3000多元，几年之后，两座相邻的物业价差已达4000元，“万科”正是以物业管理取胜，而当初选择“万科”的人无疑得到了更丰厚的回报。

物业管理的价值不仅仅体现在升值上，即使是纯粹的消费，支出也不仅停留在购买阶段，住房消费是一个渐进过程，买房之后还要养房，就像买车还得养车一样。事实上，在买房与养房之间存在一个合理的比例，在国外大致为三七开，养房的投入大人超出买房的支出。以“万科”的房价和物业管理费支出计算，70年养房的支出仅为房价的1/4，与合理比例相去甚远。

如果说准备购买商品房的人还想到了物业管理，许多准备买下自住公房的人似乎还没有想到这一层。交费单上少了房租，却多了一项物业管理费，这房还买不买？看来人们还要多算一笔账。

去年8月，北京市房地产管理局和物价局统一制定了物业管理公共服务性收费标准。如不包括大修，按标准测算，一套60平方米的住宅，每年需交纳物业管理费为1225元（高层住宅）或661元（多层住宅），其中住户每月分摊9元，剩余部分由产权人出。公房出售后，住户则要负担全部物业管理费。

这一标准是针对普通住宅小区的收费，对于高档物业还没有作出规定，现各公寓由物业管理公司自行核定收费，政府的指导价为每平方米每月收取2~20元不等，像北京王府花园、望京小区的收费大致在此标准下限，万科城市花园更低一些，另有一些小区收取了五六元的物业管理费。

有些人并非拿不出钱买车，而是考虑到养车的高昂费用才放弃了这个念头。那么买得起房是否就住得起呢？当然，就如同物业本身一样，管理也分出了不同层次，人们可以选择最适合自己的。 物业管理购房