报道：央行的房价警觉信号与公众预期

（文 / 马丽萍）

当前治理房地产行业的一个重要的方面，就是要把偏高的价格压下来

房价的全球高涨与中国的宏观控制

2004年，从亚洲到北美，从欧洲到澳大利亚，很多人现在关注着同一个问题：房地产繁荣的局面能维持多久？6月30日，美国联邦储备委员会4年来首次提高基本利率后更引发人们寻求这个问题的答案。7月12日的美国《新闻周刊》载文对全球房地产市场的现状和未来的发展趋势进行了全面分析。文章指出，全球性的房地产热并不跟随经济的走势。不分国家疆界，一个地区或一个城市，只要条件适当，房地产价格就左右逢源，不停上窜。

《新闻周刊》指出，房地产市场远远算不上国际化，各国不一定共损共荣。货币可以迅速从美元换成欧元，但它不能迅速从美国的公寓转向西班牙的公寓。而且，世界上有不少国家限制外国人购买本国房地产，在融资和税收方面也设了不少条条框框。所以，现在所谓的房地产泡沫，主要来自那些带动世界经济增长的热点地区，特别是这些地区的一些大城市。

中国便成为了孤立在全球房地产市场上的热点泡沫地区，尽管对有无“泡沫”存在着争议。但是，没有人否认由GDP崇拜带来的地方盲目开发投资，以及导致的经济结构性过热，也就是部分行业过热的状况。作为国民经济的支柱产业，房地产业在维持两年的酷热发展中强烈地冲击到了社会和经济的方方面面，因而在中央宏观调控的视野中显得格外惹眼。

“连潘石屹都开始用储备土地了，我们还能怎么办？”一位房地产商悲哀地抱怨道。在业内，潘石屹一向以反对储备土地著称，他讲究的是营销。现在也开始忙着找地，看来他对自己的策略似有悔意——再强调营销能力，没土地怎么办呢？

潘石屹的态度转变其实是国内整个房地产界策略重点转型的一支方向标。自全国各大城市土地实行阳光拍卖后，一向不以土地储备为意的国内房地产业匆匆忙忙地进入了土地储备时代。当然与控制土地政策相辅相成的是央行的货币政策，即对房地产企业的信贷收紧。

不过，房地产在整个这一轮宏观调控中所受的影响是微乎其微的。其他行业的增长在放缓，但房地产无论是投资还是商品房的价格都照升不误。甚至于全国的商品房价格上升了一成以上。国家信息中心经济预测部副主任徐宏源认为，当前房地产行业存在的一个明显的问题是，近期房价“确实偏高”、“涨势过快”，房价上涨是不合常理与市场规律的。因此当前治理房地产行业的一个重要的方面，就是要把偏高的价格压下来，这就既要限制过热的开发投资，又要抑制投机性购房。从而使商品房的价格回归到正常的状态，商品房价格上涨的势头得到抑制。

警觉的央行报告

善于作出“提前量”的央行，在8月9日发布了2004年二季度货币政策执行报告。报告称：“随着房地产开发投资，新开工面积增速的继续回落，可能导致供需矛盾进一步加剧的预期，推动价格上涨。”“因而必须高度关注房地产价格。”

以稳定币值，防止通货膨胀为责任的央行，对房地产业有可能带来的潜在的金融风险时刻充满着警觉。毕竟，支撑房地产成长的是国有银行的信贷，而房地产上市公司的股权融资，债券融资以及房地产资金信托，在房地产业运作中所占的比例微乎其微。

根据建设部公布的统计数据显示，目前中国空置、积压一年以上的商品住宅面积达到1.2亿平方米，资料显示，去年商品房空置率上升较快，不少城市房价持续攀升。央行发布的货币政策执行报告中指出，全国商品房空置面积已经超过了国际警戒线，应引起高度重视。

过度控制土地供给，也助长房地产泡沫。日本和我国香港在这方面深受其害，由于日本和香港地区都是人口密集，土地严重缺乏，再加上日本农业集团势力庞大，香港房地产商在香港政界有很大影响力，使得日本和香港地区政府都严格控制城市土地供给，长期以来造成土地价格过高，房价不断攀高，产生房地产泡沫。最终泡沫破裂，房价跌为原来的一半，大量投资者和居民损失惨重。

中国社会科学院金融发展研究室主任易宪容认为：“国内房地产业挟持着中国大陆经济，挟持着各地方经济。”“如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行”。可能高达2万亿元的房地产贷款余额，将对银行构成了巨大的潜在金融风险，这些风险很有可能危及整个国民经济的健康发展。

房地产崩盘的说法，未免有些危言耸听。但是，目前无法判断，央行的这个报告是否意味着，国家会进一步采取措施调控房地产业。近期，有记者致电中国人民银行货币政策司司长易纲，希望其能就房产市场目前是否存在泡沫，如何加强监管防范金融风险等话题发表看法。

“你们关注的这个话题非常及时，非常重要，央行也已经注意到了这点，正密切关注当前房地产价格走势。”易纲回答说，“至于房地产市场是否存在泡沫，央行下一步将采取什么措施加以调控，不便具体评价和透露，但严控房地产金融风险是一项长抓不懈的工作。”

在接受记者采访时，央行货币委员会委员李扬称：“我没有从报告中关于房地产的部分看出什么特殊信号，央行的报告与中央的政策是保持一致的。”

地产商与公众的预期

作为国民经济的支柱产业，房地产业在维持两年的酷热发展中强烈地冲击到了社会和经济的方方面面 

货币政策的每个细微变化正受到人们越来越多的关注，对其未来走势也会有各种预期。央行二季度货币政策执行报告专门开辟专栏，对理性预期与宏观经济政策问题加以论述，这似乎在提醒人们，货币政策的调整将顺应公众的理性预期，而公众对货币政策的预期也会影响政策制定者的态度

有专家和房地产商提出，宏观调控有一个滞后效应，房地产被调控的滞后性有可能在后几年逐步显现。地产界对政策和央行报告带来的预期变化看法不一。

央行二季度的报告出台后，9日正在海南博鳌闭幕的“21世纪房地产论坛”上的王石、潘世屹说：“中央政府实行宏观调控不仅是为了给房地产业‘降温’，更是为了让这个产业保持长远的发展势头。”

万科企业股份有限公司董事长王石认为，由于中国还存在很大的住房需求，从去年下半年开始的宏观调控不会给中国房地产业的“长远发展”带来损害，但全国房地产价格“虚高”的情况也会得到有效控制。

首创置地集团董事长刘晓光则称，在新一轮宏观调控政策下，房地产企业将面临重新洗牌，一些中小企业将遭淘汰。股权资金雄厚、融资渠道广泛、房产质量和服务优良、经营管理成熟的房地产企业，将并购那些自有资金不足、信贷以外缺乏融资渠道的企业。由此可见，目前，中国房地产业已进入“并购时代”。

北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员则认为：“2004年4月以后，越来越多的中国房地产行业的从业者，对宏观调控逐步见效的政策所带来的压力感到震惊。除了少数曾经经历过1993年和1994年第一轮房地产热潮调整房地产企业和房地产从业人员还能保持良好的市场心态和操作节奏外，绝大多数1999年以后从事房地产行业的从业者则始终处于十分焦虑和烦躁之中，他们对于政策出台以后进一步的效果和影响显得非常茫然，对于市场未来走势普遍没有信心。”

面对不断高涨的房价，勒紧裤腰带拼命工作的供房一族充满了抱怨。在对包括北京、上海等八个城市的一份社会调查中，有77.39%的人认为在过去的一年中，房价上涨过快或较快，有超过半数的人认为政府在抑制房价上涨方面的措施不力。

全国政协委员、全国总工会书记处书记纪明波认为，买房者是典型的弱势群体，不仅没有丝毫的讨价还价的余地，而且只能被动地保持沉默。与业主维权的种种艰辛相比，买房者在房价上的弱势地位体现更为明显、更为无奈。“实际上，有的房产是已有价无市、有价淡市了。但我们不能忘记中国收入较低的群体还不少，房价问题目前已成为社会问题。”

在世界范围内，这几年经济不景气，房地产业同样占尽便宜。2000年开始全球股市泡沫破灭，债券市场也跟着阴多晴少，可是，房地产市场非但没有降温，反而更火。人们为了让财产保值，纷纷把钱拿去买房子。在美国，一些家庭在证券市场吃了大亏，他们如今既把房子当住所，也把房子看成是一项养老金投资。耶鲁大学经济学家罗伯特·席勒曾经说过：“把房地产视为避险天堂，这个观念已经深深植入各国的文化。”

而摩根士丹利的分析师认为，在私有化住房时间不长的中国，房地产市场降温对民众的广泛影响尚难预料。