北京商品房的供给需求分析

（文 / 邢海洋）

房屋建设需要一个消化过程，否则也会带来像家电汽车一样的降价潮  

大凡大工业生产的产品，推向大众消费市场后，都有一个疯狂的降价过程。80年代的电器产品如此，90年代的10万元级别的消费，如汽车也是如此。规模扩大，竞争激烈，汽车价格在向国际市场成本加行业平均盈利的模式接轨，而房产价格却远没有到这个地步。

房产的成本高昂，但造什么、住什么样的房，却是和收入直接相关。理性的消费者不会穷其一生收入购买住房，而放弃其他消费。在居民密集聚居的大城市，房产价格的相当一部分又是地价，而土地的市场化价格也就是地皮价格也受居民的购买力左右。国际上通常用住房价格与收入比值反映居民消费住房的状况，具体是一套中等水平房子的价格与一个中等收入家庭的年收入之比，现在国际水平为3至6倍。北京的比值是11，上海、杭州等城市是8到10倍，大大超出国际平均水平。具体到大城市，北京的住房也比纽约、东京等大城市“难买得多”。再具体到房地产企业利润上，外国建房的利润率不过5%，我国普遍在15%以上。

从市场化到供不应求到全面竞争再到供过于求，需要一个过程，房屋这种商品制造不易，从购买土地到建造到销售的复杂过程更需要长周期，以至于从90年代中期住房商品化以来，大城市商品房价格居高不下。2000年后的北京，住宅商品房虽连年下降，2002年的平均价格还是4467元，居全国之首。

供应上，北京市的住宅呈飞速增长之势，1998年住宅竣工量突破1000万平方米，随后连年都有大幅度增长。2002年住宅施工面积近6086万平方米，其中商品房5398万平方米，住宅竣工面积将近2200万平方米，商品房住宅竣工面积达到了1926万平方米，比上一年增加了38%。住宅竣工数量接近同期欧盟国家全年的住宅开发量。

居民是否需要这样多的住房？2002年，北京市销售商品住宅1604万平方米，比上年增长42.3%。另一个说明住房生产处于良性循环状态的是空置率，2002年，北京市商品房空置面积在一年以上的商品住宅323万平方米，比上一年增长14.8%，增幅大大低于同期商品房竣工面积增长速度。说明越来越多的住房能被这个巨大的购买力消化。

但未来，如果继续维持这样的高供给，新增房屋是否能被市场迅速消化却是一个问题。根据2002年的数字，北京人均住宅使用面积达到18.2平方米，换算成建筑面积将近24平方米，在亚洲的后工业化的大城市中已经不能算一个非常寒酸的数字。根据香港大学城市规划及环境管理研究中心统计的数字，香港平均住户的平均居住面积是13.5平方米，东京是20平方米，上海是16.8平方米，新加坡是31.3平方米，台北是33.5平方米。作为超大型城市，北京已经和其他城市处在一个水平上，接下去只是探讨还有旧房改造和适应现代化生活，每个人需要增长多大空间的问题。到2005年，北京市将完成城区303万平方米的危旧房拆迁，这个数字相对于每年2000余万的竣工面积算不得大，不必讨论。剩下的，则应该是平方向楼房迁徙和扩大每个人的住房面积问题。

第五次人口普查显示，北京市有近50%的人口住在平房里，假设其中50%要搬进楼房，这一比例占800万人口的200万，以人均30平方米计算，需要的住房面积为6000万平方米。以现在的建设速度，假设全部建设经济适用房，不到3年就能解决问题。请注意，这里假定的50%已经很高，因为郊区农村人口是不会购买商品房的。

下一个人均目标是剩下的600万人口改善居住条件，每人新增10平方米建筑面积以与先进国家接轨。北京超过80%的住房面积是80年代和90年代新建，舒适需求基本不需要拆旧房盖新房，而是增加一部分新房，旧房再在居民中调剂。这样的简单乘法又需要6000万平方米，也可以在3年内解决。两项相加，不出6年，可以解决北京市民的换代需要。

外地人在北京购房当然也是要考虑的变数，农村人口转移到城市也是变数，北京这样的超大城市是否需要人均30多平方米的面积，也是变数。即使200万人外地人买房，也不过需要3年时间。无论如何，以现在的飞速爆炸式建设，房地产肯定会在未来的某一时间形成过剩。土地虽能保值增值，但房屋供应超过需求，也会带来家电汽车一样的降价潮。