合作建房:一次房地产开发模式的理想主义实验

（文 / 贾冬婷）

( 于凌罡 )

一群理想主义者的盖房梦想

“现在是万事俱备，只欠东风了。”见到合作建房的发起人于凌罡的时候，他第一句话就信心满满，“这个‘东风’，就是土地”。此时，距离于凌罡在网上他的描绘“合作建房”蓝图已经一年多了，梦想正一步步变得触手可及。

2003年12月1日，联想工程师于凌罡以“蓝城木鱼”的ID在网易、新浪、搜狐、绿野等十几家网站发出帖子，号召说，我们大家可以组织起来，集资盖楼，让开发商靠边站。

于凌罡计划招募资金500份，每份合作资金15万元，利用这15万元，每个业主可以从银行贷到22.5万元，用来支付买地和建房的费用。参与者共同出钱注册一家公司，以公司的名义购买土地，然后聘请设计部门、施工部门、物业提供者等专业团队，自己建起一座属于自己的楼。楼建好后，因楼房的底商和附属商业设施也属于业主们，可以用从中获得的租金收入来冲抵那笔银行贷款。

这栋梦想中的楼已经有了大概的模样:地处北四环或东四环，板式跃层小户型住宅楼，500多户居民，地下2层公共设备层，地上12到15层。每户层高高于4.8米，可增建跃层，成为复式住宅……

从第一个回帖者开始，于凌罡的支持队伍日益壮大。目前，报名者已经达到了预设的500人，其中包括建筑设计师、城市规划师、注册会计师、律师等房地产开发所需的各类专业人才。他们组建了四个小组，行政组、财务组、法律组及工程组，1月15日，由200人组成的联盟正式成立。于凌罡说，如果明年5月能顺利拿下土地，房子有望在2006年入住。

于凌罡的家已经成了“合作建房”的公共办公室，每天咨询的电话、人流络绎不绝，他说，这事已经把自己的生活完全给淹没了，周末都没时间背包出去了。说这话的时候，他正穿着一件“绿野”户外俱乐部的T恤，上面印有“自助、友爱、生活”字样。或许，绿野绕开旅行社、自己设计路线背包出行的“自助”精神，正与合作建房的思想暗合。事实上，绿野的众多“驴友”后来也成了合作建房的“铁杆”。

为合作建房专设的“蓝城”网站上，有个著名的ID“李大福”，就是这么一位“铁杆”。李先生是位城市规划设计师，他说，合作建房更大的意义在于给政府做个试验，让政府调整目前不合理的房地产制度设计。

对众多支持者来说，这个方案最显而易见的吸引，就是省钱。于凌罡算了一笔账:由于是非营利集资建房，这个项目可以省掉购买普通商品房时需要承担的四笔费用——开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息。这样算下来，自己盖的房子比买地产开发商的房子大约便宜20%～40%。而且，于凌罡认为，一个房子的价值不是它的房价本身，它应该是“房价＋物业＋底商”三者价值的诠释。而现实是，物业和底商收益传统上是由开发商占有的，“房产中2/3的价值无形地流失掉了”。合作建房的住户同时又是出资人，将享受物业和底商收益。

“之前，一旦我选了当中一个楼盘，我就被套住了，开发商说什么就是什么了，我就要无条件遵守他的条件，这是我买房当中最大的一个苦恼。”正如顼文瑞先生所说，合作建房所提供的前所未有的自主权和DIY的乐趣，也是吸引很多人加入的重要原因，“我可以自己设计，自己装修，我喜欢研究户型，喜欢研究结构，喜欢研究色彩……”

乌托邦的现实困境

一套可以节省20%以上投资的房子，地段、户型，甚至邻居都可以自己选择，一个让购房者决定一切的新模式，看上去很美。但当这个理想离地面越来越近，现实的风险却从四面八方呼啸而来。

将这个理想主义的乌托邦放到现实社会中，它将面临与开发商同样的拿地和融资的风险，在地根银根日益趋紧的环境下，于凌罡拿什么去跟深谙水性的开发商们竞争呢？

土地，被于凌罡形容为需要借力的“东风”，他承认，这是最大的不确定因素，这一环节不仅涉及到土地的地段和价格问题，还要和房地产开发商一起参与土地竞标。不过，他觉得自己在价格上还是有竞争力的，因为开发商的前期投入全面要靠自己，而合作建房，前期的钱是每户按规定数额累计起来的。

但中国人民大学公共政策研究中心的舒可心对此表示怀疑，“土地市场中除了有公平市场竞争，谁有钱谁拿地以外，还有大量黑幕交易。在资金的优势上，或许于凌罡不亚于开发商，但在一个任何事情靠关系推动的不完善市场上，于凌罡就更不具备优势了。”

与这些外部风险相比，更大的困难还在于，在一个500人组成的“公有制”乌托邦里，如何保证整个系统的透明而高效的运转。于凌罡计划民主选举50人作为公司股东来托管500人，在系统内部，他制订出一套人事权、行事权、审核权“三权分立”的游戏规则，“代表全体合作者的股东大会是决定机构，行政权交给股东聘请的工作人员，另外聘请第三方审计机构负责财务监督”。于凌罡精心设定了各项细则，“比如说提案制。有任何建议，都要在网上以规范格式提出，然后经过审核、公示，决议是否通过。这样可以确保公平”。

但随之而来的是公平带来的效率问题。“一个商业企业是民主决策来运作，不符合商业规律，商业活动一定要有一个高效率的管理层。每一项决议都由50人，甚至后面的500人去决定，它的效率能不低下吗？”舒可心说，“而且现实中不出纠纷是不可能的。出了事，谁可以承担责任？公司法也保障不了所有人的权益，只能保证50个股东的权利，商业风险是很大的。”

在于凌罡的设计里，房子可以节省20%到40%的成本，但有些成本却在设计之外，现实之内。比如公司的管理成本，尤其是将商业公司民主化管理，另外，房地产行业里的巨大隐形成本，算下来，房子的价钱就大大打了折扣。而且，加入合作建房团队的，大都是专业技术人员，每个个体节省下来的金钱成本，却可能被耗费的大量时间成本所抵消了。

“为了房子还是为了理想生活？”舒可心说，这是有很大差别的，“单纯为了房子，就大可不必了，最终并不一定会省钱。做不成，还会把前期成本搭进去”。

舒可心将他们形容为一群搭积木的孩子。“这是一群‘孩子’在按照他们自己的想象做实验，意义在于，通过这次实验，有机会学会民主地讨论事情，学会共同承担风险。只不过，与过去许多政府部门拿财政的钱做实验有所不同，‘孩子们’这次即使失败了，也只是花自己的钱。这一群人是有共同精神需求的人，他们主要的产品是精神上的需求，副产品才是一个房子，让他们随便摆弄的一个房子。”

挑战房地产开发模式？

不仅仅在北京，上海、南京、厦门也相继出现了“于凌罡们”，挟着大同小异的合作建房想法在网络上迅速蔓延。这些理想主义者们的建房实验，放在一个土地资源稀缺的大都市环境下，放在一个房产泡沫论甚嚣尘上的时候，是对当前房地产市场的观念震荡。

虽然业主维权斗争一直未断，但之前都是在现有房地产开发模式框架下的反抗，于凌罡的合作建房计划，却是第一次针对模式自身的挑战。“合作建房”能发展成为一种与现有模式并行或者替代的新模式吗？

面对各地的追随者们，于凌罡保持了一份清醒，“外地可能没有北京的政策优势，另外，也没有这么多媒体支持”。事实上，于凌罡几乎每天都要跟各种媒体打交道，通过媒体将不断更新的想法传播到更广泛的人群，借助整个社会的关注和监督，推动一栋楼的建成。这让于凌罡节省了大笔招募的广告费，也将风险很好地分散出去。但是，第一个建楼的人媒体会关注，志同道合的人会被吸引，第二栋、第三栋呢？它们面临的困难，它们的建立或消亡，还会有整个社会去推动和关注吗？从这个意义上来讲，于凌罡的实验即使成功，也只是一个特例，很难被大面积复制。

“为什么地产开发以开发商的形式运作？这是社会对一种风险补偿机制的设定，比如土地贬值、股东退出等等，合作建房如果不能解决这个问题，只是靠个人信用，很难积累参加者的信心。”华高莱斯房地产咨询公司董事长李忠认为，“合作建房一样面临土地和融资等外部压力，对整个房地产市场问题的解决没有作用。这是一种理想化的方式，不是规模经济，也不是一种符合社会分工和商业规律的模式”。

但是，为什么会出现合作建房，有人想自己攒房子？“或许这次尝试是理想主义的游戏，但另一方面也暴露出房地产市场现存的问题。“是不是太多考虑税收积累，土地资源的买卖，政府对房地产市场的监管力度、对房地产商的管制、对市场的管理，是不是有值得反思之处呢？”舒可心说。 一次合作房地产开发模式实验购房理想主义房地产业建房