500万个家庭的美国梦

（文 / 邱海旭）

美国的中产阶级是房市的主力军(Photo by Media Link)

安娜买房

安娜一家在美国印第安纳的波里斯市已经住了7年，丈夫佩尔是一家银行的职员，安娜则是一个兼职导游，他们的孩子汤姆斯正在上中学。去年11月，由于佩尔工作调动，他们全家要搬去加州的圣荷西。安娜和佩尔找到波里斯市的一家房产中介公司A，该公司是21世纪不动产——全球最大的房产中介公司的加盟店。A公司提供的服务在两条线上同时展开，一条是帮助安娜一家卖掉波里斯的旧房，另一条是帮他们寻找圣荷西的新房。工作人员让安娜夫妇填写了一张VIP客户推荐表，上面有家庭成员情况、收入情况及其他一些基本的家庭信息。这份推荐表被立即发往21世纪不动产在圣荷西的加盟店B，一小时后，B公司的房屋调查专员哈里森给安娜打来电话，了解他们原有的居住情况，以及对新房子的要求。当晚，十几张合适房屋的照片便通过电子邮件送到安娜眼前，照片可360度虚拟浏览，房屋内部设置和周围环境都历历可见，每幢房子都标明了价位，完全处于安娜夫妇的接受范围之内。安娜和佩尔仔细看了每幢房屋情况，从中挑选了几处看起来最满意的，将结果回复给哈里森先生。

第二天安娜在家里接待了A公司专门请来的房产估价师，他的职责是对安娜即将卖出的房屋进行价值评估，以确保中介公司和未来购房者的利益。这幢房子的所有信息很快被输入“21世纪”旗下的MLS数据库，全世界32个国家的潜在购买者都能进入数据库了解该房屋信息。

一天后，安娜和佩尔飞到圣荷西，B公司带他们去看房，并顺带熟悉社区环境，了解整个城市情况。安娜和佩尔看了先前选定的8处房屋，最终选择了位于郊区的一幢两层住宅，这里离佩尔的新公司只有半个小时车程。接下来的工作是商讨房价，B公司代理的价格是22万美元，经过一番讨价还价，最终敲定的价格稍低于底价。随后B公司便开始帮助安娜夫妇申请抵押贷款，在美国，发放住房抵押贷款的不仅有银行和专门的房贷公司，购房者还可以通过一些抵押经纪公司取得贷款，后者再把贷款申请交给银行或房贷公司，以便获得最低的利息率。安娜夫妇接受了B公司建议，向Cendant抵押贷款公司提交30年期的贷款申请，因为Cendant公司是21世纪不动产的母公司，作为21世纪的客户，安娜夫妇可以享受一定的利率优惠。在获得贷款之前，他们必须接受较为严格的资格审查，审查项目包括他们的收入水平、还贷能力、还贷意愿，以及以往有无不良的欠贷经历。

剩下的工作就相对容易，B公司协助安娜夫妇办理了新房产权保险，并且对房屋进行最后一次细致检查，因为最后签署的过户文件中要包括此房屋无蚁害和不受自然灾害威胁的证明。签了过户文件，安娜一家便正式成为这所房屋的主人。不过B公司的服务还没有结束，他们还要与搬家公司联系，安排安娜一家的搬迁。在这三四天内，波里斯市的A公司已经帮他们卖掉了旧房。安娜、佩尔和汤姆斯是在圣荷西的新家里度过圣诞节的。

降息催生“买房热”

安娜、佩尔、汤姆斯和哈里森都是韩文凯(BillHunt)假设的人物，他的目的是向记者介绍一个普通的美国家庭怎样通过现房买卖市场进行移居和搬迁。21世纪中国不动产公司总裁韩文凯说：“在美国，像安娜一家这样典型的中产阶级家庭是现房市场的主要支撑力量。”韩文凯还向记者提供了一组数据：目前，95%的美国消费者通过“21世纪”这样的房产中介公司来买卖房屋，其中70%的先期工作是通过互联网进行的。

据路透社报道，2001年全美有525万套现房找到了买主，比2000年的511万套增长了2.7%，比经济繁荣的1999年高出近4万套。与此同时，新房销售也呈现火爆景象，2001年12月，全美新房销售量增长了5.7%，整个2001年共有90万套新房被售出，是1963年政府开始记录房地产市场数据以来的最高峰。

中国社会科学院美国研究所资深研究员陈宝森认为，住房抵押贷款利率的持续下调是美国人“买房热”的首要原因：“美国经济走势放慢以后，美联储连续11次降息，造成住房抵押贷款利率下降，这对于消费者来说是一个很大的刺激。”美国最大的房贷公司FreddieMac提供的数据显示，去年最受买房者青睐的30年期抵押贷款利率降到了创纪录的6.97%，这是1998年以来的最低点。陈宝森向记者解释说：“抵押贷款利率下调时，过去买房的人可以申请再贷款，即重新安排抵押贷款，以减少还债额。另外也可以申请‘可调整性抵押贷款’(Adjustable-rateMortgate)，所谓可调整，就是说原先在8.5%时买的房，现在降到6.5%了，那两个百分点的钱贷款者还可以拿回来。”美国全国房地产商协会首席经济学家大卫·拉里勒说：“如果正如许多学者预测的那样，美国经济在2002年开始复苏的话，抵押贷款利率也会随之上扬，但是基本上可以稳定在7.3%左右。这对于消费者来讲仍然是一个不错的价位。”

房地产景气的另一个原因是社会需求的上升。伟业资产管理公司的赵昂对美国房地产市场颇有研究，他向记者介绍说：“美国目前每年新增家庭数将近130万，新增移民数以百万计，而且单亲家庭数量也在急剧增多，这些都极大刺激了住房的需求，保证了美国房产市场近几年来的稳定增长。”

“房价泡沫”：虚幻的恐惧

在抵押贷款利率不断下调的同时，另一个值得注意的现象是房价的不断攀升。美国联邦房屋企业监督署发布的报告称：2001年，全美现房中间价的平均值为147500美元，比2000年的139000美元上涨了6.1%，12月更涨到了151400美元。全国180个大都市中，有49个城市的房产价格以10%以上的年增长率递增。路透社援引经济学家乔尔·纳罗夫的话说：“在过去一年中，股市的缩水让普通大众失望透顶，只有房价的不断上涨令房屋拥有者们感受到了资产升值的乐趣，这使得中产阶级家庭在过去一年中更倾向于买进房屋。”

不过赵昂认为，这种升值的快乐更多地是停留在心理层面，对于普通美国家庭来说，购买房屋的主要目的非常实际，就是为了居住，完全为了投资升值而买卖房屋的人并不多。美国全国房地产商协会的一份报告称：1999年购买现房的美国家庭平均在原有住房中住了7年，超过37%的家庭住满了10年，居住时间不满一年的家庭只占1%。

另一方面，房价节节升高也让许多人害怕会产生“房地产泡沫”，人们都记得美国80年代末的大规模房价滑坡，当时过于夸张的房屋估价最终导致整个行业衰退，成千上万的房主失去了自己的抵押住房。韩文凯回忆说：“当时我是在洛杉矶公司工作，由于80年代和苏联的冷战，洛杉矶航空业得到迅猛的发展，每年创造12万个新工作机会。就业的大幅度增加令洛杉矶的房地产市场异常火爆。可是冷战结束后洛杉矶航空业陷入衰退，情况立即发生了逆转，每年反而有12万人失去工作。由于房主无力还清抵押贷款，银行被迫收回了十几万套房屋，最后只能将这些房屋折价出售，造成洛杉矶房市的空前灾难。”不过韩文凯认为现在的情况和80年代末不能相提并论，他说：“现在房价上升主要是市场调节的结果，反映的是真实的供求状况。”赵昂也认为，所谓的“美国房地产泡沫”多少有点杞人忧天，他说：“广义上的房地产泡沫在各个国家都有，不过美国不大可能出现像中国香港和海南省那样的房地产泡沫，因为美国房地产市场已经发展得极为成熟，各项制度法规非常完善，和其他行业相比，房地产业的利润更为平均化，几乎没有人能够从中牟取暴利。”