5月：房贷开始“收缩”

（文 / 李三）

5月20日，央行就当前货币信贷工作出台书面意见，要求各金融机构“严格执行银发[2001]195号文件有关规定，采取提高非经济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售条件等多种措施，严格控制高档房地产开发项目”。意见还要求金融机构对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业从严审批贷款；对贷款规模过大的房地产开发企业资金流实行重点监控。

据说，中国建设银行是国内商业银行中第一家出台房贷收缩政策的银行。建行有关负责人在解释不久前出台的措施时向记者通报：建行将严格控制向高档住房和商业用房建设发放贷款。对高档住房和商业用房项目在基准利率基础上适当上浮，对高档住房和商业用房项目，要求开发商拥有一般不低于40%的自有资金，同时降低贷款占项目总投资的比重。另外，还将严格控制个人商业用房贷款的发放，对纯商业用房项目、办公楼等谨慎介入，对歌厅、舞厅、夜总会等娱乐性项目一律不得发放个人商业用房贷款。

这位负责人告诉记者，建行设立了发放贷款六大“禁区”，包括以大学城、旅游度假区、主题公园等各种园、区的名义取得土地变相进行房地产开发的；利用集体土地变相进行房地产开发的；房地产开发企业与集体经济组织私下协议圈占土地搞房地产开发的；在近期没有安排建设计划的地区圈占土地搞房地产开发的；不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”；不符合政府有关部门规定、违规开发的其他项目等。

目前，个人住房贷款余额、自营性个人住房贷款居同业第一位，公积金个人住房贷款余额同业市场占比达70%。据建行公布，截至今年4月底，建行个人住房贷款余额达3333亿元人民币，几乎占中国住房信贷半壁江山。从这个意义，建行的动作对于整个房地产市场不亚于一次“地震”。

与建行相比，工行的“收缩”政策比较笼统。记者从中国工商银行获悉，在日前召开的住房金融业务工作会议上，工行把控制房地产过热、防范和控制房地产贷款风险作为重点，确定了今年住房金融业务发展的五项措施：继续坚持稳健的发展原则，加强对房地产开发贷款的总量和比例控制；严禁流动资金贷款进入房地产领域；继续坚持预警、整改、停牌制度；严格控制高档写字楼、酒店性质的贷款，严格限制地产信贷业务，避免出现炒买炒卖土地、圈地的投机行为，严格控制高档商业设施贷款总量，建立严格的专项管理制度；加强对房地产开发企业的信贷管理工作。

说明问题的“空置率”

戴德梁行是一家国际物业顾问，旗下6500名员工在全球33个国家的125个城市为各地客户提供房地产服务。北京的房地产市场情况也在戴德梁行北京分部的数据库里。

戴德梁行住宅部助理董事樊骥女士说，新建住宅主要集中于北京的东部和北部，而别墅开发则集中于东北部的顺义及昌平地区。在需求方面，购买者仍以北京市居民为主，但国内其他省市居民在京置业现象明显增长。

樊骥指出，从去年第四季度北京房地产的数据分析，公寓租赁市场总体空置率有所上升，平均空置率增加了3.8个百分点，其中高档公寓平均空置率增加了1.8个百分点；中档公寓平均空置率增加了6个百分点。别墅租赁市场总体空置率增加了2个百分点。去年全年，北京住宅租赁市场的平均空置率为21.1%。

房地产泡沫的“五高”标准

《2002～2003年度中国行业景气分析报告》长达86页，国家计委经济研究所和新华在线信息技术公司在这份报告中称：目前中国房地产的确存在区域性泡沫现象，这些地区主要集中在东部地区，其中以北京、上海、辽宁、广东和浙江最为突出。近几年来，全国总体上房地产投资占全部投资的比重不断上升，投资过度依赖于房地产，对经济的进一步增长是一大隐患。

报告判断房地产泡沫有一个“五高”标准：投资的持续超高增长，消费的持续超高增长，房价持续大幅攀高或持续居高不下，房地产投资所占比重高，以及房价收入比明显偏高。

报告专家组组长、计委经济研究所经济形势与政策研究中心主任王小广说：“房地产泡沫就是房价过高，绝对价位高，相对价位也高，高得整个社会无法承受。一个行业投资过快增长，并且伴随着价格过度虚高，就是一种行业增长的泡沫，它有可能演化为整体经济的泡沫。”