1998年：福利分房将寿终正寝——用明天钱圆今天梦

（文 / 方向明）

在售房处，购房者将奉上几乎一生的积蓄  

一个愿望能够变成现实的机会

29岁的王亮从小就独有一片天地，位于北京宣武门的一座宅院，那是祖父留下的一份遗产。在工亮结婚那年，他突然觉得熟悉的宅院变得有些异样，好像那一块块青砖就是爷爷的一双双眼睛，天天盯着他问：你成家了，可立业了吗？

王亮是独子，这座宅院迟早要从父母手里传给他，但他不想传给子孙依然是这份祖业。他和妻子想另立门户，但每次都遭到父母诸如“败家子”之类的责骂。王亮不怕挨骂，但一次次放弃搬出老宅的念头，因为他只是华林公司的一个小头目，收入不丰，有心无力。

小夫妻俩曾想去租房，但每个房东都说租房合约只能一年一签，只能是一个“漂泊的家”。王亮的妻子是国家公职人员，享有福利分房的待遇，可单位刚解决完工龄15年职工的住房。两人掐指一算，要想分房至少等5年。于是，买房的念头一直缠绕在王亮的心头。1996年5月，他俩的积蓄达到整整5万元时，向亲朋好友撒开大网借过一次钱，但只凑到15万元，让王亮真泄气。一位朋友曾出主意，拿老宅的两间房契去抵押，可以借到更多的钱。但王亮觉得这样买房挺没劲，真成了“败家子”。

1997年9月12日，王亮至今难以忘记这个日子。妻子拿回一张《北京晚报》，上面登着《建行北京分行个人住房贷款试行办法》。按规定，只要在建行存上30％的房价款，就可以获得70％的贷款，最长贷款期限为20年。小俩口拿着报纸热烈讨论到深夜，现在存款8万多元，找朋友借一两万没问题，用10万元加上20万元贷款，可以在北京四环路以内买到60平方米的二居室。不过，贷款20万元对他俩也是一个相当沉重的负担，每月要还2240元，相当于两人月收入的75％。但他们自信还年轻，即使晚几年要孩子，也要让孩子降生在真正属于自己的家中。

在下决心时，夫妻俩也有过很大犹豫，因为贷款利息让人有点生畏。如果20万元贷款用10年还清，到时连本带息累计要还34万元；如果要用20年还清，还款总额达53.8万元。想到别人能福利分房，心里颇感愤愤不平，但气归气，他俩还是经不住新房子的诱惑。（见表1）

心动化为行动，王亮夫妻开始操作自己的宏伟计划。在北京四环内，要找到30万元就能买下的二居室着实不易，两人成天埋头苦读各种报刊上的房地产信息，一到双休日就东跑西颠看房子，找房子成为一大乐趣。

好事注定多磨。申请贷款时，在偿还能力的审核上遇到一个麻烦，两人的工资收入合起来3000元出头，银行不相信能拿出3/4用于还款。他俩实际上都有些外快，但又无法出具证明，王亮后来从一位朋友的公司弄到一份兼职证明，一再叮嘱银行人员去本单位调查收入时别露此事，否则有炒鱿鱼之后患。那位信贷员倒也通情达理：“像你这样的情况不只一个两个，这年头谁没有点‘灰色收人’，但你不能向银行保密，银行可以为你保密。”

在王亮申请贷款过程中，一位懂行人曾出了一个好招，申请一部分住房公积金贷款，利率比银行低一半。王亮妻子参加了住房公积金，可她跑到北京市住房基金管理中心却碰了壁，因为她所在单位是国家机关，交纳的公积金不归北京市管，可国家机关的公积金管理中心又未开展个人贷款业务。王亮苦笑：“我要交纳公积金归北京市管，你的公积金归中央管，我俩要申请公积金贷款，只能各贷各，可哪方都需要拿住房做抵押，房子怎么一分两半呀，总不能一人买一套一居室吧，一家人弄成两个家。”（见表2）

找担保人也成了一件闹心事，按个人住房贷款的规定，不仅要把所购住房抵押给银行，而且还要找一个担保人，可两人所在单位都不支持，而有钱的朋友又怕惹麻烦。气得王亮直骂：“这年头，真是富不帮穷！”

还得说穷帮穷，王亮的两个铁哥们愿意拿自己的工薪给王亮做保。可银行说，合伙资助只能是父母兄妹等直系亲属，因为一旦发生财产纠纷好处理。王亮一打听，银行也办过以公司名义给职工个人合伙贷款的事。他灵机一动，想先用自己的钱注册一个公司，然后用公司名义担保，注册资金抽出买房。可银行又说，这叫抽逃资金，公司实际是一个空壳，没有实力不能担保。最后还是银行的人替王亮想了一招：王亮夫妻买房贷款，那两位朋友做为共同申请人，4个人结为一个申请主体，共尽偿还义务。

当问及王亮妻子为何买房之心如此执著？她答：我平时很喜欢买各种漂亮的内衣，在家里穿上孤芳自赏。买房是同样的道理，如果把买车比喻为买外衣，买房就如同买内衣。

以同样问题面对王亮，他答：另立门户最重要的标志是拥有一套住宅，自立的前提一个是糊口，一个是安身。敢于借钱买房，不仅赢得自立的一个基础，而且是一种自信的表现。

新年伊始，还未彻底实现宏愿的王亮遇到一个小意外，两位帮他的朋友也动了贷款买房的念头，可让王亮的一脸愁容又憋了回去。两人不咸不淡地留下一句：“等你还完款拿回房产证，一定要拿住房替哥们儿抵押担保。”王亮笑道：“那你们等20年以后吧！！”

住房抵押贷款出现，使一个遥远的梦想近在咫尺，但高房价与低收入的鲜明反差，又让伸手可抓的机会那么烫手。令王亮自慰的是，不管怎样，赶上一个愿望可以变为现实的时代。

告别老房子：1994-1997年间，上海个人购房占商品房销售总数的79％  

贷款中心里的明事暗事

1998年一开年，23岁的郑适被请到北京广播电台，对全市老少大侃一通。作为北京市住房基金管理中心最年轻的官员，他非常老到地指出住房公积金的实质：当你参加住房公积金时会算一笔账，自己从工资里掏7％，单位再贴7％给个人，加起来是14％，一个月也就100来元，一年就是1000多元，在北京买一套二居室至少20万元，如果靠公积金至少要攒200年也就是说，用公积金买房是远水解决不了近渴。公积金离排个人很远。但我们换种算法，如果你加入公积金，就可以申请带有补贴性质的低息贷款，贷个一二十万，买房梦想立刻变为现实。

无论年龄还是职位，郑适在基金中心都是最小的。但从金中心的个人贷款业务就两人负责，他是其中之一，拥有言九鼎的权力，大笔一挥就是“同意”或“不同意”。

他说，1996年全年，北京市利用公积金给个人贷款不到1000万元。自从1997年7月1日后，公积金个人贷款办法一出台，下半年集中放贷1.5亿元，最多一天贷出去500万元，30多户。贷款对象分3块：一批是职工参加单位房改，以优惠价买下现住房；另一批是住房困难户购买“安居工程”的住房；还有一批是加人公积金的中高收入者，购买商品房。

虽然北京的公积金贷款呈爆炸性增长，但北京与上海相比是小巫见大巫。北京的公积金归集额为30亿元，个人贷款余额1.6亿元；上海市的归集额为130亿元，个人贷款30多亿元。值得一提的是，北京与上海有不可比性，因为在京的中央和国家机关单搞了一块很大的基金，不归北京市管理。

据调查，国家机关的公积金管理中心，目前只收钱不贷款。尽管国务院的公积金管理条例规定，公积金运用的先后顺序为：首先用于个人购房贷款，并且具有排他性；其次才是单位购房或建房贷款；再后是买国债。

公积金贷款最大的魅力是利息低，大大低于商业银行发放的个人住房贷款利息。郑适说，目前北京市每年对公积金贷款有规模限制，如果敞开贷，30亿的公积金将一贷而光。我们有个内部掌握标准，夫妻俩月收入达到6000元可以贷30万元；月收入达到4500元可以贷20万元，月收入达到2500元可以贷10万元。北京市达到这个收人标准的家庭太多了，30亿公积金如杯水车薪。

在外人的眼里，郑适的工作既机械又枯燥，每天埋头于各种证明和表格之中，一笔看走眼就溜几十万。这种职业特征与郑适的青春外表很不匹配，但他不以为然：“人们只看到这工作单调的一面，它还有极其丰富的一面，我要与很多借贷人深谈，必须涉及对方绝非轻言的内情，我触摸的是一个接近真实的社会。”

1月6日，一位中年男人第一个迈进基金中心，他自称是一所中专学校的老师，申请贷款为了购买150平方米的“安居房”。郑适知道，“安居工程”的住房主要为解决住房困难户，每平方米售价一般不超过2500元，由于带有政府补贴性质，所以“安居房”的面积不会太大。中年男人称，他家有7个人。郑适断定：30多万元就买下一套150平方米住宅，此人肯定是学校的领导，占了职工的便宜。

这天上午，前来申请贷款的两对夫妻相映成趣。第一对夫妻是典型的“一家两制”，下海当经理的丈夫没参加公积金，在北京吉普公司的妻子可以用公积金贷款，而购房产权所有者填写的是丈夫名字，借款中请人填的却是妻子名字。郑适告之，产权所有人与借款人必须名称一致，不能以妻子名义借款，而丈夫拥有产权。后来那男人把自己写成借款的“共同申请人”，却没把妻子写成产权的“共同拥有者”，他振振有词：“房子的定金是我出的，贷款也是我来偿还。”另一对夫妻都参加了公积金，只是丈夫所在的中央单位没有个人贷款政策，所以房屋产权所有人和借款人都填的是妻子名字，可偿还贷款却由夫妻两人的收人共同承担。郑适趁女人出去盖章时提醒那位丈夫：“产权归一个人，一旦财产分割时，你可没份。”那男人不加思索地回答：“全归她！”

拜尔公司的一位女士怪怪的。她不愿意如实填报个人收入，因为涉及个人财务隐私。她问郑适：“贷款30万元5年还清每月要还多少？”郑适答：“5600元，”她就把个人月收入写成这个数。这位女士不想将住房作抵押，也不想让公司作担保人，而是拿出4万美元存单作30万元贷款的抵押。事后，郑适说：“这女人很精，她买的房子价值60万元，如果她个人有买卖，将房子抵押给银行可以贷50万元流动资金，押给我们只贷30万元不划算。另外她还有4万美元存单，完全可以一次性支付购房款，可她知道公积金贷款利息低于美元存款利息，所以宁愿把美元存在银行吃利差，不嫌麻烦地跑来贷款30万元买房。”

申请公积金的人很杂，郑适把他们分为两类：一类是月收入在3000至8000元，他们大多是外企人或下海人，还有兼职人；另一类是月收入在1000至2000元，全是企业职工或机关干部。郑适把前一类人叫做“体制外的”，他们不享受福利分房，申请贷款买的也是商品房；后一类人叫“体制内的”，他们买的是“房改房”或“安居房”，一般比较便宜。

郑适从经济角度分析，最划算的是在体制内享受到分房的人，他们所购的“房改房”大多按“成本价”：每平方米1500元左右，买一套60平方米的两居室在10万元左右，自己掏5万元贷款5万元。如果按夫妻俩月收入3000元，留1000元生活费用，还贷2000元，2年就能把款还完。而体制外的人虽然收入高，买一套两居室的商品房至少需要四五十万元，自己掏15万元贷款25万元，如果夫妻俩月收入6000元，也留1000元生活费，还贷5000元，要六七年。郑适说：“还有一类人最惨，人在体制内可分不到房，用体制内的工资去买商品房，父母亲朋凑了15万元，再贷25万元，夫妻俩不吃不喝，要还25年。一辈子！”（见表3）

当笔者问郑适个人更倾向哪种买房方式，他没有正面回答，而是举了两个同学的例子：一个分到内贸部下面一个单位的同学，年收入大致在1.5万元，差不多五六年后才能分到房，分房时要山老同志先挑楼层和朝向。更重要的是，他要为单位死心塌地服务5年，不能调动，才有资格分房，山于房子是优惠价购买，以后调动也受一定限制，而且所购房屋转让时要先卖给单位。另一位同学就职于摩托罗拉公司，第一年的收入3万元，第二年可能涨到4万元，以后逐年工资上涨。他打算今年就买房，先跟家里借点本钱，然后贷款，30岁时把款还清。

郑适评价：一个是被动等待，一个是主动选择；一个为了房子而受约束，一个能把房子作为自由择业的资本，一个只能说人单位分的’，另一个可以自豪地说“全凭自己挣的”。

在北京市的三资企业中，基金中心非常有名气，一些国企和机关反倒对此不太熟悉。在郑适的桌上就放着BHC公司的一份“紧急通知”，该公司人力资源部于1997年11月17日通知全体员工：基金中心正在实施住房贷款的一项优惠政策，BHC作为公积金成员之一，全体员工可享受这项优惠政策，请于12月10日之前速交贷款申请。因为这项特殊优惠政策宣布很突然，而且优惠政策截止199,年底，务必及早准备。

据了解，一些大公司与基金中心经常保持热线联系，随时打电话来询问政策动向。郑适认为，这反映了外企与国企在管理思路上的差异。一些国企领导死抱着福利分房制度，以此来控制人才流动，因为现在除了住房以外，已经没有什么手段控制员工的去留。可是企业又往往没有雄厚财力解决住房，如果不分房，职工也不盼，而一些人分一些人不分则矛盾加剧，因为在分房时永远摆不平论资排辈与贡献大小的关系，所以没分到房的人反倒怨气冲天，加速流动。相比之下，外企则高明得多，它支付较高工资，使员工具有一定购房的实力，让你自己贷款，利用社会资金去买房，公司为员工提供一些担保以示关怀，员工能较快得到住房而安心工作，为了还款又必须留在能够获得较高收入的公司。

郑适所言有理。假如一个人在外企和国企工作10年都能获得住房，投入的人力成本一样多，外企是先给你一个甜头，无生活之忧而工作加压；而国企则给你一个遥远的梦，让你备尝无房之苦。在生活与工作的双重压力下去拼命，一种思路是先工作后生活，先不把你当人，你要先忍受非人的待遇去拼命，才能赢得作为人的待遇；另一种思路是先安居后乐业，先把你当人看，满足人的基本需求，如果不努力将丧失作为人的待遇。

郑适觉得自己的工作极富意义，干的是济贫救困的善事。他的父亲是吉林省的一个大学教授，住房130平方米，前两年单位房改，必须把住房买下来，可缺五六万元，当时郑适正在北京上大学，周围的叔叔阿姨也要买房，后来就是用公积金过了难关。但是，郑适自从到了基金中心工作后，时不常就冒出挺没劲的感觉，因为来申请贷款的人有相当一部分是各单位的头头，他们买的房子大、贷款多，占的是职工们的额度。而一些真正困难的职工，因为单位领导不批贷款额度，跑来苦苦哀求郑适能否变通，可他又无法相助。每当此时，郑适心里暗骂：真是“穷帮富”。

制度是不能轻易改的。按照北京市个人公积金贷款的办法，一个单位的职工的贷款总额不能超过公积金总额的两倍，假如一个单位公积金为100万元，全体职工最多只能贷到200万元。因为贷款总额有限度，额度便由单位领导控制，个人申请公积金贷款必须经单位同意，掌握公章的人使有了一种权力。

规定是死的，人也很难活，郑适除了让那些损公肥私的头头多跑两趟外，只能无奈地开绿灯。因此，郑适是“公积金人格化”的积极拥护者，目前虽然名义上叫“个人公积金”，钱最终也归个人，但支配权很大程度却掌握在单位领导之手，必须将公积金彻底地人格化，一人一个账户，个人支配买房与单位无关。各理各的财。

政府鼓励百姓买房，不支持有钱人买车 

售房广告随处可见，但空置的楼房更比比皆是  

个人住房贷款：禁令与开禁

上海人一提“住房公积金”，非常感谢朱镕基。他在上海当市长时，住房是上海人的一大抱怨，人均才4.8平方米，全国最低。朱镕基欲解决上海人这块心病，但保持建房的正常速度，除财政和企业投入外，资金缺口一年10个亿。朱镕基到新加坡访问时，发现了公积金制度，立刻派人去考察，全面移植回来。上海建立公积金的当年，资金缺口解决大半。

“公积金制度还帮助中国房改绕过搁浅的险境。”国务院住房改革办公室的张其光处长说，在90年代初，中国住房改革实际走进一条死胡同，想以提租促买房，可大幅度提房租，政府又解决不了补贴问题，房租提不到一定高度，租房远比买房划算，老百姓购房积极性大挫。后来确定了“小步提租不补贴”，可提了一点又停下来，房改基本处于原地踏步状态。1994年，在上海的公积金制度大见成效后，国务院把建立公积金制度确立为房改的中心内容，在全国推开，中国房改才有所进展，没有遭到搁浅的厄运。

“当时，很少有人预料到公积金会给我们带来什么，直到近两年，人们才为其成果感到震惊。1996年底，全国公积金积累达400亿元；1997年底，公积金达800亿元。中国目前的住宅建设资金基本得到解决，公积金就是强有力的支撑。同时，百姓的低息住房贷款能够启动，也是因为有了住房公积金。到1997年底，向个人提供的具有补贴性的住房贷款达110亿元。”

纵观中国改革18年，任何一项改革措施的设计，很难做到让所有人都积极响应，可公积金制度让各方都满意。作为职工个人从工资中扣除一小部分，单位可以同等金额配给，个人投一得二，而且有资格得到购房低息贷款。单位虽然配套了一部分资金，可在解决职工住房的资金方面是配一得四，如果一个单位拿出100万资金配套，职工集纳100万元，在建房或买房时可以获得贷款400万元。而国家建立公积金又解决建房资金一大难题。个人、单位和国家没有一方是吃亏者。这项制度的设计是“多赢战略”。

张其光预测，到1998年底，住房公积金将归集到1500亿元，到2000年将达到二三千亿元。这是一个令人兴奋的前景，如果把每户贷款额掌握在10万元水平，那么每年将有近百万户居民山此受惠。

对北京市公积金贷款的额度，张其光持不同看法：贷款额度最高达30万元，会向少数人集中，最终受惠的是一个单位的几个实权人物，穷人帮官人。正因如此，公积金贷款额度的首要原则是扩大受惠面，每个人的贷款额度10万元左右为宜。购房不足部分山商业银行贷款弥补。（见表4）

中国百姓有一个根深蒂固的观念：不向银行借钱。从1949年到1979年的30年间，普通百姓与国家银行的关系只是一种单纯储蓄关系，陌生感必然派生一种畏惧感080年代以后，伴随银行业务范围的日益广泛，从代收水电费到代缴交通违章罚款，银行触角越来越深地介入百姓生活，一种亲和形象逐渐渗透人心。建设银行总行住房与建筑业信贷部总经理李庆振说：“银行与个人发生信贷关系应该是个体户的兴起，银行与广大工薪阶层真正发生借贷就是住房抵押贷款。”

李总说，建行发放个人住房贷款的最初动机是“压缩脂肪”。从1992年开始，山于建行对房地产业贷款较多，为盘活占压资金，建行开办个人住房信贷业务。时至1997年，建行正式把这项业务确立为“大有前途的事业”，将成为银行的主导业务。这是银行界的一次观念大转变，过去银行是“批发式贷款”，只面向经营领域的企业；现在银行开始做“零售业务”，放贷于个人的消费领域。

建行北京分行信贷员李勇还记得当年情景："1992年那阵子，个人住房贷款没人申请，为完成指标，我不得不到中关村的电脑公司去游说，让它们以公司名义申请贷款，然后再分给职工个人资助买房，公司从职工的工资中扣钱还款，实际上是集体申请住房贷款，变了味。后来，终于等来一位30岁左右的年轻妇女，还是一个自由职业者，没有固定收入，也没有担保人，她预付了30万元房款差10万元。为了能做成这单业务，我绞尽脑汁说服她拿出1万多美元存款作抵押担保，又让她找亲戚借了3万元办了一个执照，算是有了‘固定收入’。款贷出去后我心也揪起来，幸好她一年之内就还了款。”

在中国开办个人住房金融的头3年，业务拓展十分缓慢，银行不敢迈大步，个人也没那份热情。时至1996年，好不容易这项业务有点热乎气儿，人民银行总行又拦腰一斩，把个人住房贷款和购车贷款一刀切掉。据知情者透露，山于建行开办住房贷款后，商业银行纷纷效仿，各自出台的办法五花八门，中央银行认为有必要制订一个统一办法。同时，汽车消费贷款也很乱，一家银行找一家汽车厂，建行找一汽为捷达轿车贷款，工商银行找上海大众为桑塔纳贷款，几家干起仗来，所以中央银行发令一律停办。

在1997年的八届五次人大会议上，建设部长侯捷曾透露，中国人民银行将出台一个全国性的个人住房抵押贷款办法，个人贷款期限将分为7年、10年、15年不等，1997年内在15个城市实行。同年8月，中国人民银行行长戴相龙签发行长令，颁布实施（个人住房贷款管理试行办法），在233个城市中试行，为此将安排100亿元用于发放个人住房贷款。《试行办法》将贷款额度从房价的50％升至70％,最长期限从3年延至20年。据了解，这次汽车消费贷款没有一起出台，是政府的政策导向—鼓励百姓买房，不支持有钱人买车。

中央银行一开禁，建设银行的个人住房贷款余额从1996年底的61亿元猛增到327亿元。其中建行上海分行的贷款余额为28.75亿元，1997年新增22.3亿元，广州分行贷款余额为25.8亿元，新增21.3亿元。北京分行贷款余额不到1个亿，加上建行总行在北京地区的贷款余额，累计3亿元。（见表5）

个人贷款促进个人买房．来自上海房地产交易中心的信息相当惊人：1994年至1996年的3年间，个人购房占商品房销售总数的50％，1997年比例上升到79％。据广州市房地产信息中心提供，1997年商品房成交额比1996年增加73％。个人住房抵押贷款是直接的催化剂。

千呼万唤始出来。近两年，住房金融滞后一直是新闻界的攻击话题，在中央银行开禁之后，一些媒介依然不依不饶，广征博引大量国际资料指责《试行办法》的种种不尽人意之处。金融界对此颇感不平，在1997年下半年，借国际住房金融专家之口予以反击：不能用国际上最先进范例来框中国的住房实践，这些误导可能把中国的银行拖入泥潭。（见表6）

领导香港住房金融的香港金融管理局副总裁联涛先生指出：美国大规模开展抵押贷款初期，商业银行发放的贷款期限是2至3年，平均提供的贷款比例为50％-60％。经过相当长的时间发展，商业银行贷款期限才延长至15年，提供的贷款比例才增长到75％。而其他国家比之更为保守。即使一些国家提供贷款的期限延长到20至30年，实际只是个案，绝大多数购房者所享受的贷款期限大致在十几年。常被新闻界引作例证的香港地区，一度对个人购房贷款的比例达到85％，个人只需付15％的首付款。但由于个人购买住房一是置业居住，二是投资增值。因此，成数过高的贷款不仅使银行资金供应困难，而且助长投机行为。面对狂飚上扬的住房价格，香港政府断然采取干预政策，从1991年起，香港金融管理局严格规定，向个人购房提供的贷款比例不得高于70％。内地现阶段首付款30％，年期达到20年，已经是很大努力。作为商业银行，应该说已经达到国际平均先进水平。（见表7）

对于广大百姓而言，住房贷款让人们有了一种新希望：实际拥有之前就能够拥有。然而，很多人并非有此好运气，他们被银行拒之门外。

银行大门只开了一道缝

要住房，找建行。可惜的是，任何一个借款人走完一套申请程序，都要面临一次韧性与耐力的严峻挑战，都将经历一场智力与体力的千锤百炼。不管银行信贷员多么和蔼可亲，多么不厌其烦，琐细的审核程序将把每个人的耐心逼到极限。

百瑞行调查公司的万女士就被翻来覆去市查折腾得焦躁无比，她愤愤不平地冲银行人员嚷道：“我们这些贷款人在你们眼里是什么人，你们首先假设每个人是坏蛋，然后不厌其烦地审查，最后查不出问题再放款。你们应该换一种前提，首先假设我们是好人，我们已经付出30％预付款，你们贷70％，而房屋产权100％抵押给你们。我搁在你们这里20万，贷款30万，如果我不还钱，你们有处置50万资产的权利，你们亏吗？我回国后，没想到国内信用制度这么糟糕，对人们之间的财务往来如此不信任，一个彼此不信任的社会还有真诚可言吗？”

对于贷款手续烦琐问题，建行北京分行一位参与制订《贷款办法》的处长说：“山于个人住房贷款是一项新业务，制订方案时担心操作层没有经验，所以把贷款的安全性放在重中之重，从各个角度把可能出现的风险都回避掉，对于借款人来说就比较麻烦。任何项规定开始实行时，都免不了严格。”

建行北京西四支行一位信贷员的感觉大不一样：“我研究过美国的个人住房贷款制度，如果你到期不能还贷款，有许多办法来确保银行不吃亏，抵押资产处置的规定非常详细。正是由于后事料理得非常好，所以发放贷款时审查条件很宽松，手续也很简单，没有那么多限制。我们是前细后粗，前紧后松，前期审查过于苛刻，后期处罚过于粗放，一旦出事就难以收拾。这种思路既不利于对借款人敞开大门，又不利于关起门来处罚违规者。一线信贷员只能好人堆里挑好人，优中选优。”

很多申请人被拒之门外由于两大限制：一是证明偿还能力，另一个是寻找担保人。在贷款申请表中个人偿还能力分为工资收入、兼职收入、其他收入。西四支行的信贷员说：我们承认灰色收入的大量存在，但在申请住房贷款时，借款人必须有证据来证明他的隐性收入，诸如兼职单位的证明，或个人纳税凭据等，如果贷款人没有证据说服银行，那么我们只能视为“不稳定收入”，不能作为偿还能力的一部分。

北京分行那位处长说：“北京人的灰色收人尤为突出，外快较多，这本来是一种能力的体现，但很难作为一种偿还能力的体现，这个矛盾很具普通性。我们现在舍掉了一人批中高收入者，就因为他们的兼职收入缺一个公章。”

银行要求借贷人单位提供担保似乎多此一举，平添一道人为障碍。为数可观的职工就职于财政拨款的行政单位、非经营性单位、亏损的大中型国企，这些单位的担保资质很难得到银行认可。另一方面，由收于职工流动日益频繁的社会现实，大多数单位不愿出面担保，一旦人员调动，房屋产权是个人的，担保的后遗症却留给单位。

无怪乎银行慎而又慎，建行总行负责个人贷款业务的李凡处长坦言：“向个人贷款的最大风险是抵押物处置。虽然有了《担保法》，不还贷款则住房归银行，但谁来强制执行呢？把居民赶到大街上去？没收居民住宅不仅是一个法律问题，更棘手的是一种人文观念。让老百姓无家可归，要避到道义谴责的。”

不过，据建行总行住房与建筑业信贷部李总经理说：“至今尚未发生没收拍卖居民住宅的事情。从建行系统看，个人住房贷款的逾期率不超过2％，而且大多不是恶意逾期，而是因为出差或出国。”

西四支行信贷员的实际感受是，无论从理论上还是实践中，个人住房贷款的风险都没有人为估计得那么可怕，住房属于不动产，不像汽车能跑掉。在实际操作中发现，个人住房贷款的还款质量超过任何种类贷款，贷给个人远比贷给企业更保险。中国老百姓有一个传统—轻易不借钱，也轻易不赖账。

值得欣喜的是，建行北京分行为改进个人住房贷款业务，正在积极进行一些有益的探索。为解决申请程序的繁琐，他们与众鑫和经纬两家律师事务所签定委托合同，由律师一揽子代理申请手续；收费为借款额的0.5％。为解决担保人问题，银行与开发商合作，由所购房屋的开发商为借款人充当担保人。

还有一个好消息：据建行总行住房与建筑业信贷部李庆振总经理透露，1998年的个人住房贷款业务不受贷款规模限制，充分满足个人贷款需求。

方庄小区地处北京南三环内，房价高达每平米7000-8000元 

房子卖了，物业管理又成问题。风吹过后，一片凌乱  

住房：“买不起”与“买不买”

1997年的新年伊始，公众从新闻媒介获悉一个好消息，国务院取消48项影响住房价格的不合理收费。但时过境迁，人们发现房价岿然不动，百姓一腔热望换来一盆冷水。来自建设部信息，核减住房建设的48项收费，仅使房价下降了3-5％。

建设部长侯捷在1997年公开承认：目前住房问题最大的是房价，但房价要降下来很难。细心人还注意到，侯捷部长前两年曾多次强调“降低房价”，可1997年以来改了口径，现在的说法是“核定房价”。

房价已是一个老生常谈的难题。在上海，一套中档地段的不足60平方米的两室厅，售价25万元左右；一户年收入3万元的中等家庭，不吃不喝也要9年才能买得起。北京房价更邪乎，没有四五十万，别想有一套像样的住房。近年来，新闻界喋喋不休地讨论“买车买房何为先”AAt-实，平民百姓心里明镜似地，住房是人们生存最基本的必需品，没房谈什么买车。可冷酷的现实是，车比房便宜，买车的钱都不够，又怎敢想买房呢？（见表8）

建行总行住房与建筑业信贷部的李凡处长说，北京市二环路以内地价就每平方米5000至6000元，加上建筑费用，成本就到7000至8000元，开发商再加上利润，每平方米至少要卖1万元左右。

国务院房改办张其光处长感慨：“比较全国而言，北京市的房价高的离谱，全国的普遍水平为每平方米2000元以下，北京市三环路以内为每方米7000至8000元。这意味着北京市房价下降的空间很大，但降下来难度也很大，几十项收费牵动着几十个部门的直接利益，各有各的说法，一家一套收费的理由。”

据悉，商业网点配套费曾遭到广泛非议，按理说在住宅小区内设立商业网点完全是经营行为，但政策规定开发商必须按比例给商业部门无偿配套，这笔费用自然摊到购房者身上。这项收费曾几次划进取消行列，但有关部门坚决不同意，只好不了了之。在各种影响房价的收费项目中，人民防空费竟然触目在列，耐人寻味。

各种混迹于房价中的寻租行为，其温床就是行政部门利用行业管理的垄断权力，将收费转化为部门利益。一些专家学者认为，尽管国务院三令五申禁止乱收费，但顽疾难除，必须由全国人大立法。同时，各项收费全部归于住房基金，各收费部门不得自收自支。只有这样，才能打击一些部门巧立名目收费的热情。

北京市试图通过强制性的行政手段控制房价。在前不久制订的《商品房价格管理办法》中，明确了三套价格体系：1、对解决中低收入职工住房的安居工程，实行政府定价，严格审定成本构成，开发商不得随意定价。2、对广大群众需求的普通商品住宅，执行政府指导价，分区域测算一个价格浮动幅度，开发商应在指导价内，不得随意突破。3、对面向高收入者的高档商品房，如公寓、别墅等，价格放开。

说来也怪，尽管北京市民“望楼兴叹”的呼声一浪高过一浪，高房价与低收入的强烈反差已经举国瞩目，但多贵的房子都有人买，各地政府动用强大财政纷纷设立驻京办事处，各地乃至各国的大款携巨资都跑到北京买套房，需求撑着房价坚挺。据中国建设银行住房与建筑业信贷部总经理李庆振说：北京建房成本居全国之首，北京开发商的利润也名列前茅，一般毛利在20％，高者达30％，个别者达到50％。有卖有买，愿打愿挨。

李凡处长说，在需求支撑房价中，集团购买是最强有力的一只手。如果没有单位购买，仅凭个人购房撑不住如此高昂的房价，开发商卖不出去房子，就不会接受杂七杂八的收费，他们会以投资抗拒部门收费，你收费多我就不投资。而目前的形势是，尽管开发商也抱怨收费过重，但他还是接受了，顺势加价，水涨船高，因为房价再高也有人买。所以说，政府行为也受市场调节。

建行北京分行在一线的信贷员则认为，目前房地产价格已基本探底，往下降的可能很小。1994年和1995年是开发商最惨淡的口子，但他们捱了过来。1996年和1997年，国家计委和建设部一直努力把住宅价格降下来，取消一批不合理收费，收效也甚微。这样来看，住宅价格要下降，前两年应该有较大幅度，现在房地产市场已出现复苏，价格很难低走。同时，中央银行连续3次调低利率，个人申请住房贷款利率也随之下调。综合房价和利率两方面因素，目前贷款买房应该是一个好时机。

有谁买得起？还有一个“买不买”的问题。李凡认为，购买力因素固然重要，但起决定性作用的是居民购买意愿。北京市安居工程积压严重，房价并不昂贵。凡是能够享受分房者不会去买房，哪怕有一线希望也要等。

1997年，全国平均房价为每平方米1667元，如果买一套60平方米住房需要10万元，而双职工家庭的平均年收入为1.5万元，收入与房价比为1: 6.6。按照世界银行测算，市民收入与住房价格之比在1：3至1：6.6之间，住房消费将成为第一需求，可中国却有7000万平方米的空房子闲置。建设部房地产司曾公开悲叹：这些空房子恐怕要消化到下一个世纪。（见表9）

“福利分房制度扼杀了一大批人的买房欲望。”国务院房改办张其光处长说，“住房是价值昂贵的实物性商品，它具有不可分割性，一间房子不能切成几块分给几个人，因此把住房作为一种分配工具很不适宜。在北京，分到住房的职工等于占有五六十万元的福利，超过他一辈子的工资总和；而没房职工则一无所有，没有任何货币补偿。所以，把住房作为一种福利性分配的制度，必然产生有房人与无房人之间的巨大不平衡，意味着同一单位职工的实际收入的鲜明反差。”相比之下，货币能够最准确最直接地表现价值功能，是体现按劳分配原则的最简单的工具。

在福利分房与商品购房两种体制并存下，个人的心态完全是扭曲的。即使个人现在非常需要住房，而且拥有一定经济实力，只要有分到房子的可能就会放弃改善居住条件的动机。北京机械公司一位32岁的职工道出苦衷：“我一家三口与父母挤在一个两居室里，我选中一处30多万元的两居室，我个人有10万元积蓄，双方老人可以资助10万元，只需贷款10多万元便可人住，可我非常矛盾，因为申请贷款绕不过单位，而单位分房的前提是你现在住得很差，我一旦买房就可能丧失分房的机会。我们要买的房子太诱人了，夫妻俩去了有十几趟，装修的方案都设计了五六套，可一想到分房就只能放弃梦想。1997年最后几天，开发商说我们看中的房子已被别人买走。当晚，我喝得大醉，胃里的东西全吐出来了，但我吐不出心里的郁闷。”

张其光处长有一段重感情的话：“我们搞房改的总还有点社会良知吧，眼看着福利分房制度一天天绵延，尤其大量新房不断地被少数领导无偿占有，并且打着房改的旗号，两三万就买下使用权，转租出去一年的租金就能弥补投资。现在又要开放住房二级市场，现住房可以出手转让，一倒手就是五六十万元。再看看那些应享受而没享受福利分房的人们，地无一垅，房无一间，我就有一种‘枉为官’的痛楚。”

计划体制最后一个支柱

房改18年，住房还是梦，满怀希望的百姓们都被拖疲了。但最新消息说，今年三四月份，房改思路将有重大调整。

每年岁末，全国房改工作会议一年一度。但1997年底，房改工作会议没有照例举行，国务院房改办只是开了部分省市的座谈会，内容没有公开披露。探其原因，1998年将出台一系列新的房改政策，目前各有关部门正在加班加点制订新方案。紧烧火，慢揭锅。

中国房改将开始一个新阶段。在采访过程中，有关部门都在谈十五大后如何“借东风”，显得很兴奋。不少官员跃跃欲试，要把住房弄成一个热点。

综合各地有关部门信息，中国房改在1998年将有三大动向：一、结束福利分房制度，新住宅一律禁止进入旧体制，逼出购房需求；二、大幅度提高房租，给职工发放补贴，刺激购房需求；三、个人买房贷款全面开放，创造购房需求。

有消息说，国家计委牵头，建设部与房改办协同，正在制订操作方案，在今年的全国人大会议上将初见分晓，争取7月份开始启动。在新方案涉及的范围上有两种说法：一种是“全国一齐动”；一种是“有条件的地方都要动”。

据说，这次提高房租要动真格，可能一步到位于“成本租金”。据国务院房改办1997年底的测算，全国住房的成本租金的平均水平应为每平方米6元多，商品租金应为每平方米11元多。如此大幅度提租势必补贴，数额由各地具体测算。

在房租方面的改革几经反复，最初的思路为“提租给补贴”，但由于财政拿不出钱，只好改为“小步提租不补贴”01992年，北京市把房租从每平方米0.11元一下提到0.55元，中央机关随之一起动。按北京市计划，1996年提到1.3元，但推迟一年才实现，原定1997年提到1.8元，未能实现。在北京市第二次提租时，中央机关没有随之而动，大部分单位在0.55元水平原地踏步，只有少数单位跟到0.8元。目前，全国提租步伐最快的是深圳市和大庆市，每平方米租金涨到8元。

按照国务院 1994年制订的目标，到2000年，房租支出将占到每个职工家庭收入的15％。可到1997年底，房租支出占家庭收入的全国平均比例为4％。据国务院房改办对35个大中城市的统计，平均房租为每平方米1.29元。目标还远，时间不多。

提高租金意在售房。新机制下的个人购房资金将有5大来源:1、个人自掏的首付款；2、提取个人公积金；3、申请公积金贷款；4、政府对提高房租的补贴；5、申请商业银行贷款。

值得一提的是，由公积金贷款和银行贷款形成“组合贷款”，在操作层已经不成问题。目前北京市住房公积金放在建设银行，公积金贷款也委托建行代理，只是两者利率不同，还贷时要确定一个比例。但在法律关系上还没完全理顺，因为借款人将住房同时抵押给管理中心和银行，一旦发生纠纷牵涉“谁是第一抵押”，目前变通作法是放贷多者为“第一抵押”。但国际上通行准则是，谁贷款利息较低并且条件优惠，谁为“第一抵押”。

广州市有一个初步测算方案：首先确定工薪阶层所购住房是微利价，让职工参加20年工作可以买一套住房。其中个人掏30％，单位补贴30％，财政补贴40％0补贴不是一次性发给职工，而是用20年按月发放，职工自掏30％后先去申请个人住房贷款买房。测算结果是，市长每月补贴1080元，一般职员补贴430元。后来，这个方案又进一步修改，把20年调整为25年，每月少给一点，市长与职员的差距缩小，市长每月补贴700元。据说，方案还在调整，财政上目前投资建房的资金定为一个基数，改成补贴，个人买房支出比例相应增加一点。

在北京，一些大型国企领导人告诉笔者：如果政策允许将企业的建房资金补贴给职工，企业不再为建房而绞尽脑汁，不再为分房而焦头烂额，这是厂长经理的一大幸事。在深圳，一些年轻的公司职员也告诉笔者：自己有套房，择业一身轻，你住公家的房，你就是公家的人。

福利分房制度，计划经济社会的最后一个支柱。虽然孤孤零零，但很顽强。它能挺过1998年吗？它能傲然耸立于2000年吗？ 北京房价福利分房公积金上海银行个人贷款住房公积金贷款公积金北京贷款北京买房买房贷款购房王亮