公房上市，财富再流转

（文 / 谢衡）

盘活不动产

北京楼市在全国来说是最“热闹”的，但自1999年11月正式开放的二级市场交易却一直非常冷清。3年多来，北京二级市场(二手房)的成交量与一级市场(新房)的成交量相比，几乎可以忽略不计。但是从1992年就正式开放的上海住房二级市场却十分红火，去年一年，上海住房二级市场的成交量与一级市场的成交量大体持平。

“房地产市场的发展对GDP的拉动作用很大，北京要想GDP增长持续保持全国领先，就必须大力发展房地产市场。北京的商品房市场在1998年开始恢复性增长以来，到现在因房改为一级市场带来的增长动力已经消耗殆尽，因此必须寻找新的增长动力。”房地产业界资深人士吕尚春说。

实际上，在住房市场体系中，一、二级市场是紧密相连的，只有在一级市场发展到一定程度之后，二级市场才会逐渐活跃起来；反过来，二级市场的活跃，将会加速一级市场的成长。据SOHO中国市场部的王学刚介绍，在上海，住房一、二级市场联动，由于住房一、二级市场价差比较合理，一套二手房售价在10万～20万元，一套商品房总价在30万～40万元，因此存量房供给方通过“出售旧房得一块，自己储蓄留一块，银行贷款补一块”的模式，只需再加10万元左右就能够买新房，大大增加了一级市场的有效需求。

而与上海相比，北京住房一、二级市场之间过大的价差，导致居民“以旧换新、以小换大”的难度较大。北京绝大多数已购公房家庭属于中低收入住户，住房消费承受能力较弱。以一套50平方米的公房为例，按现在的住房二级市场价格，售价不过20万元左右；而在一级市场中，区位稍好的楼盘达每平方米5500元左右，85平方米的二居室总价就达47万元。考虑到装修、物管费用等，使得一部分已购公房户，暂时放弃了卖旧换新的想法，从而制约了住房二级市场的发展。

吕尚春认为，北京已购公房上市的放开，盘活了不动产，这将为北京的房地产市场注入新的资金流。

但到底有多少存量房将进入二、三级市场，业界还有疑虑。中原房产的总经理李文杰认为，政策的放开会促进一部分公房的转卖，但数量并不会很多。他说，实际上，公房转手的地下交易一直在进行，以前每平方米卖价超过4000元以上要与单位利益分成的规定，在地下交易中可以很容易避开。比如：一套公房购入时只用了20万元，而转手时卖到40万元，那么多出的20万元双方谈妥只在底下一次性现金付清，不写进合同内，这20万元就不用与原单位分成了。

“这实际上是一个滞后的政策。对北京二手房市场真正的制约可能不在政策，而在实际操作层面。比如，当初公房出售时，每个单位都有自己规定，现在政策放开，但具体到每一套公房能否上市，还要看和单位签订的协议，不能简单说北京160万套已购公房都可以轻装上市。此外，政府部门办理产权过户的效率极低，银行转按揭几乎办不成等都是客观存在的问题。”李文杰说，“但政策公布后，可以使地下交易公开化，便于规范管理，更可以增加政府税收。”

价格牵扯

据统计，北京市2002年二手房交易量为8000余套，虽然总成交量在2001年5000余套的基础上增长了50%，但二手房平均供求比例仍在1比10左右，个别地区年中曾出现过1比50的情况。由于市场呈现出严重供不应求的局面，二手房成交的市场价为卖方意向价。

2002年北京市二手房成交价格主要集中在3500至4500元/平方米范围内，占成交总量的61.2%左右；每平方米价格在2500元以下和5500元以上成交的房屋为数不多，只分别占到成交总量的6.8%与1.46%。价格分布呈现“枣核形”。对北京二手房的发展，安邦集团分析师张宏认为，从数量供应导致的成交量增长看，北京二手房市场并没有形成突破。

王学刚认为，2003年北京市二手房交易量应有大幅度增长，预计会突破20000套，市场供求矛盾将有所缓和，供求比例会维持在1比8到1比6左右。城铁的修建与开通为远郊交通提供很大的方便，再加上政府对远郊一些优惠政策将导致郊区二手房市场活跃，因此低价二手房的交易量将大幅上升。此外，转按揭业务的市场普及将会使按揭中的商品房大量上市，从而带动高价位的二手房成交。因此低价房与高价商品房的大量出现将会使二手房交易价格分布趋向平均化。他预计，今年北京二手房市场供给的增长幅度会略高于需求增长，二手房成交价格将会稳中有降。

已购公房上市闸门的真正开启，会不会拉低北京房地产市场的整体价格，是所有准备购房者最关心的问题。有业界人士认为，房价最终是由供求关系决定，近2.5亿平方米已购公房能够上市，无疑大大增加了北京房产市场的供应量，这将对北京房价起到一定的调节作用，也使一级市场商品房的价格有所回归。

但吕尚春认为，公房上市对北京一级市场商品房的价格几乎没有影响，因为根本就不是一种产品类型。北京一级市场商品房的价格要想回落，只能是商品房供大于求。二、三级市场的活跃对一级市场的购买力有传递效应，从某种角度看，更多人要买新房，甚至有可能拉动一级市场商品房价格的上扬。

李文杰认为，总体上看，公房上市的放开将使市场增加中低价房的供应量，相对中高档住宅，一级市场的中低档住宅、经济适用房可能会受到冲击。但另一方面，那些大多数需要卖旧买新，改善居住条件的公房房主也属于一级市场的中低端客户，而经济适用房一直是供小于求。所以，公房上市实际上对北京总体房价的影响不大，特别是那些中高档住宅。

规范中介

与上海相比，中介机构不规范、有资质的从业人员缺乏，也是北京公房上市交易不活跃的重要原因。业界人士认为，二级市场的一个主要特点是，房产买卖双方均为个人，而房产转卖的操作过程单靠个人很难完成，必须有专业的中介机构代为办理。

据了解，在上海有资质的门店约4000家，有执照而无资质的门店约3000家，从业人员有4万人。而在北京，目前有房地局认证的资质证书的房地产代理公司有1200家，从业人员约1万人左右。

在过去北京二手房买卖中，买卖双方大都是委托中介公司进行交易，买卖双方无法见面，中间出现的问题和意见只能通过中介来传达或协调，这就造成有些中介公司乘机在交易过程中暗箱操作。加之为了规避政策，少交税费，以及避免与单位的分成，大多数公房交易合同的内容比较含混、不合规范，事后也容易引起纠纷。这使公房买卖双方对中介公司抱有怀疑态度，也影响了北京公房交易的正常发展。

“公房上市全面解禁后，地下交易可以公开化，中介机构对公房买卖的操作过程将更加透明，手续更加完备，合同内容也会更加明确合规。对北京房产中介机构规范化发展会有促进作用”，李文杰说。

什么是住房一、二、三级市场？

住房一、二、三级市场是房地产市场约定俗成的叫法。住房一级市场指新建商品房即增量房的买卖；住房二级市场是指存量房产的买卖和租赁，比如已经购买的商品房、经济适用房的上市再转让，已购公房的上市再转让；住房三级市场是指公有住房使用权的转让和转租。