个人住房抵押贷款：行行复行行

（文 / 皮昊）

近期，倍受社会关注的《个人住房担保贷款管理试行办法》由人民银行正式颁布实施，自去年年底人总行宣布停止按揭业务以来一直处于停滞状态的住房抵押贷款终于再次启动。

人民银行有关人士表示，考虑到过去商业银行办理个人住房抵押贷款业务时缺少统一规定，各行在贷款利率、期限抵押等方面做法不同，不利于个人住房抵押贷款健康发展，此次颁布的《试行办法》中，贷款具有期限长、额度大、利率优惠的特点。《办法》规定，个人住房担保贷款的最高额度为购买自用普通住房价格的70%，贷款期限最长为20年，个人除可申请一部分低利率公积金住房贷款外，若用信贷资金发放的贷款，利率在同档次固定资产贷款利率基础上下浮一个档次。据悉，这一《办法》将首先在国务院确定的223个实施安居工程的城市中施行。人民银行为此已安排国有商业银行100亿元贷款规模，专项用于发放个人住房担保贷款。

《试行办法》为保证银行信贷资金安全，此次又加入个人住房担保贷款要以所购住房或其他具所有权的财产作为抵押物，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的规定。借款人到期不能偿还贷款本息时，银行有权处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带责任，偿还贷款本息。

国内商业银行开展个人住房抵押贷款业务已有数年，人们对“担保”、“抵押”、“按揭”一类的名词不再陌生。但真正找银行贷款买房的人为数寥寥。上海某银行开办住房抵押贷款一年，找上门来联系的只有十几户，拨出的十几亿贷款额度最后只完成不到1000万。该行抱怨业务量太小，银行方面得不偿失。金融界人士分析，住房抵押贷款难以阔步前进固然与目前住房双重分配体制下老百姓宁等福利房不愿购房的心态有关；但银行方面也缺乏相应配套措施，促使一部分居民将自己的购房需求转化为实际消费行为。要把住宅消费作为新的经济增长点，现存的住房金融业务也必须作出相应调整。

同世界其他国家相比，中国城市居民租住公房的比例明显偏高，达到67%。与此相反，国外居民住宅构成大多都是以自置为主：美国为64%、日本为62%，法国为51%，就连香港地区居民自购住宅也占到52%。自有住房高比例与这些国家住房金融体系紧密相联。美国全国5900多万套居民自有住宅中，58%是利用住房抵押贷款购得，一户中等收入家庭办理抵押贷款一般只需交纳20%的购房款，余下部分可按合同逐月向银行偿还本息，期限最长可达45年。同为亚洲发展中国家的马来西亚，1976年用于个人住房贷款总量占银行总贷款量仅4%。实行住房抵押贷款后，规定每年新增贷款中至少拿出10%支持购买住宅，并且设定住房贷款利率上限，限定还款期限为20至25年。如今，马来西亚全年贷款总量中住房按揭贷款比重已上升至近14%。而我国直到1996年，在国内个人住房抵押贷款占主导地位的建设银行，用于个人住房的贷款在全行贷款余额比例中却只占0.7%，其他国有商业银行更低于这一比例。若计入工商银行和农业银行，1996年3家银行个人住房贷款余额只占全部贷款余额的3%，远远低于中等国家水平。

金融界人士认为，个人住房抵押贷款举步维艰从金融角度分析，与目前国有商业银行融资环境有关。住房按揭贷款要求长期限、低利率，而国有银行当前资金来源单一，缺乏长期稳定的融资渠道，银行方面又无法在风险与利率中做出选择，长远看势必会影响个人住宅按揭的开展。国外商业银行往往通过二级抵押贷款市场，将贷款债权转让，利用退休保险或人寿保险基金开办这项业务。同时又设立《强迁法》等配套措施，加强对贷款风险控制，提高贷款质量。

此次人民银行《试行办法》出台，无疑有利于规范和完善各商业银行的住房抵押贷款业务，但正如一位业内人士所言，个人住房抵押贷款“圆你一个住房梦”说说容易，真正触及难点，还有大量工作亟需完成。 住房抵押贷款银行