“洋按揭”探宝中国资产证券化

（文 / 晓霖）

<spanhelvetica neue',="" helvetica,="" arial,="" sans-serif;="" font-size:="" 14px;="" font-style:="" normal;="" font-variant:="" font-weight:="" letter-spacing:="" line-height:="" 21px;="" orphans:="" auto;="" text-align:="" start;="" text-indent:="" 0px;="" text-transform:="" none;="" white-space:="" widows:="" 1;="" word-spacing:="" -webkit-text-stroke-width:="" display:="" inline="" !important;="" float:="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);"="">目前中国住房贷款余额逾7000亿元，而住房抵押贷款的需求量将会持续10到15年的高速增长  

日前，世界银行集团麾下的国际金融公司通过对上海安家集团投资200万美元，在他们一直紧盯的中国按揭市场棋盘上，再一次落下战略性的一子。

结合当前对中国住房按揭贷款迅速增长的预期和住房抵押贷款证券化有望年内启动的风声，外资金融机构正在加快布局中国房贷市场的脚步。IFC此次不大不小的投资已经被某些业内人士称为是中国资产证券化“从理论到实践”的一大“信号”。

IFC的中国思路

据央行统计，目前中国住房贷款余额逾7000亿元，而住房抵押贷款的需求量将会持续10到15年的高速增长。但从IFC投资安家集团可以看出，IFC对中国按揭市场的这次布局绝对不是简单的跑马圈地，而是想在业界树立标准的按揭服务模式。

IFC的这个意图是其中蒙区首席代表冯桂婷透露给记者的。她说：“按揭贷款必须标准化，IFC并不考虑现在能占有多少市场份额，只是希望这次投资能支持像‘安家’这样的公司有好的发展。使安家集团能够提供更高标准的服务，并希望最终能为中国按揭服务行业的发展和标准化建立一个样板。”

在冯桂婷看来，安家集团的技术已经非常成熟，充分借鉴、引用了国际上成功的房产按揭服务经验，譬如引用国际通用的衡量信贷风险的技术等，甚至已经超越了中国监管部门的标准要求，是推动资产证券化一块很好的基石。“IFC投资安家集团主要是帮助它完善法人治理结构。当然，我们也会将在发达国家实践过的，譬如抵押贷款打包收购的操作经验与‘安家’一起分享。”冯桂婷说。

经记者查证，安家集团创立于2000年，其前身是上海地区访问量最大、知名度颇高房地产专业网站“安家网”。在股东方面，除了公司高管，还包括上海创业投资公司和华盈创业投资基金管理有限公司。安家集团总裁张旭东介绍，安家集团作为按揭市场提供技术支持的第三方服务商，目前已经拥有近3万客户，与上海的12家银行签订了合作协议，在上海的按揭服务市场占到50%的市场份额，成为按揭服务行业中的领头企业。

而IFC在牵手安家集团之前，已经参股中国内地诸多商业银行一定数量的股份，譬如民生银行、兴业银行、上海银行、南京市商业银行等，而这些银行的房贷业务都占了相当比重。安家集团则正是充当了这些商业银行的渠道，把银行的零售业务批发，并提供相应的风险管理。简单而言，安家集团做的，就是为上海十几家银行提供按揭的“前台服务”，为1000多家房产中介公司提供房产交易的“后台服务”。

在IFC看来，像安家集团这种“独立第三方服务商”，对中国房产按揭行业的发展有重要意义——为银行提供了关键的抵押贷款信息资源，使银行能更好地评估和控制房产贷款风险。这次选择投资安家集团，是因为它在国内首次推出国际标准的二手房按揭贷款模式。冯桂婷说：“当人们买卖二手房的时候，‘安家’能帮助银行评估购买者的信用，决定给他们何种形式的按揭。它使这个过程的效率非常高，使购房者取得贷款的时间大为缩短。”

能得到IFC这样强力外援的加盟，安家集团董事总经理魏松也是喜上眉梢：“IFC进入安家集团，表明了对中国住房金融巨大潜在市场和安家在新兴按揭金融行业的认可，有利于‘安家’吸引更多投资者。”

但冯桂婷指出：在更深入的层面上，安家这样的公司是个搭建资产证券化的基础平台。IFC期望不久能把个人住房按揭贷款“包装”以证券的形式出售，率先在中国实现“资产证券化”。

根据国际经验，一个成熟的住房抵押贷款证券化市场通常有三步：按照资本市场的要求对抵押物资产进行具体分类，使其具有最初的可比性；将剥离后的按揭资产，按照相同的价值形成若干“资产池”，对其进行管理；第三步是证券化。按照现在的服务范围，“安家”显然已经可以在帮助银行获取资产的同时，把他们掌握的资产情况可以进行相关的分类管理，为以后资产的“标准化”、“证券化”做准备。

国际金融公司东亚及太平洋地区董事何嘉伟于是说：“这笔200万美元投资数额小，但它可能对中国金融系统的发展有非常重大的影响。如果今后中国出现了活跃的按揭担保证券市场，国际金融公司以后可能加大投资。”

“洋按揭”的中国行动

此次，与IFC同时被批准向安家集团提供资金支持的还有上海华盈创业投资基金管理有限公司。它是安家集团的现有股东，在此次安家集团的筹资活动中，被批准再次向安家提供100万美元的投资。

魏松也透露，IFC和上海华盈创业投资基金管理有限公司的投资仅是安家集团此轮融资的第一阶段。从安家集团的股东结构来看，除了公司高层以外，IFC和华盈都是外资背景，上海华盈的背景是新加坡技术发展基金。

其实在“安家事件”之前，外资早已开始渗透到中国按揭市场中。早在2002年，IFC就与荷兰发展金融公司(FMO)和香港惠泽服务控股有限公司共同投资组建惠泽中国控股有限公司，成为内地第一家为购房者和贷款机构提供专业按揭服务的合资中介机构。

做资产包装是香港惠泽的当家本领。在香港地区，香港惠泽是屈指可数的证券化包装公司之一，香港是上市银行最多的世界金融中心之一，证券化包装业相当发达。据悉，与香港惠泽合作的贷款机构已达30多家，其中不乏汇丰、渣打、东亚等世界知名银行。所以，觊觎内地房贷资产证券化，IFC、香港惠泽早就已经准备好了大展拳脚。

据介绍，惠泽中国公司主营业务包括为中国的银行提供住房抵押贷款的发起、借款人信用评估，以及风险规避、资产组合管理等。而凭借香港惠泽的专业经验和IFC、FMO的国际化背景，目前，惠泽中国已经渐渐打开个人按揭贷款市场，与中国银行北京分行、北京市商业银行等签订了合作协议，并开始与工商银行、建设银行等的合作。

中国按揭市场的热闹，自然少不了德意志银行。德意志银行自诩对中国按揭市场是“悄悄进村”。据报道，德意志银行目前已经持有惠泽中国公司30%的股权，间接取得包括住房抵押在内的零售市场的准入证。并称在未来三年增至48%。而在此之前，德意志银行也未闲着，一直致力于与中国建设银行合作开发房地产抵押贷款证券化方案。

资产证券化破题

令IFC这一次投资显得格外敏感的是，安家集团总裁张旭东一直担纲国家监管部门的抵押贷款证券化课题的顾问。或者正是这一点让IFC对安家集团未来在住房抵押贷款证券化中扮演的角色有所期盼。对此，安家集团董事总经理魏松虽然不愿多谈，但还是表态：“以后中国越是向住房抵押贷款证券化方向发展，越需要中立的专业的服务机构。在资产的获取和资产分类管理两方面，独立的第三方机构都将发挥越来越重要的作用。”

据了解，中国政府曾在2001年放弃了先前制定的住房按揭担保证券计划，现在又纳入重新考虑之中。中国社会科学院金融研究所等研究机构和几大商业银行都有研究方案。但央行到目前为止尚未批准一家商业银行操作资产证券化。

可这几年住房贷款的增长量很惊人，据计算，到目前为止住房贷款余额已经超过1万亿人民币，如果说每年的增长量在50%以上，很快到2007年余额就会达到5万亿，在2012年可能就会达到40万亿。这样的话，现在所有的存款都不够。于是，有不少市场人士疾呼，现在是做房贷证券化的最佳时期。记者在前段时间参加的一次会议上，就听到中国工商银行行长姜建清说：“当前推进住房贷款证券化实施的时机已经成熟。”他提出的住房贷款证券化运作的基本结构是：首先，商业银行将其可证券化的住房贷款资金出售给证券特设机构；其次，证券化特设机构将所获得住房贷款汇总重组，经信用担保及评级后，发行住房贷款证券；最后，住房贷款人偿付的抵押本息，用于对投资者支付本息以及评估、担保、承销或其他证券化费用。

姜建清表示，通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模。即商业银行可以源源不断地从资本市场募集资金。同时，还会带来良性的连锁效应，即可以提高银行资产的流动性、改善银行运营质量、降低银行开展住房贷款业务成本。

据此，有业内人士对记者指出，既然资产证券化在中国展开是迟早的事，IFC 找准潜力巨大的中国住房贷款抵押市场，算是找准了市场的盲点。曾与IFC联手入股惠泽中国公司的德意志银行一位人士也对记者说：“在潜力巨大的中国住房贷款抵押市场找到立足点，是至关重要的一步。我们先做好前期工作，一旦央行批准，就可以进行证券化操作。如果等批准了再动手就来不及了。” 洋按揭证券化资产探宝中国