房地产2005:期待“绿色” ——专访中国房地产协会副会长顾云昌

（文 / 贾冬婷）

( 2004年的房地产市场需求旺盛，整个市场出现了供不应求的局面 )

一个新生婴儿都是要镇痛后才能诞生的，经历了金融风暴，土地改革风暴，房地产业会获得新生。2004年，对房地产来说是个健身年，对房地产市场来说是个减肥年，对房地产企业来说是个体检年。

为什么说市场在“减肥”呢？从2004年1到11月份的最新统计数字可以看出，全国土地市场开发投资增长率是29.2%，比2003年下降了3.3个百分点。新开工面积的增幅，比上年降了18.2%。两者均回落，市场在减肥，这也是宏观经济发展的要求。

减肥中的2004年房地产市场，有三个主题数字，121，“8·31”和0.27。目前房地产市场主要靠银行，融资渠道单一，121号文件对于房地产开发商的资金要求大大提高，是建立多渠道的融资体系的信号。10月29日央行突然加息，存贷款利率上调0.27个百分点，由于货币政策的滞后效应，相对于2004年金融的趋紧，央行指出2005年金融环境是“不紧不松”。“8·31”大限以后，所有的土地都要招拍挂，堵住了协议出让的口子，对于长期黑箱操作中的土地供应制度是根本变革。2004年，金融和土地的两大改革得以充分展现，使得市场环境前所未有地紧张，大家纷纷说“狼来了”。但“狼”并没有影响到2004年房价的继续上涨，因为中国房地产市场的需求太旺盛了。供应的增加速度回落了，需求的增加速度也回落了，但是后者的回落远远低于前者的回落。2004年1到11月份，全国的商品房“卖的比盖得还快”，整个市场出现了供不应求的局面。

在不久前的全国住交会上，有一个有趣的场景。一边画了笑脸，“2004年你最高兴的事情是什么”，一边画了哭脸，“2004年你最不高兴的事情是什么”，请评出的十大风云人物填写。结果，哭脸旁的答案各种各样，土地拍卖了，地价涨，材料价涨……笑脸旁边则填着一模一样的答案，房子涨价。2004年1到11月份房价涨了11.5%，达到了两位数。房价上扬较快，主要在于供求关系。2002年供求比是1.2∶1，2003年是1.13∶1，都是供大于求的，2004年供求比是0.92∶1，首次出现了供不应求的局面。

2004年在收紧银根、地根的前提下，土地供应量、资金供应量的增长速度都在大幅度放慢，这会影响到2005年甚至是以后几年。前不久，温家宝总理指出，要更严格地控制土地供应量，采取更严格的土地管理制度。

供给方面，下一步土地解冻以后，放量的程度，存量土地的盘活能不能做得更好？有待验证。但2005年土地供应量增加得不会太快，房屋供应量相应增加速度也不会快，而需求仍然旺盛，照这样的发展态势，2005年，房价上涨还会继续。未来供求关系中的平衡点，很大程度上取决于拆迁量的控制。近两年拆迁的房子占新建房总量的1/3左右，对整个市场的需求起到很大的作用，拆迁量控制住了，需求减少了，房价就会降。2004年拆迁量有50%的下降，2005年继续控制拆迁控制和规模。

宏观经济发展要求房地产进入平稳增长阶段，不是越快越好，而是供求关系要匹配。2005年供给的增加不会太大，这就要求需求量增加也不要太快，否则供不应求将加剧。政策层面其实已经在2004年全面展开了，2005年是逐步完善的过程，会实行相对稳健的政策。在这样的背景下，2005年有望成为一个“绿色地产年”，即楼市、楼盘、通道三个层面的和谐健康发展。

绿色楼市:一，供求总量基本平衡，房价能控制在一位数。二，结构有所调整，随着拆迁量的控制，中低价位的房子供应较协调。三，建立和谐的市场体系，中高价位开发商供应，低价位政府供应，形成两种供应体系。四，市场交易是诚信的。市场会朝这几方面逐步迈进，最关键的是“房价慢慢涨，楼市年年旺”。

绿色楼盘:一，国家领导人提出要发展“节能省地型”楼盘。未来在楼盘开发中会更注重楼盘和环境保护、资源节约的关系，节能、节地、节水、节材、降低污染。二，楼盘要做精细，提升楼盘品质。三，增加楼盘寿命。四，不仅要关注城市楼盘，还要关注小城镇住宅。

绿色通道:房地产企业经过体检，会进入一个绿色通道，即凸现核心竞争能力，提高融资能力，市场开拓能力，楼盘创新能力，提高企业的诚信度。 期待副会长房地产顾云昌2005绿色房价专访中国协会购房房地产业