报道：开始被规范的拆迁行为

（文 / 王鸿谅 李琰）

老人们对自己居住了几十年的房屋有着深厚的感情

房地产评估公司的公正行为对于保护被拆迁人利益而言，显得至关重要  

“新条例集中了以往各类法规中关于拆迁评估的条款，并加以细化，更倾向于保护被拆迁户的利益。”建设部政策研究中心住宅与房地产处处长赵路兴这样评价《城市房屋拆迁评估指导意见》(以下简称《意见》)。

《意见》的出台是去年12月3日，正式实施从今年1月1日开始。与之同期发布的新规，还有《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(以下简称《规程》)，定于今年3月1日起正式施行。两项新规的出台背景，建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾在公开场合的发言中并不回避，是城市房屋拆迁中诸多问题集中显现。

在房屋拆迁的估价行为上，是因为“国家未制定统一的评估办法，一些地方制定的评估办法有一定缺陷，在实施中出了一些问题”。谢家瑾介绍说，“一是由于估价人员对于拆迁评估价格内涵、估价目的、原则、时点、技术路线与方法等理解不一致，对于参数确定可比案例的选取存在一定差异，造成不同估价机构对同一标的出具的估价报告结果相差较大。二是有些地方在选择拆迁估价机构问题上，程序不够公开，也没有充分考虑被拆迁人的意愿，被拆迁人意见较大。三是缺乏有效的拆迁估价纠纷调处机制，被拆迁人对评估结果有疑义时缺乏必要的救济渠道。四是少数拆迁估价机构行为不规范，为了承揽业务，迎合委托人的要求，出具不实的估价报告。另外，在房地产评估中，被拆迁人不配合或者阻挠估价人员查勘现场，也影响估价结果的准确性。”

因此，新出台的《意见》规定，拆迁估价应该按照房屋所处地段的市场进行评估，主管部门每年要随行就市公布新的基准地价，并将估价时点确定为房屋许可证颁发之日。市、县房地产管理部门应公示一批优质估价机构作为独立的“第三方”，由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签决定，为明确责任，拆迁评估报告必须有评估师签名。同时要求成立一个独立“第四方”——估价专家委员会，对拆迁估价进行技术指导，一旦估价中出现纠葛，专家委员会就要担当民间裁判的角色。

而《规程》则是针对引起群体性拆迁上访的主要原因之——拆迁中滥用行政裁决和强制拆迁的行政行为，赵路兴对《规程》的约束力比较看重，因为“作出了许多具有可操作性的细则，比如明确要求书面裁决和申请强制执行必须经过房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定”。赵路兴还会强调《规程》中的两个方面，首先是“拆迁听证制度”，未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证；房屋管理部门申请强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有公信力的代表等进行听证。其次是规范拆迁强制执行行为。

这两项新规，北京大学法学院钱明星教授指出，都建立在原有《房屋拆迁管理条例》基础之上，它们都只是一种工作规章：远未上升到法律层面，因此并不可能从根本上对原有条例的地位有所动摇，也不可能与原有条例在根本性问题上发生任何抵触。所以，它们“在程序上的公允性远远大于实体上的公允性”，这些可操作性细则的实际效用如何，很难从字面上来度量，并不能过高估计。事实上，它们也无法从根本上解决强制拆迁的问题。它们的价值，在中国人民大学法学院叶林教授看来，主要是“政府对于私产的开始重视，有可能在观念上产生一定影响”。在基本法层面以及原有的拆迁条例没有根本性改变的状况下，这样的两个举动，“总比没有好”。但对于私产一贯的忽视与不尊重，并不可能因为这样两个规章在短时间内有根本性的变化。这种程序上的公允性能实际做到哪一步，能逐步与主体上的公允性达到怎样的衔接，这些都无法在短时间内作出解答。相对于这些更为实质的层面，政府的姿态本身也构成了这两项新规中的重要方面。

不能回避的问题在于，北京智晟律师事务所律师高智晟说，两项新规都绕开了最根本性的前提——拆迁本身的合法性探讨。简单的说，两者都不能解决“房子该不该拆的问题”，都是在把拆迁假定成天然合理性的前提下来规范具体的操作细则。高智晟说，在这样的前提下，很难说两项新规能够实际起到什么样的作用，即便是高额的补偿，也不能代表拆迁就是合理。但高智晟同时也承认，在现有体制下，两项新规的出台对于权益被侵害的拆迁人一方，会有一些作用。

中国社会科学院法学所副所长陈更生则有另一种担忧，拆迁存在的很多问题，并不是简单的出台一部拆迁法就能解决的，关键还是我们用什么样的原则、理念、机制来解决拆迁的问题。原拆迁条例中存在的最大问题，就是行政干预过多，在新出台的规章里，这种行政干预不仅没有减少，反而更加明晰和具体。

城市土地流转中的利益格局

中国城市的拆迁在建国后就已经开始，真正大规模的城市扩张和旧城改造始于90年代，随中国经济的迅速崛起而表现出强烈的城市化渴求。目前的房屋拆迁，大致可以分为三个类别：市政建设拆迁、环境整治拆迁(即通常所说的“危房改造”)和房地产开发拆迁。

计划经济时代，国家不允许对城市土地进行出租、出售和转让等任何交易，城市土地(包括私房占有的土地)的价值因此长期得不到显现。进入90年代以后，国家允许土地使用权作为一种特殊商品进入市场，城市土地价值也逐渐显现出来，但此时在危改和拆迁过程申，私房的土地使用权却没有得到承认和补偿，这也是造成房屋拆迁补偿价格与其市场价格产生巨大差异的根本原因。清华大学建筑学院博士方可在解析上述问题时，引用了1998年轰动京城的“张娩贞诉东城区房地局案”——80岁的张娩贞在国子监大格巷拥有21间私房，占地500平方米，1942年购房共花了9205块大洋，在1998年的北京市场上，这样一个院子市值约400万元以上。但开发商拆迁时只给了3万多元的补偿和6套没有产权的安置房。

拆迁时，开发商沿用了计划经济时期的规则，对私房土地使用权不予补偿，而在售房时却使用了市场经济的规则，售价中显然包含了土地使用权的价格。这一进一出，“是当今房地产开发商暴利的主要来源”，北京隆安律师事务所秦兵律师说。

秦兵提供的一份材料这样解剖拆迁和开发过程中的利益分配：假设北京二三环之间有一个100平方米的院子，其中房屋的建筑面积为50平方米，开发商征得这块土地的使用权之后，要为拆迁户提供拆迁补偿，房子每平方米6000元，共70万元，支付给政府商业土地出让金每平方米4000元，共70万元。用于开发后，由于北京二三环之间的容积率是6，即建筑房屋的面积可以达到600平方米，假定每平方米花费3000元，那么建筑成本总共180万元。此外，每平方米经营费用和营销费用分别为1000元，两项花费共计120万元。统计下来，开发商支付的成本共370万元；而三环以内的房子售价可达每平方米10000元，开发商可收入600万元。这样测算，在开发这块土地的土地使用权转移过程中，开发商能挣到230万元。这就是说，在无偿或低价获得了原属居民的土地使用权后，政府直接从土地出让中收益的只是很少一部分，大头被开发商拿走了。

资讯

国家信访局研究室专家朱颖对于拆迁问题累积的数据解析：

一、投诉信件：2001年，拆迁信件数量8516件，占信访总量的3.97%；2002年，拆迁信件数量13513件，占信访总量3.65%；到2003年8月31日为止，拆迁信件数量11641件，占信访总量4.43%。

二、群众因拆迁纠纷上访人数：2001年，共1763批次，5189人次；2002年，共2081批次，6998人次，同比分别上升18.04%和64.86%；到2003年8月31日至，共1473批次，5360人次，同比上升14.01%和47.19%。

典型违规强行拆迁案例：

2003年9月，北京万柳房地产公司拆迁部经理孟乙伙同杨正明、张卫民、秦明详，在未经裁决的情况下，擅自对尚未达成拆迁补偿协议的被拆迁居民王志勇实行强制拆迁。9月18日，秦明详组织人员在被拆迁房屋的东侧挖了一条5米长的沟，以便将被拆除的房屋推到沟里；19日23时，杨正明组织人员破门闯入王志勇家，将正在睡觉的王志勇夫妇蒙眼、堵嘴捆绑后，连同其儿子一起抬到门外，随后用推土机将王志勇家的房屋全部推到，家中所有财物均被埋在其中。

处理结果：海淀区公安分局以涉嫌故意破坏公私财产罪对孟乙、张卫民、秦明详进行了行政拘留，并向海淀区检察院提请逮捕。杨正明于近日被海淀区公安分局抓获。北京国土房管局撤销杨正明拆迁岗位证书。

房屋拆迁新规定的补偿现实

2003年，上海的房屋拆迁总量在10万户以内，实际动迁居民有8万户，自1990年代以来，上海累计已拆除4000万平方米旧房简屋，有约85万户、250万人被动迁。图为2004年1月8日在上海新闸路433弄黄浦区6号地块上，刚刚被强制拆迁的住户丁训华(右)与同样命运的邻居。1月7日上午，丁宅在没有预告的情形下，被强制拆迁，短短几个小时，老宅荡然无存。在2003年，他与政府房管部门多次谈判破裂后，告上法院，在两个诉讼案中他都输了

经济学家茅于轼曾经给房屋拆迁补偿开出了一个现实的处方。他建议补偿标准应该是在市场价格的基础上再加上一个增量，他个人认为，10%比较合适。而与他的理想处方相对应的现状，是全国大多数城市补偿标准的节节下滑。北京智晟律师事务所高智晟律师提供了某大城市的拆迁补偿政策作为参考：1998年实行的补偿款为：拆迁补偿价格×(原建筑面积+25平方米)，即为拆迁户多算25平方米的建筑面积。2000年政策变更，拆迁面积只能按原建筑面积的1.7倍(通常平房建筑面积少于25平方米，事实中补偿减少)计算。2001年11月再度变更，补偿款按原有建筑面积计算。

虽然高智晟一直强调要区分清一个概念，就是补偿的合理性并不能等同拆迁行为本身的合法性，但中国人民大学法学院叶林教授认为，在目前以及将来可预见的相当一段时间政策体制框架下，对于私产的尊重和保护在程序执行上还“不可能一步到位”，要求合理拆迁补偿的努力因此显得更为现实。

依据目前的拆迁补偿政策，拆迁户所能获得的补偿由两部分内容构成：拆迁估价和地方政府补贴。其中拆迁评估部分是拆迁补偿安置金额多少的关键，因而房地产评估公司的公正行为对于保护被拆迁人利益而言，就显得至关重要。但在现实操作中，这个环节往往是“最有能力和机会克扣、削减拆迁补偿金额的”，隆安律师事务所周杰律师如是说。

首先，房地产评估有一个非常重要的拆现率，由市场利率、房地产市场行情、平均利润率等综合参数来确定，但目前拆现率没有固定的参照数字，只能是根据实际情况由评估公司来确定。拆现率是最后算出补偿金额比较重要的一个数字，不能有什么差错，就算是差错百分之零点几，最终的评估结果都会产生很大的偏差。“每个专家参照的基础数字不同，得出的折现率结果就不同。因此，评估公司可以根据开发商或者拆迁公司的意图，把折现率的最终结果降低。不仅在折现率上可以如此，在房屋评估报告的其他技术层面都可以这样运作。”周杰说，“如果开发商在拆迁时能与拆迁户协商聘请评估机构，由双方监督产生的评估结果得到双方认同，那么拆迁纠纷就可能大幅减少。但实际情况是，开发商早已请评估公司做好了评估报告，在公告后即刻开始拆房，拆迁户根本无法介入评估过程。”

而且，开发商和评估公司都会利用区域定价时间差来降低评估补偿金。他们一般可以根据政府公布的区域地价进行评估，但问题是，区域定价不是固定的，随时都在变更和升值。目前一些地方政府还不能保证根据市场行情及时调整区域定价，如原来一个区域的定价在4000元/平方米，但两个月后区域定价升值到了6000元/平方米，此时还没到政府重新公布区域定价的时间，那么被拆迁居民所得到的补偿肯定就少了许多。目前这种情况比较普遍。

建设部新出台的《估价指导意见》，将估价时点确定为拆迁许可证颁发之日，相对于原来规定中的时点更新了半年，在评估公司的选择上，被拆迁人也有了相应的投票权，这种种的改变，都可以看到对于被拆迁入利益保护逐渐得到重视。

但北京隆安律师事务所秦兵律师指出，新的《指导意见》仅仅针对拆迁估价，而政府补贴依旧按政府制定的标准执行。那样在现实操作中，“政府完全可依据自身财力调剂两部分补偿以做到此消彼涨，拆迁户拿到补偿并不可能有太大变化”。

秦兵作出这样论断的前提，是目前的拆迁始于大面积铺开的城市改建中，政府项目占据绝大多数，因此政府财力成为拆迁补偿的主要物质基础。在建设部政策研究中心对浙江、江苏、河南三省六市的房屋拆迁调研报告中，高新技术开发区风起云涌的苏州市，2003年1月至今，共批准拆迁项目82个，其中政府项目占93.6%。

大量政府财力无法支持的政绩工程或冒进建设，即使评估出高价，其中超出政府财政规划的部分如何兑现，依然是拆迁补偿中的难题。“建设部的评估规定管不了地方政府的投资决定。政府还得量力而行。”建设部政策研究中心住宅与房地产处处长赵路兴认为，政府想做特别多的事，可能出发点是好的，但财力有限，补偿价格就会很低，在新旧交替的过程中，城市进步的成本就转嫁给了老百姓。

中华世纪坛何振梁揭开″时代奥城″面纱

倍受关注的天津奥林匹克配套区的案名发布会，1月6日在北京中华世纪坛隆重举行。此次发布会标志着天津“时代奥城”项目在全国的正式亮相。奥运形象大使杨澜出任了本次案名发布会主持人，国际奥委会执委、第29届奥林匹克运动会组委会顾问何振梁先生作为特约嘉宾与会。发布会主题为“新城市精神的诞生”，它预示着“时代奥城”所带来的一种新的城市精神将开始推动天津文化与经济的又一次腾飞。

本次案名发布会所选择的亮相地点-中华世纪坛很具有新意，它意味着“时代奥城”的与众不同，它将成为一个由生态商务、精品商业、顶级住宅多种业态组成的国际化水准的综合生态商务区，形成一个新的城市功能区，它将孕育一种新城市的生活方式，新的城市精神面貌将由此而产生。“时代奥城”在中华世纪坛的诞生将预示着一个新的时代的到来。它将为天津这个古老的城市注入新的城市精神，为天津市民的未来生活开辟新的篇章。

何振梁揭牌杨澜感言

“时代奥城”案名亮相别出心裁，地球形状的“果核”在声光电的映衬下，徐徐启动，“果壳”裂开，作为特约嘉宾的何振梁先生与融创奥城领导一起揭开了“时代奥城”案名幕纱，将发布会现场推向了高潮。何振梁先生表示天津作为2008年奥运会协办城市之一，其城市基础建设、经济商务、旅游业等都将有长足的发展，而时代奥城这样的项目将会成为天津飞速发展的标志。天津开发了时代奥城这样的综合性城市功能中心，她在城市道路、公建等基础设施方面的修建工作，将推动城市的迅速发展。作为2008年奥运会协办城市之一，奥运会的聚焦与传播将会把天津的新形象向世界展示出来。

本次发布会的主持人杨澜对案名发布会的独特创意赞赏有加。作为中国申奥的形象大使，杨澜感到奥林匹克配套区的建设对于天津城市的发展将是具有历史性意义的，“时代奥城”世纪坛的亮相也很有象征性，可以看作是天津整个城市品牌的宣传推广。天津作为奥运会的协办城市，杨澜更加特别关注将来奥运配套项目在使用功能上的拓展与延续。她希望奥运所带来的不仅是竞技竞争，更多的应该是全民参与体育的热情，是奥运精神对整个民族精神的影响。杨澜希望通过“时代奥城”这样的项目，让大众可以在社区广泛的参与体育运动，使体育变成普通人生活的一部分。杨澜表示，“时代奥城”在这样一个特殊的时刻被隆重的推出，也相信她会在2008年时大放异彩。

时代奥城城市的新功能中心

作为天津奥林匹克配套区项目，时代奥城将承担其天津奥林匹克竞技区的部分服务功能，其中停车场问题就是组委会对该区域的指定功能之一。有关调查表明，停车位对于综合型城市设施的发展将起到根本性的作用。融创奥城公司总经理李绍忠透露，时代奥城将在奥运期间开放其公建区地下车位，能够满足赛事期间的停车要求。

与以往一些城市相比，天津的奥运区规化更注重多种业态的组合，竞技区与配套区面积基本相同，为会后经济发展预留了更大的空间。据了解，“时代奥城”是以奥运会为背景的综合功能项目，又并非完全意义上的运动社区，而是将与天津奥林匹克中心竞技区共同构建一个集体育运动场馆、精品商业、生态商务、高尚住宅于一体的新城市综合体。这些功能的结合，将为该区域增加更具持续性的竞争力。