写字楼市场步入新周期

19.5%、19.1%、20.9%和28.3%，这4个数字来自第一太平戴维斯的近期报告，分别代表了北上广深这4个一线城市今年第三季度全市甲级写字楼的空置率。这些数字集体攀升到了近3年来的最高位。其中，深圳的空置率几乎和新一线城市的空置率水平相当，平均租金更是跌回2011年前后的水平。

“我们认为，10%左右是比较健康的写字楼空置率水平，超过15%会开始面临压力，低于5%也是不健康的。”第一太平戴维斯华南区商业楼宇部负责人黎青山对《第一财经》杂志说。

实际情况可能比房地产五大行出具的报告里的数字更令人担忧。一般来说，这些跨国房地产服务公司的统计口径都以开发商直接持有的甲级写字楼为主。但在开发商之外，中国写字楼市场还是一个由个人投资者、二房东等不同供应主体构成的复杂市场。

Colin在广州的一家房地产代理公司从事写字楼中介工作，他个人的感知是，算上二房东承租的部分，广州今年第三季度的写字楼整体空置率约为30%——基本上每三套房中就有一套是空置 的。

写字楼市场历来是宏观经济和城市产业发展的晴雨表。年景好的阶段，对大量正处于上升期的企业来说，承租能力不是问题，它们愿意为员工的办公环境支付更多成本，这无形中会推高写字楼租金，让空置率维持在较低水平。今年的情况恐怕刚好相反。即便是久经沙场的老业主也不得不承认，“中介带看的量并不算低，但来了一圈人看房，看完就走了”，他们过去惯用的手段和方式似乎在今年集体失灵了，针对市场的种种刺激“并没有特别见效”。

失衡

如果要用一个词来描述今年国内一线城市的写字楼市场，仲量联行中国区办公楼市场研究负责人米阳给出的答案是——预期失衡。

“北京办公楼市场已经低迷5年了，但从我们统计到的数据来看，去年年底到今年年初短暂出现的复苏趋势并未延续。”米阳说。

回看整个2023年，北京写字楼市场的平均空置率一路上涨，租金却一路下降。

空置率和租金水平直接反映了一个城市里写字楼的供需关系。当写字楼项目的前置规划与市场的现有需求匹配失衡，出现供大于求的情况，城市整体空置率就会随之升高，迫于竞争压力，业主开出的价格也会走低。以深圳为例，第一太平戴维斯的数据显示，仅今年第三季度，全市就有5个写字楼新项目入市。截至9月末，深圳甲级写字楼总存量首次突破1000万平方米，预期今年第四季度深圳将有6个甲级写字楼项目入市，届时全年总存量同比增长9.9%至1104.8万平方米。

如果观察过深圳甲级写字楼过去15年的平均租金趋势变化，就会发现写字楼市场进入下行周期并非始于疫情这3年。第一太平戴维斯的一份季度监测报告显示，深圳甲级写字楼的平均租金在2017年第四季度到2018年第三季度内达到历史最高峰，随后开始一路回落。

米阳也提到了2018年北京火爆的市场表现，他甚至清楚地记得当年北京甲级办公楼市场的平均月租金最高可达390元/平方米。“如果当时有某个项目空出了10%的面积，业主采用特价房策略出租是非常快速有效的。”米阳举例说。

在市场强劲需求的刺激下，一大批写字楼动工了。黎青山介绍说，一栋超高层甲级写字楼从拿地、规划、建设到交楼一般要4年以上的时间。

由此可推断，今年大批入市的新楼盘，立项的时间大约都在2017年到2019年。而第一太平戴维斯的数据显示，以广州为例，2019年首次出现了供需反转——供应量大于需求量。

和深圳类似，近年广州写字楼市场的供应量也在持续增加。戴德梁行的一份报告显示，2023年上半年，广州甲级写字楼的新增供应量达到了5年以来的同期最高值。

在广州工作生活的李然是一家金融机构的网点负责人。2016年，他所在的部门刚刚搬到广州番禺时，这片区域还处于从工业区向商务区发展的初期，可供选择的新写字楼项目只有一栋。过去3年间，他和同事们眼见着周边的写字楼一座座拔地而起，地铁线从无到有，他们所在的万博商务区俨然发展成广州新兴的CBD。

今明两年上海、深圳、广州甲级办公楼新增供应量将持续处于高位

2023年第三季度五大城市甲级办公楼租金价格集体陷入同比下滑

但是这些新楼的招租情况并不乐观。“有几栋三四十层高的新楼，每当天黑下来，很明显能看到它们都有一两层亮着灯，其他全是黑的。”李然对《第一财经》杂志说。

不过，相较于新增供应对写字楼市场的影响，经济环境可能是眼下影响空置率更重要的因素。从数据上看，广深每年的新增供应量其实差不多，再往前几年去看，也出现过每年新增80万到100万平方米左右的量级，而整体经济环境较好的时候，即便是新增供应量较高，空置率数据往往也会比较健康。

黎青山预计，鉴于当前的经济形势，一些在建写字楼可能会延迟交付日期，暂缓与其他对手的激烈交锋。“过去也经历过几波市场高低起伏、供应量较大的情况。一些业主如果压力不大，而眼下入市未必能达到他们想要的回报，可能会有意无意地放缓进度。”他说。

降价

当城市CBD区域的一栋写字楼决定降价，其影响就像一枚石子砸中了湖心，形成的涟漪会一圈圈向外传导——先是周边的写字楼应声调整策略，接着会蔓延到整个CBD，继而是从核心商务区辐射到更远的区域。

广州市场最先作出降价反应的，是一些生存压力较大的写字楼二房东。在写字楼领域，二房东的运营模式是以较低的价格租下一层或半层的写字楼空间，通过重新改装面向租户二次出租，依靠差价和增值服务赚钱。二房东要承担给业主的租金及其他成本支出，因此当租赁市场环境不好时，二房东会更敏锐地作出反应，比如降价。

Colin至今记得，2020年左右，珠江新城就出现过一个二房东打出88元/平方米的超低价月租金，震撼了周边整个商圈。珠江新城是广州天河CBD的主要组成部分，天河CBD也是国务院批准的三大国家级中央商务区之一（另外两个是北京商务中心区与上海陆家嘴金融贸易区），早期进驻珠江新城的企业支付的月租金水平在180元/平方米左右，最贵的甚至达到300元/平方米。

“开发商大业主和小业主、二房东的运营方向不一样，所能承受的空置率和价格底线也不同，反应自然不一样。”Colin说。作为广州写字楼租金的“塔尖”，珠江新城在早期就聚集了大量二房东，因此也成为广州过去三年写字楼降价潮的始发地——最初，当天河CBD的租金开始降价，会刺激一批此前持观望态度或来不及挤进CBD的企业开始涌入，同时对他们搬离的那些非核心商务区的写字楼的租赁生意造成挤压，于是更大范围的降价潮便由此开始。这一轮由珠江新城引领的降价潮蔓延到了广州天河北，并一路传导到了金融城，继而是广州所有的写字楼。

“一栋楼降价，其他写字楼肯定会有针对性地去做一些紧急调整。可能也会拿出一些户型或者空置比较久的单位，去跟着对方的步骤走。”Colin 说。

在位于北京东三环中央商务区的国贸，一些经验老道的甲级写字楼操盘人已判断出写字楼市场正步入下行周期，租金只涨不落的时代已经落幕，因此他们会在降价策略的前面补上一条——“兵贵神速”。

“一些成熟的操盘人可能会提前降价，做第一批吸引客户的人。跟随者往往收效都不太好。”米阳说。

买方市场

梳理今年接触的租户后，Colin发现，有3成租户属于“租期到了选择平调”，有2成的诉求是规模扩张，以“缩减场地成本”为目的另寻办公室的租户则差不多占到一半。

今年5月，Colin接待过一家想从珠江新城搬出技术公司，对方提出的目标就是降低租金成本。经历了一个半月的看盘和谈判后，这笔搬迁交易落地，客户从月租金180元/平方米的珠江新城搬到了月租金120元/平方米的番禺。经协商，新业主还赠送了这家公司一些免费的停车位，并将免租期从一个月拉长到了三个半月。

为了争取租户，业主之间的“免租期竞争”在今年愈演愈烈。在北京国贸CBD的核心区域，正大中心、环球金融中心、嘉里中心甚至是国贸（三期）等以往外资企业云集之地，都出现了免租期为6个月的空置项目。

从业8年、目前业务范围集中在北京国贸地区的写字楼中介王溪告诉《第一财经》杂志，业主们为了给自己的写字楼项目拉新已经“卷到不行”。

“比如今天有房东给到中介的带看和成交奖励分别是118、1188元，明天就会有房东把带看奖励提高到188、200元，成交奖励给1288、1888元。”王溪提及，除了用奖金刺激中介机构的积极性，更狠的还是价格上的内卷，“今天有人把日租报到4.99元/平方米，明天就有人敢报3.99元/平方米，给钱就租。”

过去4年北京办公楼市场的平均月租金逐年下降

CBD地区依然是北京入驻最活跃的商务办公区域