报道：地产引擎与嬗变中的天津

（文 / 马丽萍）

高层建筑的不断兴建，加速了天津的现代化进程

从天津东站出来，出租车司机说，北安桥正在施行抬升工程，我们不得不绕道而走。透过车窗望去，果然一派大动作。作为海河改造的内容之一，到4月30日前，这座桥大概要长高1．2米左右。

车上开着的收音机里，凑巧正在播中德住房银行向市民提供住房贷款的广告。想起刚刚采访过的该银行德方首席代表MailiS Rotting对我说的：“该是天津发挥它作用的时候了”，一下感觉选题鲜活起来。

拆迁，拆迁!

去年最后一季度以来，天津的房价从平均不到3000元，增长了20％。不少项目的增长速度都超过了1000元／平方米。开发商深切地感受到房子不愁卖的大好形势。一个300多户的项目刚刚开始认购几天，就有1000多人来买认购卡。有的楼盘甚至出现了购房者还不知道最后定价，就交定金的状况。无论怎样，都挡不住人们的购买愿望，整个市场向卖方倾斜。

天津的房子，有没有炒作的问题呢?“大家都在谈!因为房地产本身也是一种投资，只要是投资，就伴随着投机。但讲到泡沫，从整体上看，我认为是不大或者说没有。”天津泰达集团的副总经理周立对记者说。

作为天津国企的龙头老大，泰达集团最近全额认购了万通地产增发的3．08亿股，成为万通地产的战略投资人。周立说泰达介入这个产业，就是为了参加天津的城市改造。而天津房价的不断攀升，主要就因为城市改造。

天津是个老城，底子非常不好，这使得天津的改造任务比别的城市都重。在10年前，天津市建委用一年多的时间对城建做了一个“摸底”。结果发现，全市1／4以上的老百姓居住在164片共768万平方米的成片危陋平房中，“很多房子用手就能把墙推倒”。

从1994年以来的十年时间，天津已经拆掉了53万户危陋住宅。但截至目前，还有很多平房没有改造完。走在天津的街上，经常能看到墙壁和建筑物上刷写着大大的“拆”字。起重机和推土机，一片轰鸣声中推倒一栋栋老建筑。有些地方变成了空地，而更多的高层建筑如同雨后春笋般拔地而起。

除了危房改造，海河的综合开发也带动了一大批拆迁，大约500万平方米的建筑被拆掉。优联集团总经理许晓春认为，拆迁一般有拆一带动四的效应，就是说拆1平方米，带动4平方米的消费意向。如此可见，危房改造叠加海河综合开发工程，促发了多年积累的刚性需求，在“买涨不买落”的房市上涨行情中，集中爆发，加剧了房子供不应求。

与其他地方横向相比，天津的房产涨幅其实并不算太大。周立认为，天津房市备受关注的原因，是因为天津市场的突然起步。当然，上涨原因也包括类似其他的地方的土地价格上涨，建材材料价格上涨等普遍因素。

当地一位媒体从业人员对记者说：“天津一直是以平稳甚至落后的城市形象示人，无论是政府宣传还是媒体报道，都倾向于跟自己的过去比，很少做横向比较。”这一轮的房价上涨，与南方一些城市的泡末鼓胀有区别。但是，这个上涨是在原来非常低的房价上起来的，人们在心理上一时难以接受。同时，天津房价被迫向其他城市看齐，对一个游离于全国行情的消费市场，确实是一个刺激。

天津是个老城，底子非常不好，这使得天津的改造任务比别的城市都重  

拆迁引发的刚性需求，也促进了二手房市场的繁荣。不少年龄偏大、收入偏低的拆迁户从现实考虑，往往选择购买二手房。在天津南开区、和平区的二手房市场，一些去年售价八九万元的小户型，今年已经涨到十五六万元。业内人士指出，今年天津房价上涨的因素不但不会消失，而且会继续产生作用。

鲶鱼效应

有一个“鲶鱼效应”的故事常常被人们提起：一个日本渔翁以打鱼为生，别人打的金枪鱼常常在运输途中就死掉一半，而惟独他打的鱼到了买者的手中依然活蹦乱跳，总能卖个好价钱。渔翁的秘诀就是在每次运输之前，在鱼舱中放上几条对金枪鱼有杀伤力的鲶鱼，这样，在“和平环境”下惰性十足的金枪鱼就会充满了活力。

一直以来，天津过于平静，没有“题材”；房地产不温不火，游离于全国行情之外。这一波的房价上涨就被无数看好天津的市场人员或专家，寄予了“鲶鱼激活”的期盼。如果它能刺激商业零售、建材、中介服务等相关服务业的发展，并开发出更多工作岗位的话，天津经济腾飞以牺牲部分人利益为前提的“成长之痛”，在今后的长期发展过程中，终将被抚平。

但眼下，大部分的拆迁区域都是天津平民的聚居区域，房价上涨过快，拿到手的拆迁费和数量不多的存款很难买到合适的房子。对于天津这样一个中低收入为主的平民城市来说，当长久以来的“低水平满足感”也遭到冲击时，很多人明显被挫伤了。

拆迁引发的刚性需求，也促进了二手房市场的繁荣  

房地产商富有进攻性的市场策略，激起的争论远远超出了经济范畴。而政府改造城市的努力，也在这个富有平民特色的城市里引起了质疑。

持抵触情绪的人认为，鲶鱼是需要的，可突然爆发的城市改造和房价高涨是弥补前几年城建欠下的旧债，这种痛为什么突然要由社会的弱者来承担?经济需要腾飞，但天津独特的平民本色，如何能在嬗变之时得以保留，是一个问题。针对拆迁过程中暴露的种种弊端，最大化地保护被拆迁户的利益，被提到了相当的高度。

持欢迎态度的人则认为，天津人小富即安，不思进取，对于生存状态和生活质量疏于思考，不寻求改变。这种思维惯性根深蒂固。随着外来文化和城市的快速发展，会有更多外地精英投入天津的发展建设。引入竞争机制，必须靠引入外力，但凡经济活跃的城市，都是流动人口、外地人口众多。就房地产来说，天津应该有大量浙江的人、财、物进入，过于厚重的天津底盘，需要更大的外力，光靠内部转变不太可行。

消费者在问题的磋商解决上，找不到出路。有炒作嫌疑的房地产商，就被当成了攻击的对象。人们对当地的房地产商充满了怨言和攻击。另外，虽然没有明显的迹象表明，温州人在天津有过或将会有什么作为，但在褒贬不一的评论中，“温州炒房团”也在天津房市中被神化了。“天津的收入没有提高，可便宜的房子倒叫外地人买走了。”大同小异的言辞之间，散不开的依然是怨气。

同样，带动房价上涨的拆迁和城市改造，也引起了文化人的担忧。作家冯骥才认为，高层建筑的不断兴建，加速了天津的现代化进程。与此同时，传统的天津街道却正在消失，津味特色正在消逝，天津越来越变得和别的大城市没有什么两样了。

“城市面目全非的原因，一是有很多不理解文化的官员。他们为了创造自己的政绩，追求立竿见影的效果。结果，城市原生态被破坏，不少城市基本上丧失了个性。另一个原因是房地产开发商只顾赚钱。因为现在最赚钱的莫过于房地产。当然，普通老百姓房子条件比较差，人们想改善生活环境，这也是城市面貌变化的动力之一。”冯骥才说。

嬗变的天津

毫无疑问，大家都想改善生活环境。质疑也好，怀疑也罢，天津楼市上涨和人们投资房产欲望的增加，总的来说还是反映了对天津未来的良好预期。这种认同感和期望值，很大一部分被放在了现任市政府身上。

南开大学经济研究所的曹振良教授对记者说：“以前，天津人对形势看得不怎么乐观，诸如医疗、社保和子女上学等沉重的现实问题，给了大家很大的压力。现任市政府成立以后，大家对他们充满了希望，心理预期相应提高。”

体现在房市上便是，大家敢于贷款买房了。“天津的房地产改革起步非常慢，长久以来，人们对贷款买房并不接受。1998年停止福利分房后，还有相当多的人从单位分到了房子。”一位不愿意透露姓名的地产人士说。

此后，天津房产市场在购买能力低和房价高的矛盾中，沉闷起来。直到最近两年，贷款买房才在津门蔚然成风。“在天津，最高的贷款可以贷到八成，人们对未来有信心，才敢于在改善生活环境上投入大笔资金。”这位地产人士说。

对未来期望的增加，也来源于政府经营城市的努力。天津正着力在北京规划的拉动力中，寻找自己应有的角色。80年代，就有了沿海三大城市经济圈的发展战略。到现在为止，珠江三角洲、长江三角洲都已经成为发展最快的区域经济板块，但是，以北京、天津为核心的环渤海经济圈却迟迟未能启动。城市定位不明、行政协调失效是其中最重要的原因。

2008年奥运会足球主会场设在天津，京津两地的国际机场完成合并，京津空港实现直航，北京六环已经临近天津，越来越多的迹象将两个超大城市联系在一起。

滞后的天津，正经历着嬗变之痛。不但效益和公平难以在短时间内兼顾，浓郁别致的城市特色，不可避免地也遭受着挑战。但不可逆转的发展之路，终将在未来给现实一个答案。

一座被低估了的城市——专访德国施威比豪尔住房储蓄银行北京首席代表Marlis Rotting

我认为天津正经历着十分显著的变化。相对于北京和上海，你当然可以说天津有一些落后。

天津的收入低于北京，但是我相信，作为中国最重要的被低估了的城市，天津充满了机会。天津人的生活态度相对保守，但是，你要相信，只要人们发现自己有能力改变一些事情，他们将渴望改变得更多。这就是发展的原动力。

早在10年前，我就极力向商界推荐天津。给我的感觉是，从某种程度上说，你很容易与天津的政府机构沟通。现在，我们非常看好天津，认为天津有巨大的潜力。过去，天津有雄厚的工业能力，现在又致力于将自己打造成为现代化国际港口大都市以及中国北方的金融中心，这一切吸引了越来越多的人的注意力。天津的发展一直相对迟缓，但现在不一样了。我相信，今后的奥林匹克将会给天津带来更好的机会。

中国的领土广大，需要有多个区域中心，如广州作为珠江三角洲、上海作为长江三角洲的中心，而现在，该是天津发挥其作为中国北方重要的港口和金融中心城市的作用的时候了。我希望她能成为环渤海经济圈中一颗亮丽的明珠。

(施威比豪尔银行是德国最大的专业住房储蓄银行，它与中国建行组建的中德住房储蓄银行，今年2月在天津开张。这是首家中外合资住房储蓄银行，为天津居民提供住房储蓄贷款)

贷款买房在津门蔚然成风